房地產(chǎn)名詞解釋：存量房貸
2010-05-15 來源：0352房網(wǎng) 編輯：
存量房貸
存量房貸，是指2008年10月27日房貸新政出臺前發(fā)放的個人貸款中尚未還清的部分。央行當(dāng)時決定，自2008年10月27日起，金融機構(gòu)對居民首次購買自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。
2009年1月1日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行(601988)、建設(shè)銀行(601939)四大行出臺關(guān)于存量房貸優(yōu)惠政策，根據(jù)四大行最新規(guī)定，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)房貸客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。
據(jù)建設(shè)銀行95533客服人員稱，根據(jù)最新通知，只要調(diào)整前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、近兩年內(nèi)沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結(jié)清房貸的客戶，均可在1月4日-2 月22日之間，申請七折利率優(yōu)惠。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行客服人員也稱存量房貸優(yōu)惠措施細則已發(fā)至個人貸款業(yè)務(wù)部門。而農(nóng)業(yè)銀行人士透露，工、農(nóng)、中、建四大行在節(jié)前就已有具體優(yōu)惠措施細則，差異并不大，估計節(jié)后都會實施。
據(jù)了解，各行出臺的細則多數(shù)大同小異，基本要求是前期執(zhí)行基準利率八五折(0.85倍)優(yōu)惠、無不良信用記錄，有些銀行還有貸款余額、首套房等限制。
事實上，截止元旦以前，北京地區(qū)多家銀行已經(jīng)針對存量房貸推出利率七折的優(yōu)惠政策，包括民生銀行(600016)、交通銀行(601328)、廣發(fā)銀行、北京銀行(601169)以及其他中小商業(yè)銀行。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，如果四大行對存量房貸優(yōu)惠利率細則限制較寬的話，其他中小銀行肯定會跟著放寬條件，比大行更靈活。
據(jù)悉，存量房貸的老客戶元旦后可向發(fā)放貸款的支行咨詢和申請優(yōu)惠利率
存量房貸指的是2008年10月27日房貸新政出臺前發(fā)放的個人住房貸款中尚未還清的部分。截至2008年12月31日，全國多家銀行已經(jīng)針對存量房貸客戶推出了七折優(yōu)惠利率，如民生銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行以及其他中小商業(yè)銀行。
民生銀行出臺的細則稱，對存量的個人住房貸款，凡執(zhí)行中國人民銀行公布的，同期同檔次基準利率下浮15%，且還款記錄良好的客戶，從2009年的1月1日起進行利率調(diào)整，新利率執(zhí)行中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率30%執(zhí)行。
光大銀行出臺的細則要求，只要光大銀行個貸系統(tǒng)中認定的首套房客戶，貸款余額在30萬元以上，前期執(zhí)行基準利率八五折優(yōu)惠，沒有不良信用記錄的，在審查通過后就可以享受七折利率優(yōu)惠。
據(jù)記者了解，其他一些中小銀行出臺的細則多數(shù)大同小異，基本要求是前期執(zhí)行基準利率八五折優(yōu)惠、無不良信用記錄，有些銀行還有貸款余額、首套房等限制。但一家股份制商業(yè)銀行高層1日告訴記者，如果建設(shè)銀行等四大行對存量房貸優(yōu)惠利率細則限制過寬的話，其他中小銀行肯定會跟著放寬條件，比大行更靈活。
從2008年12月開始，中小銀行已在上海拉開了存量房貸競爭的帷幕。一些銀行告知其客戶，如果將房屋貸款從其他銀行轉(zhuǎn)至該行，首套房貸利率可以下浮30%。一些房產(chǎn)經(jīng)紀公司稱，從2008年12月以來已幫助客戶操作了多筆首套房貸轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，這些客戶都獲得了七折優(yōu)惠利率。
自從央行和財政部聯(lián)合出臺救市政策以來，已經(jīng)有杭州銀行、建行、中信銀行三家銀行出臺了針對本地范圍內(nèi)的房貸細則。
仔細比較這三家銀行的落地細則可以發(fā)現(xiàn)，三家銀行對于“普通自住房”的界定不盡相同，不過建行浙江省分行的房貸細則對面積的認定最為嚴格。
浙江省內(nèi)首家公布房貸細則的杭州銀行表示，單套建筑面積在140平方米(含)以下的個人住房，貸款利率下線可擴大為基準利率的0.7倍，最低首付比例可調(diào)整為20%。
而在建行浙江省分行方面，優(yōu)惠政策主要集中在90平方米(含)以下的普通自住房，對于首次貸款購買或改善型貸款購買這檔面積的普通自住房，首付款比例可調(diào)整為20%，貸款利率可擴大為同期同檔次基準利率的0.7倍。
相比于其他兩家銀行的細則，中信銀行的實施細則顯得更加“靈活”。中信銀行總行表示，客戶首次購買或改善型購買90平方米(含)以下的普通自住房，首付款比例調(diào)整為20%，貸款利率可擴大為同期同檔次基準利率的0.7倍，但各地分行可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進行一定的調(diào)整。中信銀行杭州分行則對優(yōu)質(zhì)客戶和貴賓客戶，將普通自住房面積放寬到140平方米 (含)以下。
存量房貸能否優(yōu)惠仍是難點
房貸細則的落地讓不少“準購房族”的心里有了底，不過對于很多已經(jīng)從銀行貸款買房的“房奴”來說，心里多少還是有點不踏實。
一位去年剛剛買房的鄭先生告訴記者，他從建設(shè)銀行貸了30年的商業(yè)貸款，而目前建設(shè)銀行的落地細則中，對于存量房貸問題沒有明確規(guī)定，“我買的是86平方米的房子，也是首次貸款，能不能享受優(yōu)惠利率？”鄭先生很疑惑。事實上，在三家銀行公布的落地細則中，除了杭州銀行對于存量房貸有優(yōu)惠之外，中信銀行和建設(shè)銀行都沒有公布調(diào)整方式。
“還好我是從杭州銀行貸的款！”周小姐非常興奮地告訴記者。她是今年初首次貸款買了一套90平方米的兩居室，而根據(jù)杭州銀行公布的落地細則，對于2008年11月10日前已發(fā)放的存量個人住房貸款客戶，銀行將根據(jù)其住房性質(zhì)、還款記錄等情況區(qū)別對待，由系統(tǒng)自 2009年1月1日起統(tǒng)一下調(diào)為基準利率的0.8倍，客戶無須提出申請�！拔沂鞘状钨J款，而且面積是90平方米的，之前每個月都按時還款，所以明年開始我每個月的房貸壓力要減輕一些了！”周小姐說。
樓市觀望情緒有所緩解
“銀行落地細則的陸續(xù)出臺，終于可以讓杭州樓市緩口氣了�！闭憬髮W(xué)房產(chǎn)研究所所長趙杭生表示，最近樓市成交的緩步回升，讓杭城樓市的觀望情緒有所緩解。
來自中國指數(shù)院杭州分院的數(shù)據(jù)顯示，上周(11月17日-11月23日)，杭州市主城區(qū)商品住宅成交295套，成交面積4.07萬平方米；在此前的一周(11月10日-16日)，商品住宅則成交263套，成交面積2.94萬平方米。
趙杭生認為，細則的出臺落地，對于開發(fā)商來說也是一件好事，“年底是開發(fā)商回籠資金的時候，這時候細則不出臺就意味著購房者必須等待，購房者辦不出貸款，開發(fā)商自然面臨巨大的資金缺口�！�
有專家認為，房貸細則的出臺，也遏制了部分炒房者。中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容日前在博客中表示，銀行細則的陸續(xù)出臺，說明商業(yè)銀行看到了房地產(chǎn)民生問題的重要性，因此如何強調(diào)商業(yè)銀行對民生支持都不過分，但是房地產(chǎn)炒作及投機要拒之門外。
在房貸新政出臺前辦理了房貸的市民，對從明年1月1日開始究竟執(zhí)行何種利率很是關(guān)注。昨日，民生銀行重慶分行率先在重慶公布了存量房貸的實施細則，只要在以往房貸利率享受了15%的優(yōu)惠，明年1月1日開始，房貸利率都可下浮30%。業(yè)內(nèi)稱，此舉有望拉開其他銀行出臺存量房貸細則的帷幕。
利率自動下浮30%
記者看到，民生銀行重慶分行昨日已經(jīng)陸續(xù)開始在其網(wǎng)點張貼告示，告知市民該行關(guān)于存量房貸的具體實施細則，而這份告示主要是針對2008年10月27日前發(fā)放的個人住房貸款。
按照這份告示，對2008年10月27日前發(fā)放的存量個人住房貸款，凡執(zhí)行人民銀行公布的同期同檔次基準利率下浮15%的客戶，將從2009年1月1日起予以調(diào)整，新利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率下浮30％執(zhí)行�？蛻舨恍枰岢錾暾�，銀行自動通過系統(tǒng)進行調(diào)整。
據(jù)悉，符合該標準的客戶為首套房購房者，而這個群體又在存量房貸者中占了絕大多數(shù)，因此該銀行的多數(shù)存量房貸客戶都將從中受益。同時，民生銀行表示，其他銀行的房貸客戶，如果目前享受貸款利率下浮15%，轉(zhuǎn)按揭到該行后，也可享受該優(yōu)惠。據(jù)悉，一筆30萬元20年的房貸，如果采取等額本息還款方法，可節(jié)省利息 2.9萬元。
信用不佳者可能被拒
不過，民生銀行的自動調(diào)整是有條件的，即借貸人在過去一年中，信用記錄良好，凡是有連續(xù)三個月逾期不還貸款，或者連續(xù)超過30天沒有還房貸的行為，銀行可能拒絕給予最低房貸利率。如果市民因為特殊原因造成信用記錄不佳，也不用著急。民生銀行人士表示，市民只要提出申請，并且有合適的理由，銀行仍然會考慮給予最大幅度的利率優(yōu)惠，即利率下浮30%。
多數(shù)銀行仍在觀望
由于還有1天就到了2009年，每月究竟該還多少房貸，一直是市民關(guān)注的話題。
對此，記者采訪了多數(shù)銀行。只有農(nóng)行表示，在實際執(zhí)行過程中，對于存量房貸，貸款額度超過30萬元的客戶，只要以往享受的利率下浮了15%，且信用記錄好，基本都給予了利率下浮30%的優(yōu)惠。但是，貸款額度不足30萬元者，則需提出申請，由銀行審批同意。
而其他大多數(shù)銀行的答復(fù)基本上都是：存量房貸的細則估計會到元旦后才能出臺。而此前本報所報道的，對存量房貸客戶的房貸利率下浮30%的5家銀行，多數(shù)仍只給予跨行轉(zhuǎn)按揭客戶該優(yōu)惠。
對此，銀行人士普遍認為，在民生銀行和農(nóng)行的帶領(lǐng)下，估計多數(shù)銀行都會按照類似的政策跟進，但存量房貸量大的銀行執(zhí)行起來可能比較有難度，因為這可能導(dǎo)致其收益大幅下滑。
存量房貸細則
發(fā)布方：民生銀行
發(fā)布對象：該行存量房貸客戶（2008年10月27日前房貸客戶）
細則內(nèi)容：此前執(zhí)行基準利率下浮15%的房貸，從2009年1月1日開始，利率自動下浮30%
備注：有不良信用記錄者不適合本條例
2008年12月29日
房貸份額最大的中、農(nóng)、工、建四大銀行已出臺政策，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請7折優(yōu)惠利率。
但據(jù)《東方早報》1月5日報道，具體到每個客戶的執(zhí)行卻依然有點“難”-首套、普通自住、貸款余額、信用記錄都成了一座座大山。
通過記者對滬上四大行的求證，僅建行上海分行已正式開始受理存量房貸客戶的申請，受理期限為1月4日到2月22日，至于工行總行則表示尚未有具體細則可公布，預(yù)計近期將公布。
建行存量房貸客戶需要帶齊資料，到貸款經(jīng)辦行提交貸款利率調(diào)整申請，如能否獲得最低7折的優(yōu)惠利率，則需銀行審核。有媒體報道，有的銀行則要求，客戶需主動與相關(guān)房貸部門聯(lián)系，提供書面證明，然后再等待銀行選擇。其實這一冗長繁復(fù)的操作流程并無必要，因為銀行只要在已有的存量房貸客戶中選擇符合條件者自動升級為7折房貸即可，這樣既免去了客戶準備材料、跑腿銀行之苦，同時也規(guī)避了銀行操作冗余及可能出錯的問題。另外，將前期享有8.5折基準利率房貸優(yōu)惠作為前置條件，實際上大大收窄了可享受新政優(yōu)惠的存量房貸客戶群體。
盡管各銀行的優(yōu)惠條件語焉含糊，但通過分析直接可知的是，7折肯定不是所有存量房貸客戶都可享受。某股份制銀行風(fēng)險管理部人士告訴早報記者，“再說回來，如果所有人都享受7折，銀行也吃不消�！睘楹毋y行要在政府大力倡導(dǎo)擴大內(nèi)需，明確第二套房貸優(yōu)惠政策的大前提下，對存量房貸優(yōu)惠“猶抱琵琶半遮面”呢？其真正的目的已經(jīng)表露：“如果所有人都享受7折，銀行也吃不消�！边@種態(tài)度是有依據(jù)的：
其一，從新政給銀行帶來的收益來看，房貸優(yōu)惠雖然在宏觀層面上能刺激房市、拉動內(nèi)需，但是從單一銀行微觀層面來看，不僅無間接利益可求，而且還會影響其直接經(jīng)濟收益。從目前披露的情況來看，滿足7折優(yōu)惠房貸要求的客戶主要是銀行目前風(fēng)險最小、收益最為穩(wěn)定的客戶群。這部分客戶的還款能力毋庸置疑，但是提供優(yōu)惠房貸之后，這些客戶是否會將資金投入與銀行利益密切相關(guān)的領(lǐng)域，尚不得而知。
就拿中央與地方政府大力支持的房地產(chǎn)市場來說，左右購房者決定的主要因素，是國際金融危機沖擊帶來的預(yù)期薪酬水平的降低,以及國內(nèi)房地產(chǎn)市場未來存在明顯的下行空間，這是單純依靠降低房貸利率所無法解決的。存量房貸客戶在享受到銀行優(yōu)惠房貸的同時，依然會保持對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的觀望態(tài)度。
其二，從新政給銀行帶來的風(fēng)險性來看，房貸優(yōu)惠是在國際金融危機不斷深化蔓延至實體經(jīng)濟時期提出的，這就給予了這項看似尋常的新政以不同的政策背景。本身在金融危機時期已經(jīng)經(jīng)受了直接損失沖擊的銀行機構(gòu)自然對這一時期的金融風(fēng)險倍加謹慎，再加上當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場在未來1-2年內(nèi)景氣度不可能存在大幅上升的空間，銀行對房市相關(guān)領(lǐng)域的資產(chǎn)保持高度的警惕也在所難免。
正是基于風(fēng)險與收益方面的考慮，銀行作為獨立核算的市場參與主體，對于政府倡導(dǎo)的拯救房市新政出現(xiàn)明為推廣、實則“遲延”的存量房貸優(yōu)惠行動在所難免。有鑒于此，政府應(yīng)在消除銀行經(jīng)營顧慮、提升其優(yōu)惠政策信心與收入方面有所作為。如完善存款保險制度，對于銀行提供的首套7折優(yōu)惠房貸給予更多的保障，事實上，這部分客戶也是銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶群之一，其還款能力和意愿還是有相當(dāng)保障的。
此外，可提高銀行提供優(yōu)惠房貸后的期望收益。如規(guī)定享受存量房貸優(yōu)惠政策的客戶必須優(yōu)先到同一銀行辦理與房貸相關(guān)業(yè)務(wù)，即通過未來業(yè)務(wù)綁定拓展銀行的盈利空間。相信通過給予銀行更多自主獲利的機會，那么在現(xiàn)有狀況下，銀行對于擴大優(yōu)質(zhì)存量房貸的積極性也將會大大提高。
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