定期公示物業(yè)費收支明細(xì)是對合格物業(yè)公司的基本要求，近期拿到預(yù)售許可證的10個住宅類項目中，僅有兩個物業(yè)費在3元/平方米/月以下，物業(yè)費在4元/平方米/月以上的盤成為主力———

　　調(diào)控政策讓房價在逐漸向合理回歸，但新建小區(qū)的物業(yè)費上漲的腳步在逐漸加快。近期在看房的季女士就發(fā)現(xiàn)，好多房子有了買得起，住不起的趨勢，入住后，每月僅物業(yè)一項費用就要近千元。物業(yè)費為什么漲這么快?如此高的物業(yè)費到底是怎么定出來的?物業(yè)費以后還能變化嗎?為此，《廣廈時代》也采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，他們認(rèn)為物業(yè)費的高漲主要與成本的上漲和住宅市場競爭加劇有關(guān)，但目前購房合同中簽訂的為前期物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，不完全等同于業(yè)主入住后的物業(yè)費。

　　物業(yè)費占居住成本大半

　　同區(qū)位標(biāo)準(zhǔn)相差兩倍

　　1元、2元物業(yè)費用的時代已經(jīng)在逐漸走遠(yuǎn)，北京住建委網(wǎng)站上信息顯示，近期拿到預(yù)售許可證的10個住宅類項目中，僅有兩個物業(yè)費在3元/平方米/月以下，物業(yè)費在4元/平方米/月以上的盤成為主力軍。季女士也為我們算了一筆賬，她最近在看的通州K2·百合灣(樓盤資料業(yè)主論壇)項目，花園洋房部分物業(yè)費用為4.8元/平方米/月，按項目最小戶型180平方米四居計算，每月物業(yè)費就要花上864元。“這比家里的水費、電費、煤氣費、停車費，甚至加上取暖費每月平均下來的費用都多，早些年，我租房子都比這花的錢少。”季女士感覺到，如今買房子，后期的物業(yè)費用已經(jīng)成為她不得不考慮的因素，“要不然，買得起，我住不起啊。”而且季女士還發(fā)現(xiàn)，2004年建成的河畔麗景小區(qū)，與K2·百合灣僅一街之隔，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)卻還定在1.68元/平方米/月，相當(dāng)于K2·百合灣的1/3，“價錢相差這么多，我想知道物業(yè)水平能差這么多嗎?”

　　其實4.8元/平方米/月的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)如今在市場上并不罕見，售價在萬元左右的樓盤，物業(yè)費在這一水平的也比比皆是，而一些高端項目，物業(yè)費上漲速度更是驚人，目前平均水平已經(jīng)在8元/平方米/月左右。許多別墅項目的物業(yè)費更是站上了兩位數(shù)的高位。

　　人員成本仍是物業(yè)費的主要部分

　　已經(jīng)占據(jù)居住成本大半的物業(yè)管理費都包括哪些內(nèi)容?業(yè)主到底是為了哪些服務(wù)承擔(dān)了這筆不小的支出?根據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)合同》范本，物業(yè)服務(wù)收費主要分為兩種：包干制和酬金制。包干制的物業(yè)收費方式，盈余或虧損由物業(yè)公司享有和承擔(dān)，并應(yīng)定期向業(yè)主公布公共服務(wù)收支情況。實行包干制的，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔(dān);物業(yè)公司不能以虧損為由要求增加費用、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)項目。而酬金制的收費方式中，物業(yè)服務(wù)資金為交納的業(yè)主共同所有，由物業(yè)公司代管，其構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用。據(jù)介紹，目前北京的新建小區(qū)7成以上大都采用的是包干制的收費方式。

　　該合同范本顯示，物業(yè)公司具體的物業(yè)服務(wù)支出主要包括以下部分：物業(yè)員工的工資、社保和各項福利費用;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用;物業(yè)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用;物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費用;物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費用;物業(yè)公司辦公費用;物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用等。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在這些費用中，人員成本能占到物業(yè)費用總支出的五成以上，而近些年隨著社區(qū)的高檔化，綠化養(yǎng)護(hù)和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費用所占比重也在逐步提高。

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