“搭車團(tuán)購”冒風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)團(tuán)購房很復(fù)雜
2011-07-22 來源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)和潮水般涌來的限購令，一些人只好望房興嘆。而一些單位卻順勢(shì)玩起了團(tuán)購房，人多力量大，而且以團(tuán)購房的方式，要比市場(chǎng)價(jià)低很多。團(tuán)購房真的這么便宜，沒有任何風(fēng)險(xiǎn)嗎?
兩年前，吉林某省直單位為了給單位干部職工解決住房問題，以“團(tuán)購”的名義與長春市某房地產(chǎn)公司簽訂了“購房協(xié)議書”，干部職工集體出資購買15萬平方米商品房，均價(jià)1200元/平方米。這在長春市是一個(gè)相當(dāng)?shù)偷膬r(jià)格，況且這批團(tuán)購房的地點(diǎn)也不錯(cuò)。李老師所在學(xué)校與長春市其他幾家單位得知消息后，積極幫助職工出面聯(lián)系，在單位組織下共有240戶家庭與這家開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議，并交了3800萬元的預(yù)付款，搭上了省直這家單位的團(tuán)購“順風(fēng)車”。
盡管與開發(fā)商簽訂的價(jià)格是1700元/平方米，李老師仍然挺高興，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格無論是自住還是投資都很劃算。但是，兩年過去了，由于開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)等多種原因，工程進(jìn)展極為緩慢。不久前，這家省直單位與開發(fā)商解除了合同，另擇他人。李老師等240戶的房子落了空。
李老師說，一是這家省直單位不承認(rèn)他們“搭車團(tuán)購”的這240戶的購房資格，二是他們與原開發(fā)商簽訂協(xié)議時(shí)，開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證，律師指出他們所簽的合同為無效合同。“搭車團(tuán)購”無望，李老師等240戶的3800萬元預(yù)付款也遲遲沒有返還。因?yàn)樵瓉淼拈_發(fā)商與這家省直單位在這個(gè)項(xiàng)目上產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)糾紛，并一直沒有達(dá)成共識(shí)，所以開發(fā)商至今也沒有給李老師等人返款。
隨著各地房?jī)r(jià)的高漲，不少購房人都想方設(shè)法希望買到便宜的房子，“團(tuán)購房”正是在這種情況下產(chǎn)生的。然而，由于有些“團(tuán)購房”屬于非正規(guī)的開發(fā)商融資手段，因此參加“團(tuán)購”也會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)。
長春著名地產(chǎn)策劃人顧永超指出，近年來，長春的房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國一樣越來越熱，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升，無論是自住者還是投資者都想以更低的價(jià)格買到更好的房子。因此，“團(tuán)購房”很受人們追捧。但是，這兩年出現(xiàn)的“團(tuán)購房”的情況非常復(fù)雜，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是“集體購買、集體砍價(jià)”那么簡(jiǎn)單。
顧永超說，“團(tuán)購房”在最初產(chǎn)生時(shí)，通常采取市場(chǎng)化操作方式，買家通過中介組織，把散戶捆綁在一起，構(gòu)筑一個(gè)強(qiáng)大的購買團(tuán)體，共同向開發(fā)商叫板;或者是某一類某方面認(rèn)同感較強(qiáng)的群體，通過網(wǎng)絡(luò)或其他平臺(tái)，自發(fā)組織起來，與開發(fā)商洽談房屋購買。后來隨著國家政策叫停黨政機(jī)關(guān)集資建房，市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少以單位名義組織的“團(tuán)購”，單位以某種方式取得土地，委托開發(fā)商建設(shè)，這種“團(tuán)購”其實(shí)是單位集資建房的變種。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)這么火，開發(fā)商為什么還會(huì)接受“團(tuán)購”呢?業(yè)內(nèi)人士指出，主要是因?yàn)殚_發(fā)商缺錢，有的是購買土地缺錢，有的是缺乏啟動(dòng)資金。由于團(tuán)購者要交納總房款40%至50%的訂金，所以開發(fā)商希望可以通過團(tuán)購來籌集資金。
記者劉楊認(rèn)為，“團(tuán)購房”的性質(zhì)決定了它有一定的購買和投資價(jià)值，但是由于有些“團(tuán)購房”屬于非正規(guī)的開發(fā)商融資手段，因此參加“團(tuán)購”也會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)。一是開發(fā)商能否按承諾兌現(xiàn)的問題，因?yàn)楫吘故情_發(fā)商的前期募資，后期決定項(xiàng)目成功與否的因素還有很多，所以“團(tuán)購”的風(fēng)險(xiǎn)一直存在。二是這種“團(tuán)購房”的質(zhì)量一般都不太高，因?yàn)檫@是開發(fā)商前期募集資金的手段，開發(fā)商在犧牲自有利潤的時(shí)候，建筑質(zhì)量便是克扣項(xiàng)目之一。三是轉(zhuǎn)讓問題，有的開發(fā)商為了避免“團(tuán)購房”影響小區(qū)正規(guī)商品房銷售，通常會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)控制“團(tuán)購房”更名。
劉楊說，如果能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，無論是購買還是投資“團(tuán)購房”都很劃算，通常“團(tuán)購”會(huì)比同小區(qū)的房?jī)r(jià)低500元至1000元/平方米。劉楊提醒說，投資購買“團(tuán)購房”，要注意三點(diǎn)：首先要“驗(yàn)”，檢驗(yàn)開發(fā)商到底有沒有開發(fā)資格，有沒有信譽(yù)度，如果既無資格又無實(shí)力，顯然是個(gè)陷阱;二是要“算”，如果用于投資，要計(jì)算自己購買“團(tuán)購房”合適還是出售團(tuán)購房資格合適。因?yàn)?ldquo;團(tuán)購”是由抽簽決定房源位置，如果抽到一樓、“冷山”等，出售起來并不容易，而出售資格則能保證穩(wěn)賺不賠。三是要“看”，仔細(xì)研究合同，注意是否限制更名。如果限制條款較多，將來轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)很麻煩。
業(yè)內(nèi)人士特別提醒，“搭車團(tuán)購”的風(fēng)險(xiǎn)很大，尤其是搭那種“集資建房”類型的“團(tuán)購房”。這種“團(tuán)購”實(shí)質(zhì)上有福利房色彩，一旦開發(fā)商出問題，牽頭“團(tuán)購”的職工有單位出頭做主，但是搭“順風(fēng)車”的散戶在與開發(fā)商博弈中則十分被動(dòng)，像李老師等人的遭遇就是明證。“沒有天上掉餡餅的事。”顧永超說。
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