從幾年前的蜂擁而上，到現(xiàn)在的紛紛撤離，在物業(yè)公司身上，發(fā)生了喜劇性的轉(zhuǎn)變。實(shí)際上，由于物業(yè)公司的賬目不夠透明，每個(gè)小區(qū)都有一筆糊涂賬。朗琴園小區(qū)業(yè)主論壇上，業(yè)委會(huì)公示了一封致嘉浩物業(yè)的《關(guān)于物業(yè)違約支取酬金的警示》。函件稱(chēng)，據(jù)對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)收支的審計(jì)，2007年11月18日至2010年5月31日，物業(yè)未經(jīng)業(yè)委會(huì)審批，擅自違規(guī)支取服務(wù)酬金近98萬(wàn)元。

小區(qū)物業(yè)管理
 

　　自從建外SOHO的物業(yè)糾紛和爆出的資金黑洞，僅僅是缺乏自律的物業(yè)公司的“冰山一角”。事實(shí)上物業(yè)管理更大的問(wèn)題還在其后。由于近年來(lái)不斷上漲的物價(jià)，導(dǎo)致不少自負(fù)盈虧的物業(yè)公司難以支撐，紛紛要求撤離。

　　“2010年10月，第一太平戴維斯要撤出朝陽(yáng)園了。最早朝陽(yáng)園的物業(yè)管理費(fèi)是每平方米8元多/月，后來(lái)由于業(yè)主不滿(mǎn)，逐漸調(diào)整到4元多/月�，F(xiàn)在這個(gè)費(fèi)用物業(yè)公司認(rèn)為沒(méi)法再接管了，下一家是誰(shuí)現(xiàn)在還沒(méi)定。”一位朝陽(yáng)園業(yè)主告訴記者。

　　“業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)，業(yè)主監(jiān)督業(yè)委會(huì)，這都非常正常。”物業(yè)專(zhuān)家舒可心接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，由于我國(guó)關(guān)于小區(qū)物業(yè)的設(shè)計(jì)是包干制，再加上物業(yè)費(fèi)是一個(gè)恒定的價(jià)格，要求物業(yè)公司自負(fù)盈虧，這樣就導(dǎo)致業(yè)主只有義務(wù)交費(fèi)，而沒(méi)有知情權(quán)。同時(shí)導(dǎo)致物業(yè)公司以省錢(qián)為第一要?jiǎng)?wù)，因?yàn)槊渴∫环皱X(qián)，相當(dāng)于物業(yè)的利潤(rùn)就增加一分。但近幾年來(lái)隨著CPI的上漲，工人等成本不斷增加，小區(qū)很多設(shè)施出現(xiàn)維修問(wèn)題，物業(yè)費(fèi)開(kāi)始難以維持小區(qū)運(yùn)營(yíng)，因此出現(xiàn)了物業(yè)管理的種種亂象。

　　此外，舒可心也表示，業(yè)主也應(yīng)該體諒物業(yè)公司，不應(yīng)該一味要求降低物業(yè)費(fèi)。因?yàn)檫@關(guān)系著物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。物業(yè)費(fèi)過(guò)低導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境出現(xiàn)問(wèn)題，吃虧的最后還是廣大業(yè)主。

　　家住國(guó)美第一城的李虹(化名)近日發(fā)現(xiàn)，今年夏天的社區(qū)，顯得有些不同了。小區(qū)池塘里的水似乎比往年少了一些，魚(yú)也少了一些。死掉的樹(shù)無(wú)人補(bǔ)種。草地上的荒草長(zhǎng)的近半米高，才來(lái)了兩個(gè)家庭婦女模樣的除草工人，用大剪刀打出坑洼不平的草坪。

　　類(lèi)似物業(yè)管理的亂象，在北京各個(gè)小區(qū)愈演愈烈。有的小區(qū)物業(yè)攜款潛逃，造成巨大的資金黑洞;有的小區(qū)物業(yè)主動(dòng)拒絕管理小區(qū)，讓小區(qū)變成垃圾場(chǎng);還有的頻繁更替物業(yè)公司，但服務(wù)質(zhì)量并未改變。

　　“物業(yè)費(fèi)并沒(méi)有降低，但是服務(wù)卻一年不如一年，保安的身板一年比一年瘦弱矮小，人數(shù)也日漸減少。”李虹這樣抱怨著。服務(wù)國(guó)美的天岳恒物業(yè)公司，是北京市最早一批物業(yè)公司，在物業(yè)管理方面有一定經(jīng)驗(yàn)。即使如此，從業(yè)主入住以來(lái)，各種矛盾依然不斷。

　　此外，大部分小區(qū)物業(yè)公司還有自己額外的運(yùn)營(yíng)收入。有些小區(qū)物業(yè)的業(yè)務(wù)范圍相當(dāng)繁雜：可盈利的項(xiàng)目包括，出租地下室收益或代業(yè)主出租房屋的管理費(fèi);小區(qū)收廢品管理費(fèi)，小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域廣告收入及商家的小區(qū)推廣活動(dòng)營(yíng)收，出售業(yè)主手機(jī)和個(gè)人信息給中介公司，出售小區(qū)內(nèi)廢舊器材，增收車(chē)輛管理費(fèi)等等。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，評(píng)估一個(gè)社區(qū)是否進(jìn)入到良性運(yùn)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)，至少有以下兩點(diǎn)：第一，社區(qū)有沒(méi)有一系列有效的合約(或制度)在發(fā)揮作用?第二，有沒(méi)有不同的、有時(shí)是相互制約的壓力集團(tuán)(或者說(shuō)利益集團(tuán))正在對(duì)社區(qū)提出目標(biāo)和任務(wù)?開(kāi)發(fā)商介入，也是另一種制約力量。多年來(lái)物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新與自強(qiáng)不足，越來(lái)越缺乏規(guī)范有效的運(yùn)作機(jī)制，企業(yè)在發(fā)展與積累的過(guò)程中，不得不屈服于簡(jiǎn)單的叢林法則。這是導(dǎo)致物業(yè)公司糾紛不斷的根本原因。

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