如何要提防“霸王條款”
2011-05-17 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
房地產(chǎn)買賣合同條款應(yīng)該由買賣雙方協(xié)議后共同達(dá)成，但開發(fā)商卻普遍采用單方面擬定的“霸王合同”，憑借自己的強(qiáng)勢地位，擺出“所有合同都是這么寫好了的”，“不簽就不賣”的“霸王”面孔。
屋頂、外墻與業(yè)主無緣
羅先生在購買某樓盤時(shí)，發(fā)現(xiàn)合同附件第四項(xiàng)約定：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)不屬于買受人，該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、小區(qū)停車位、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬于賣方。
屋頂、外墻面等使用權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有，可現(xiàn)實(shí)情況是不少樓盤，特別是一些地段好、位于商業(yè)鬧市區(qū)的樓盤，開發(fā)商往往把屋頂、外墻面等使用權(quán)據(jù)為己有，因?yàn)槠渲杏欣蓤D。
如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告牌，所收取的廣告費(fèi)就全部可以收歸自己囊中。但是，如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，要在此安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)委會(huì)所有，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管使用，開發(fā)商只能收取一小部分的管理費(fèi)。
違約是業(yè)主的“錯(cuò)”
胡小姐與某開發(fā)商簽署的購買合同中，關(guān)于逾期交房的約定也被強(qiáng)行填寫為：逾期交房超過3個(gè)月，開發(fā)商按胡小姐累計(jì)已付款的10%向胡小姐支付違約金。馬先生在其購房合同中發(fā)現(xiàn)，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定是，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房的，出賣人按已付房價(jià)款的1%向買受人支付違約金。
但開發(fā)商逾期交房超過3個(gè)月，開發(fā)商只按胡小姐累計(jì)已付款的10%向胡小姐支付違約金。也就是說無論延期多長時(shí)間，開發(fā)商的賠償金額是一個(gè)定數(shù)。無論是1年、2年還是10年，都只是10%的違約金。
而違約的另一個(gè)問題是產(chǎn)權(quán)證辦理。買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房的，出賣人只按已付房價(jià)款的1%向買受人支付違約金。
對(duì)此，筆者認(rèn)為，此格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。其實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營者責(zé)任，消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。
對(duì)于馬先生所涉及的開發(fā)商產(chǎn)權(quán)違約，專家指出，房地產(chǎn)合同對(duì)延期辦理產(chǎn)權(quán)證作出了明確的賠償責(zé)任，而不是開發(fā)商自行擬定的1%賠償，如果以50萬元的總房價(jià)計(jì)算，1%就是5000元，也就是說，無論產(chǎn)權(quán)證拖多長時(shí)間(也許10年、也許是20年)，開發(fā)商只需要賠償5000元。
沒簽合同就被要求付首付款是否合理?
王先生：我承租了十幾年的門面房現(xiàn)在面臨拆遷，我能得到多少拆遷補(bǔ)償?
張保強(qiáng)：如你承租的是公房，可以得到50%的拆遷補(bǔ)償款。
程女士：我準(zhǔn)備在江寧買房，江寧房地產(chǎn)公司在簽訂合同之前就要求我預(yù)付定金和首付款，這樣是否合理?
張保強(qiáng)：不合理。應(yīng)當(dāng)先簽訂合同再交定金和首付款。
購房后如何辦戶口
根據(jù)《南京戶籍準(zhǔn)入登記暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)規(guī)定，外地人在南京市區(qū)購買成套商品住宅房(含二手房)面積60平米以上，并實(shí)際居住生活，允許其本人.配偶和未成年或未婚子女共3人在南京落戶，購房面積每遞增20平米可增辦直系親屬一人落戶。申請(qǐng)人持書面申請(qǐng)報(bào)告.戶籍證明(或與身份證一致的戶口簿)原件、居民身份證原件及復(fù)印件.結(jié)婚證及復(fù)印件、房產(chǎn)部門出具的《房屋所有權(quán)證》、證明直系親屬的公證證明書、未婚成年子女的附民政部門出具的未婚證明或計(jì)生部門出具的流動(dòng)人口婚育證明，前往房屋所在地公安分局戶證受理中心申請(qǐng)。
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