前不久，在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的積極組織下，京城業(yè)主管委會(huì)聯(lián)盟論壇正式開(kāi)通，并召開(kāi)了首次業(yè)主大會(huì)。恰逢3·15前夕，與會(huì)的業(yè)主群情振奮，在投訴物業(yè)糾紛的同時(shí)，也提出了一些令人深思的問(wèn)題，直逼當(dāng)前政策層面與市場(chǎng)層面的缺失。與會(huì)的律師、物管專家圍繞業(yè)主反映集中的問(wèn)題，一一進(jìn)行了解答。

　　紛爭(zhēng)1成立業(yè)主管委會(huì)為何這樣難

　　-業(yè)主投訴：

　　某別墅項(xiàng)目的業(yè)主投訴，他們?cè)?995年就開(kāi)始籌備成立管委會(huì)，但小區(qū)辦一直不予批準(zhǔn)。小區(qū)辦稱，小區(qū)成立業(yè)主管委會(huì)時(shí)須經(jīng)開(kāi)發(fā)商牽頭，否則不予備案。到如今，成立業(yè)主管委會(huì)的事仍然無(wú)從落實(shí)。這是我們面臨的一個(gè)最大的問(wèn)題。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間也多次出現(xiàn)糾紛，我們現(xiàn)在該怎么辦?

　　-專家答疑：

　　國(guó)家的有關(guān)文件確實(shí)明文規(guī)定，在成立業(yè)主管委會(huì)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商或物管公司牽頭組織。為什么要這樣規(guī)定?建設(shè)部解釋說(shuō)：小區(qū)之內(nèi)的廣大業(yè)主之間并不熟悉，也缺少聯(lián)系，因而必須強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司出面牽頭。但是，如果業(yè)主有能力自行組織成立業(yè)主管委會(huì)，而無(wú)須開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司協(xié)助的話，當(dāng)然是可以的。很顯然，小區(qū)辦誤解了有關(guān)文件的規(guī)定。

　　去年，北京市下發(fā)新的文件規(guī)定：在小區(qū)符合成立業(yè)主管委會(huì)的各項(xiàng)條件后，開(kāi)發(fā)商與物管公司應(yīng)在15天之內(nèi)負(fù)責(zé)牽頭組織成立業(yè)主管委會(huì)，否則，10%的業(yè)主可以聯(lián)合起來(lái)，在4個(gè)月之內(nèi)，自行組建業(yè)主管委會(huì)。

　　紛爭(zhēng)2新舊物管公司如何順利交接

　　-業(yè)主投訴：

　　我是某住宅小區(qū)的業(yè)主，我們的業(yè)主管委會(huì)辭退了原物業(yè)管理公司，但是，原物業(yè)管理公司不與新任物業(yè)管理公司進(jìn)行工作交接，從而影響了小區(qū)的正常管理秩序。類似這樣的問(wèn)題該如何處理?

　　-專家答疑：

　　在招聘新的物管公司之前，應(yīng)與原任物管公司簽署一個(gè)備忘錄：如果原任物管公司中標(biāo)，則由它繼續(xù)執(zhí)行園區(qū)的管理工作，如果原任物管公司落選，則須與新任物管公司順利完成交接工作，否則予以處罰。如果業(yè)主管委會(huì)手中握有這樣的備忘錄，就會(huì)非常有利，也為日后的法院判案提供了依據(jù)。然而，由于當(dāng)前大多數(shù)業(yè)主的法律意識(shí)不強(qiáng)，因此讓不法物管商鉆了空子。

　　有些小區(qū)，新舊物管公司未能實(shí)現(xiàn)順利交接，其原因就在于原任物管公司有抵觸情緒，從而令社區(qū)的管理工作一度陷入混亂狀態(tài)。其實(shí)這一方面反映出原任物管公司的職業(yè)素質(zhì)太差，但同時(shí)也反映出業(yè)主管委會(huì)的監(jiān)控能力不強(qiáng)。千萬(wàn)不要等到爆發(fā)管理危機(jī)的時(shí)候再來(lái)更換“管家”。

　　紛爭(zhēng)3換公司不如換經(jīng)理

　　-業(yè)主投訴：

　　我們已不止一次地更換過(guò)物管公司，然而，令人十分痛惜的是，小區(qū)的管理狀況卻越來(lái)越糟，每家新到任的物管公司都是從重新打基礎(chǔ)開(kāi)始做起，走了很多彎路，也使廣大業(yè)主付出了昂貴的“學(xué)費(fèi)”，卻未見(jiàn)小區(qū)的管理工作出現(xiàn)大的起色。

　　-專家答疑：

　　不要輕易更換物管公司。若對(duì)小區(qū)眼下的管理工作不滿意，可以與物管公司商談更換總經(jīng)理，因?yàn)橐粋�(gè)物管公司的優(yōu)劣與高層負(fù)責(zé)人的能力息息相關(guān)。這樣便可以在不必興師動(dòng)眾的情況下，起到優(yōu)化管理的效果。如果必須更換物管公司，也可以適當(dāng)留用原來(lái)的技術(shù)人員。尤其是工程部的人，最好不換。工程部的人對(duì)這個(gè)小區(qū)所有的水、電、暖等設(shè)施的運(yùn)行狀況非常了解，若更換新人，反而會(huì)影響工作。某小區(qū)在兩年中先后換過(guò)4任物業(yè)經(jīng)理，小區(qū)的管理水平也在逐步提高。看來(lái)，有時(shí)不必更換物管公司，同樣能解決問(wèn)題。

　　很多小區(qū)都是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，很多設(shè)備與設(shè)施正處于完善期，盲目聘用新的物管公司會(huì)增大管理成本，多走彎路。如果現(xiàn)任的物管公司能夠改造好的話，就應(yīng)繼續(xù)留用。

　　紛爭(zhēng)4如何制止亂收費(fèi)

　　-業(yè)主投訴：

　　我們的小區(qū)存在嚴(yán)重的亂收費(fèi)問(wèn)題，而且物管公司的財(cái)務(wù)狀況不透明，我們懷疑物管公司在財(cái)務(wù)上存在“黑洞”。而且，該物管公司還自行羅列收費(fèi)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。以上這些問(wèn)題該如何妥善解決?

　　-專家答疑：

　　物管公司付出了勞動(dòng)，業(yè)主當(dāng)然應(yīng)該支付費(fèi)用。但是，有一點(diǎn)我想告訴大家，物業(yè)管理的所有各項(xiàng)收費(fèi)都應(yīng)該歸到物業(yè)管理公司的賬上，但是，物管公司拿到的只是它應(yīng)得的物業(yè)管理酬金。

　　有些小區(qū)的物業(yè)管理酬金是定額，干好干壞都拿這么多錢。這樣的話不利于物管公司提高服務(wù)水平。有的物管酬金比例為物業(yè)管理費(fèi)用的10%，這樣的話也容易出現(xiàn)問(wèn)題，物管公司會(huì)想方設(shè)法把業(yè)主的錢都花出去，因?yàn)榛ǖ腻X越多，物管公司掙的錢就越多。

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