房屋交房時(shí)注意事項(xiàng)
2011-05-17 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
一般來說，二手房交易雙方對(duì)整個(gè)買賣流程并不熟悉，特別是在交房事項(xiàng)上容易產(chǎn)生糾紛，影響交易的安全性和穩(wěn)定性，建議買賣雙方在交房時(shí)，要注意做好以下幾個(gè)問題。
水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)。這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，房東早已音訊全無，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對(duì)于房?jī)r(jià)來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可。
房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具的驗(yàn)收。一般來講，買方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)上述事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。
戶口問題。按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出的時(shí)間。對(duì)于這類情況，雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，因此買方對(duì)戶口延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。
買賣雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述問題進(jìn)行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時(shí)間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方可預(yù)留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務(wù)的主動(dòng)性。房屋交付后，雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項(xiàng)寫入其中，以書面形式確認(rèn)雙方對(duì)于房屋交接事項(xiàng)的認(rèn)可。特別是某些交房事項(xiàng)(交房時(shí)間、戶口遷出等)無法按期完成時(shí)，更應(yīng)當(dāng)簽訂房屋交接書，將未完成事項(xiàng)以及何時(shí)完成寫入其中，以便將來如期如約履行。
隨著今年相關(guān)政策的出臺(tái)，二手房法律方面的矛盾焦點(diǎn)也逐步轉(zhuǎn)移到買賣雙方的合同糾紛上。據(jù)南京房屋產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處中介管理科曹科長(zhǎng)介紹，近一段時(shí)間里，關(guān)于中介的投訴比較少，主要就是二手房買賣雙方的合同糾紛。那么，老百姓要如何才能避免二手房的合同糾紛呢?為此，我們請(qǐng)教了江蘇君遠(yuǎn)律師事務(wù)所的李律師。
據(jù)介紹，受相繼出臺(tái)的新政影響，南京樓市處在一個(gè)不穩(wěn)定的狀態(tài)，而由此引發(fā)的二手房買賣合同糾紛也隨之劇增。這類糾紛一方面由于買賣雙方未能將一些如申請(qǐng)貸款能否成功、物業(yè)更名等細(xì)節(jié)方面列入合同，另一方面則是眾多的購(gòu)房人也忽視了房屋裝修、配套設(shè)施等問題而導(dǎo)致。由此所引發(fā)出關(guān)于裝修的問題也許并不大，但如果合同未能明確約定，糾紛通常無法得到妥善滿意的解決。
在簽訂二手房合同之前，買房人應(yīng)該仔細(xì)檢查房屋的狀況。主要包括兩個(gè)方面：一是檢查房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地證，看兩證是否齊全。另外要看清楚產(chǎn)權(quán)證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載。二是檢查房屋本身的質(zhì)量。因?yàn)橛幸恍﹩栴}是當(dāng)時(shí)看不出來的，所以買房人也可以像商品房的買房人一樣請(qǐng)專業(yè)人士來驗(yàn)房。除了以上兩點(diǎn)之外，還要注意看一下房屋是否被賣房人租賃。
在正式簽訂二手房合同時(shí)，也有四個(gè)方面要注意。第一：要檢查房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名和賣房人的身份證上的姓名是否一致，還要看產(chǎn)權(quán)證上是否有共有人，如果有共有人，還需要共有人出具書面同意證明。即使是夫妻共有的情況，最好也需要另一方出具證明，避免以后不必要的糾紛。第二：對(duì)于買方來說，除了要嚴(yán)格按照房產(chǎn)局的二手房買賣合同格式訂立合同之外，還需要將一些細(xì)節(jié)問題納入合同內(nèi)容。主要包括房屋的物業(yè)更名、戶籍的遷移問題。買方可以留一定的房款作為“保證金”，等賣方將物業(yè)更名、戶籍遷出之后再將房款全部交齊。
第三，對(duì)于按揭無法如約辦下來的情況要尤其注意，這是導(dǎo)致最近一些二手房合同糾紛的主要原因。對(duì)此，買房人可以在合同中事先說明，可以設(shè)立一個(gè)期限，如果由于客觀原因到期未能辦理按揭，雙方可以協(xié)調(diào)解決。第四，對(duì)于期房買賣問題，買房人最好在買房之前到房產(chǎn)局相關(guān)部門去核實(shí)一下房子是否已經(jīng)預(yù)告登記。通過法定程序來進(jìn)行，不要為了省事而導(dǎo)致本可以避免的糾紛。
廣大市民在購(gòu)買二手房之前，為謹(jǐn)慎起見，也可以向相關(guān)的法律人士請(qǐng)教，確保萬(wàn)無一失，才能順利完成二手房的買賣。
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