購房千萬謹防開發(fā)商兩大“面積”陷阱
2011-08-05 來源：0352房網(wǎng) 編輯：喬銘
購房中，面積是直接產(chǎn)生效益的地方，開發(fā)商非常巧妙地利用一些灰色晦澀、模糊的概念打擦邊球，在這上面做足了文章。如果沒有對面積概念深入透徹的了解，很難在這個環(huán)節(jié)上與開發(fā)商較量。那么，就一起聽聽專家對開發(fā)商兩大陷阱和各種面積的詳細介紹吧!
陷阱一：公攤面積貓膩多
令廣大業(yè)主頭痛的還有公攤的面積。首先是搞不清什么可以算到公攤面積里，這個國家有關(guān)法律法規(guī)里面有，購房者可以自己看。關(guān)鍵是公攤的面積會有變化。
這個變化可以舉個例子。某物業(yè)管理用房約30平方米，計入公攤，入住半年后，該用房一分為二，其中一間約20平方米被物業(yè)管理公司改作商鋪。這20平方米的面積就不能再作為公攤的面積了，但開發(fā)商不會對你講。
其次，公攤是一個由多個面積組合而成的綜合面積。很多業(yè)主很想了解清楚每一塊面積的大小，而目前還沒有哪一家開發(fā)商給業(yè)主出具過這種公攤面積的組合。
對策——把合同簽好，在銷(預(yù))售合同或補充協(xié)議中，應(yīng)明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及分攤的部位。同時還要注意公用建筑面積分攤原則，為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。
有的開發(fā)商會全部分攤給一期業(yè)主，這是不公平的。至于公攤面積組合的詳細資料，則目前還缺少法律保障，沒有更好的辦法。
陷阱二：放大了的“使用率”
要想搞清使用率，先要搞明白和弄懂幾個術(shù)語。
1.銷售面積：也就是建筑面積，其中既包括房屋本身的建筑面積，又包括分攤的面積。
2.套內(nèi)使用面積：就是所謂的地毯面積，是指房子真正可以擺放家具、用起來的地盤大小。當然，不能鋪地毯的廚房、衛(wèi)生間也算在內(nèi)，但陽臺除外。
3.套內(nèi)墻體面積：算法較復(fù)雜，因為每套房屋都有和鄰居共用的墻和自家獨用的墻。共用墻墻體算一半面積，非共用墻墻體則全部計入套內(nèi)墻體面積。
4.套內(nèi)陽臺建筑面積：封閉陽臺全算，未封閉陽臺算一半面積。
5.套內(nèi)建筑面積：即2、3、4總和。
算使用率的公式是：套內(nèi)建筑面積÷銷售面積。因分子中包括了套內(nèi)使用面積、墻體面積、陽臺面積，使算出的使用率較高，所以開發(fā)商給你出具的使用率都是這樣算出來的。這里很容易給消費者以誤導(dǎo)。
購房者往往以為，使用率是按照另一個公式測算：套內(nèi)使用面積÷銷售面積。很明顯，分子中少了套內(nèi)墻體面積和陽臺面積，這個公式算出來的使用率比上面的要低很多，因此很少被開發(fā)商接受。但這才是買房人真正可使用的居室面積占購買面積的比例。
如果你再裝修房子，加上保溫層在內(nèi)，假設(shè)你買的是一套120平方米的房子，那么按照上面兩個公式推算出來的使用率會有4%～6%的差別。
問題是開發(fā)商不會給你講清楚這兩者的區(qū)別，除非你自己去問。
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