自從北京成立全國首個業(yè)主大會后，北京市物業(yè)費、住宅專項維修資金、共用部分經(jīng)營收益等，都將納入一個整體的“業(yè)主共有資金”，由業(yè)主大會開設的賬戶來管理。北京市住建委物業(yè)專家組成員舒可心今天在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道獨家采訪時表示，辦法主要針對業(yè)主拖欠物業(yè)費用問題，給業(yè)主提供了解共有資金管理的渠道與機會，避免物業(yè)管理資金被業(yè)主“綁架”，增加業(yè)主資金監(jiān)管的可能性。

　　業(yè)主自決公共收益如何使用

　　根據(jù)規(guī)定，業(yè)主的物業(yè)費將交給業(yè)主大會，由其代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽約，或者直接聘請服務人員進行物業(yè)管理。根據(jù)《辦法》，住宅區(qū)業(yè)主大會成立并登記后，可以到銀行開立業(yè)主共有資金賬戶，分類存儲業(yè)主共有資金。業(yè)主可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主共同決定，定期將物業(yè)服務資金和其他分攤費用存入業(yè)主一卡通，由業(yè)主大會按照約定通過銀行從業(yè)主一卡通中劃轉(zhuǎn)。業(yè)主大會應當定期與業(yè)主共有資金開戶銀行核對本住宅區(qū)業(yè)主共有資金賬目，并于每年一季度向業(yè)主公示。

　　在物業(yè)共用部分經(jīng)營收益和業(yè)主大會的其他合法收入方面，根據(jù)規(guī)定，業(yè)主大會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主共同決定，將物業(yè)共用部分經(jīng)營收益和業(yè)主大會的其他合法收入納入業(yè)主共有資金賬戶，用于支付業(yè)主大會辦公、財務、評估監(jiān)理等費用。若這些錢不夠，不足部分由業(yè)主分攤，業(yè)主分攤的比例，管理規(guī)約或業(yè)主大會決議有約定的，按照約定;沒有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積占專有部分面積總和的比例確定。

　　小區(qū)資金管理辦法征民意 物業(yè)費可由業(yè)主大會收取

　　住宅小區(qū)業(yè)主向業(yè)主大會繳納物業(yè)費，由業(yè)主大會與物業(yè)公司簽約;業(yè)主拖欠費用將影響自己賣房;小區(qū)公共部分經(jīng)營收益的使用由業(yè)主共同決定……7月19日，北京市住建委對外公布了《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法(征求意見稿)》，公眾可以在8月1日之前通過信件、傳真或電子郵件將意見或建議反饋給住建委。

　　共有資金每年曬次賬

　　業(yè)主共有資金是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同所有的資金。主要包括：物業(yè)服務資金;住宅專項維修資金;物業(yè)共用部分經(jīng)營收益;業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議的決定分攤的費用;業(yè)主大會的其他合法收入。

　　業(yè)主的共有資金將有專人保管，并每年公示一次賬目。根據(jù)《辦法》，業(yè)主大會應當建立專門的業(yè)主共有資金財務管理制度，并聘請專門的財務管理人員管理資金。業(yè)主大會可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的約定，設立專門機構，推選業(yè)主代表監(jiān)督業(yè)主共有資金的使用。

　　根據(jù)規(guī)定，業(yè)主大會應當定期與業(yè)主共有資金開戶銀行核對本住宅區(qū)業(yè)主共有資金賬目，并于每年一季度向業(yè)主公示相關情況，包括業(yè)主共有資金交存、使用、增值受益和結(jié)存的數(shù)額;發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況;業(yè)主分戶賬(業(yè)主一卡通)中業(yè)主共有資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;其他有關業(yè)主共有資金使用和管理的情況。

　　業(yè)主對公示情況提出質(zhì)詢時，業(yè)主大會工作人員應當及時答復。業(yè)主對公示情況有異議的，可以要求復核或者委托專業(yè)機構進行審計。業(yè)主共有資金的開戶銀行應當建立住宅區(qū)共有資金查詢制度，接受業(yè)主大會、業(yè)主對其分戶賬(業(yè)主一卡通)中住宅區(qū)業(yè)主共有資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。業(yè)主大會及其工作人員不得侵占、挪用本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金。侵占業(yè)主共有資金的，應當依法承擔法律責任。受侵害的業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。

　　拖欠物業(yè)費將公示姓名門牌號

　　新規(guī)規(guī)定，如果出現(xiàn)業(yè)主拖欠費用的情況，業(yè)主大會可以按照約定，向欠費業(yè)主發(fā)出欠費繳納通知單，在住宅區(qū)顯著位置公示欠費業(yè)主名單、門牌號及欠費金額。業(yè)主大會可以依照管理規(guī)約的約定，向拖欠物業(yè)服務資金和其他分攤費用的業(yè)主收取滯納金，收取的滯納金歸全體業(yè)主共有。欠費業(yè)主還將被限制在業(yè)主大會會議上的表決權等權利。

　　更為重要的是，業(yè)主一旦拖欠相關費用，將來想賣房時就有些麻煩了。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金、專項維修資金和其他分攤費用的，轉(zhuǎn)讓物業(yè)時應當與業(yè)主大會結(jié)清。業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金和其他分攤費用的，業(yè)主大會可以向人民法院提起訴訟。

　　在進行二手房買賣時，房屋買受人與房屋出賣人可以在房屋買賣合同中約定房屋出賣人欠交物業(yè)服務資金、專項維修資金和分攤費用向房屋買受人的債務轉(zhuǎn)移。房屋買受人在購買業(yè)主出賣的房屋時，可以向業(yè)主大會索取相關費用已結(jié)清的書面確認文件，業(yè)主大會也應當提供這些文件。

　　“北京市物業(yè)管理辦法回歸到了建筑物管理的本來內(nèi)在規(guī)律，業(yè)主共有財產(chǎn)透明化、共同維護管理，給業(yè)主提供資金監(jiān)管的可能性，增加對自己財產(chǎn)資金管理的知情權”舒可心強調(diào)，辦法出臺以后，給業(yè)主增加了一個渠道與機會，多了一條“法律武器”，是否能解決物業(yè)問題，重點在如何使用。

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