樓市調控下的實用指南：幾招應對首付提高
2010-05-26 來源：0352房網 編輯：鄭州房產信息網網編
天有不測風云。“4·15新政”炮轟投機炒房，自住客也被誤傷當了炮灰。如今在鄭州購房動輒六七十萬元，甚至上百萬，買首套90平方米以上者首付就要多掏六七萬元，甚至10萬元以上，如果是買第二套改善住房，首付提高約20萬元，甚至30萬元以上，首付提高成了自住客購房不能承受之重，“無法交齊首付怎么辦”成了共同的話題。
選擇退房、改用公積金貸款、開發(fā)商墊付部分首付，還是要求降低房價？本報列舉新政調控下的實用指南為你出謀劃策。我們建議采取以下“三招”，即借雞生蛋、曲線救國和撕破臉皮。
一招：借雞生蛋
方式：由開發(fā)商墊付部分首付。
策略分析：此策略已經在江湖上出現(xiàn)了，記者了解到鄭州部分開發(fā)商學習一線城市的經驗，已經愿意采用墊付部分首付。開發(fā)商要求歸還墊付首付最遲時間為交樓時。
據鄭州市房管局提供的數(shù)據，4月份鄭州一手房總共成交了住宅銷售9607套，均價為5009元／平方米，其中金水區(qū)銷量最高，共銷售4405套，占全市銷售的45%，如果按目前改善型需求占70%的話，會有6725套房屬于二套房貸提高首付影響行列，而金水區(qū)、鄭東新區(qū)受影響較大。
“房貸政策發(fā)生變化，很多人貸不到款，但合同都簽了，有人要退房”，上個月開盤的鄭東新區(qū)某項目負責人告訴記者，因為二套房首付提高至五成，三套房考慮不再貸款，現(xiàn)在很多貸款都沒批下來，他們也不知道怎么辦。金水區(qū)一開發(fā)商表示：“我們打算給這些購房者墊付一部分首付，讓他們分兩期還清，最后期限是交樓前。”
“此次新政使用大炮打蚊子的方法，來炮轟投機炒房客。投機炒房客的損傷程度還有待驗證，但部分自住需求和改善需求者卻先被轟個正著：購買90平方米以上的首次置業(yè)者首付從二成提高到三成，二次購房者首付從二至四成提高到五成。”王牌企劃董事長上官同君說。
建議：開發(fā)商能做的也僅限于此了。不過在作出決定前，請算一算在每月月供的壓力下，按期歸還的首付會否成為壓垮你的一根稻草。
二招：曲線救國
方式：就是自己以現(xiàn)有資產、關系和能力，通過其他途徑獲取資金，達到湊足首付，規(guī)避政策。
1．抵押貸款購買策略分析：若買家擁有的第一套房已還清貸款，取得紅本房產證，可以將房產抵押給銀行、典當行、投資擔保公司，套取資金，籌齊首期款。據某商業(yè)銀行工作人員介紹，目前該行的“置換式個人住房貸款”，以房產抵押，最高可以貸到房產評估價的六成，即評估價100萬，最高可貸60萬元。利率在基準價的基礎上上浮10%。
建議：貸款前要綜合衡量還貸能力，就怕還不起錢，第一套房產也可能被銀行查封。
2．公積金貸款購買策略分析：記者從鄭州市公積金管理機構處了解到，公積金貸款政策尚未收到更改的通知，目前一切如舊。只要還沒使用公積金貸過款或者貸款已完成，使用公積金貸款買一手房只要二成至三成首付，貸款利率按中國人民銀行公布的住房公積金貸款利率執(zhí)行，國家調整利率時，當年不調整，通常比商業(yè)貸款的７折利率還低。不過公積金貸款不是想要貸多少就貸多少的，商品房、經濟適用房面積小于144平方米的不超過所購房產合同價的80%，面積大于144平方米的不超過所購房產合同價的70%；單筆最高貸款金額不超過40萬元；具體貸款額度受借款人的最長貸款年限、家庭收入制約。如果你覺得低了，就再貸一部分商業(yè)貸款，保證你能搞定首付。建議：雖然公積金貸款在開發(fā)商那里并不受歡迎，但是非常時期開發(fā)商也愿意。因此，如果你有公積金，而且未曾使用或已經還清，趕緊撥打各地公積金管理中心的電話，申請啟用公積金貸款吧。
3．家庭內部協(xié)議購買策略分析：此策略在家庭內部操作，只要父母或親人還沒購房，能做到首次置業(yè)的三成。據銀行人士介紹，使用該方法貸款一要看父母或親人的年齡，銀行對60歲以上的人一般都不貸款，即使貸，額度也很低；二要看父母或親人的收入水平，當然這個可以增加你為共同還款人化解。目前還要加一個條件：1年以上鄭州納稅證明或社會保險繳納證明。當然，還有一個特別重要的問題就是：房產證沒有你的名字，日后可能產生房產糾紛，特別是多兄弟姐妹家庭，要提前做好準備。
建議：在改簽合同之前，你最好與購房名義人簽一份協(xié)議，親兄弟也要明算賬。協(xié)議說明房子是你出資、以他人的名義購買；或者兄弟姐妹共寫一份協(xié)議，聲明該房屋是你一人出資，他們放棄所有權利；或者你父母以贈與的方式或遺囑的方式將房子贈與你，或者由你一人繼承。
目前這種方式的衍生辦法還有夫妻協(xié)議離婚的，名義上為離婚，實際是為了避開樓市新政的限制，避免做炮灰。這種方法在北京、上海等地比較盛行。不過這種方法一定要慎用，如果假戲真做了，可就得不償失了。
三招：撕破臉皮
方式：協(xié)商降價或訴訟退房。
策略分析：由于去年房地產大都掙得盆滿缽滿，手頭資金充裕，想讓降價很難很難，記者走訪了鄭州市的10多個在售樓盤，即使是門庭冷落得半天不見一名顧客，開發(fā)商們也都堅定地表示，降價不可能，退房更是不可能，開發(fā)商們普遍表示，既然簽了合同就應按合同辦事，哪能說退就退的。
不過，2009年5月13日起施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》”第二十六條規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
律師李德祥先生認為，根據上述規(guī)定，這次房貸政策變更是無法預見的，不屬于商業(yè)風險的重大變化，而購房者由于該變化導致購買力下降而無法履行合同也是事實。如果打官司的話，法院一般會判購房者解除合同，而不算違約的。
建議：既然協(xié)商不成，就撕破臉皮，準備好打官司吧。
上一篇：一手房貸大比拼 等額遞減還息最劃算
下一篇：購房砍價之二十四招 讓你輕松玩轉樓市
