業(yè)主選“管家”不同于開發(fā)商選物業(yè)公司，開發(fā)商在選擇時有可能會以有利促銷、招租為目的;業(yè)主選“管家”，目的是更好地“過日子”。

　　業(yè)主選“管家”一般由業(yè)主委員會具體操作，業(yè)主委員會在選聘物業(yè)管理公司時，可以采用招標或其他方式進行。目前，大多數(shù)小區(qū)采用邀標、議標的形式。這是因為業(yè)主委員會委員都是兼職，而公開招標、評標手續(xù)煩瑣、委員們可能沒有精力、時間;邀標、議標只要是有針對性地進行，效果也會是好的。

　　在選擇合適的“管家”時，要注重考慮企業(yè)的服務質量與管理費用，即通常講的質量價格比。因此，應根據(jù)居住區(qū)域所屬保障、改善、舒適等不同房屋類型以及全體業(yè)主的消費觀念、消費水平，選擇相應的企業(yè)，最好考慮選擇在本小區(qū)附近有管理服務項目的企業(yè)，這樣企業(yè)可發(fā)揮規(guī)模效應，降低成本。另外，經(jīng)驗表明，由業(yè)主委員會成員以外的人員或者機構推薦企業(yè)為邀標單位比較公正。對于被推薦的單位，業(yè)委會應當在邀標、議標前進行一番“明查暗訪”，查明這家物業(yè)公司的業(yè)績和市場口碑，并廣泛聽取業(yè)主的評價。

　　在議標、決標的時候，有的業(yè)委會采用“兩步走”的方法，效果頗佳。第一步由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會對經(jīng)“明查暗訪”后篩選出來的企業(yè)進行首輪選擇，選出得票的2—3家企業(yè);第二步，業(yè)委會與這些企業(yè)具體商議物業(yè)管理服務合同，最后選定一家企業(yè)。

　　根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》和市房地局頒發(fā)的《加強業(yè)主委員會管理若干規(guī)定》，以及一些業(yè)主委員會運作的經(jīng)驗，下面的做法可以借鑒。

　　1、一個物業(yè)管理區(qū)域內應當依法成立一個業(yè)主委員會，一個業(yè)委會應委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

　　2、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門負有對所在地的業(yè)委會指導、檢查的日常管理責任，因此業(yè)委會應把要解聘、選聘物業(yè)管理公司的做法及時告知房地辦事處，必要時向街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))有關部門、居委會通報，以得到他們的支持和指導。

　　3、業(yè)委會應當就解聘、更換物業(yè)管理公司召開會議和作出決定，并由全體出席會議的人員在會議記錄上簽字。

　　4、業(yè)委會應當把此事列為物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的一件大事，及時召開業(yè)主代表大會或業(yè)主大會，對此事進行討論，作出決定，也可采用問卷調查方式。

　　5、業(yè)委會和召開業(yè)主代表大會作出的決定，最好以公告形式告知全體業(yè)主、使用人，且要書面通知物業(yè)管理公司。

　　6、業(yè)主委員會在與新選聘的物業(yè)管理公司簽訂服務合同之后的十日內，解聘的企業(yè)應當將該物業(yè)管理區(qū)域內的下列檔案資料移交給業(yè)委會或者新選聘的企業(yè)，并辦理移交手續(xù)：

　　(1)各類物業(yè)設施的驗收、接管檔案(圖、卡、冊);

　　(2)與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同資料;

　　(3)物業(yè)分戶產(chǎn)權清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表;

　　(4)共用設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、傳真、改造、維修記錄憑證;

　　(5)維修基金以幢為單位的分戶清冊或資料;

　　(6)財務收支帳冊;

　　(7)其他物業(yè)檔案資料。

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