大同市物業(yè)管理自1997年前后起步，經(jīng)過10多年的發(fā)展，目前正處于市場逐步形成、法規(guī)日益完善和從業(yè)行為不斷規(guī)范的階段，已肩負起小區(qū)建設(shè)環(huán)境綠化美化、公共衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、共用設(shè)施、設(shè)備的日常維護保養(yǎng)等工作，涉及范圍逐步發(fā)展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū)。物業(yè)管理從根本上改變了新建小區(qū)面貌一年新、二年舊、三年破的狀況，成為與廣大人民生活、工作及社會經(jīng)濟發(fā)展和穩(wěn)定息息相關(guān)的相對獨立的新興行業(yè)�？傮w上看，中小城市物業(yè)管理的發(fā)展是健康有序的。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速的發(fā)展，住房二級市場的放開，市民生活水平的不斷提高，對物業(yè)管理活動提出了一系列新的要求，實踐中也產(chǎn)生了不少新的矛盾和新的問題，歸納起來表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　(一)物業(yè)管理的體制尚未完全理順。大同市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程很快，但物業(yè)管理還存在雙軌制，商業(yè)小區(qū)基本實行了物業(yè)管理，工礦企事業(yè)單位進度較慢，影響了物業(yè)管理整體發(fā)展水平。物業(yè)管理關(guān)系千家萬戶，涉及到居民生活的方方面面，是一項涉及政府建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、民政、市政、綠化、公安、城管監(jiān)察、市容環(huán)衛(wèi)、通訊、供水、供電、天然氣等多個職能部門綜合性工作，要求政府各職能部門各負其責(zé)、齊抓共管。而目前的實際情況卻是，各職能部門并未按《物業(yè)管理條例》的規(guī)定進行落實，物業(yè)公司額外承擔(dān)了許多社會事務(wù)，為此不堪重負，矛盾頻發(fā)，使企業(yè)面臨生存危機。

　　(二)規(guī)模效益差，企業(yè)發(fā)展后勁不足。目前物業(yè)管理企業(yè)絕大多數(shù)存在著管理規(guī)模偏小，規(guī)模效益差，嚴重虧損，發(fā)展后勁不足等問題。以山西電建一公司物業(yè)管理公司為例，該公司成立于2000年，到2008年底管理房屋面積為341848萬平方米，現(xiàn)管理6個物業(yè)小區(qū)，而大部分物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一兩個物業(yè)項目，管理房屋面積為100000萬平方米以下。物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管單位、部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。

　　(三)建管銜接不到位，影響物業(yè)管理企業(yè)的形象。目前從物業(yè)管理發(fā)展來看，大多數(shù)是由企事業(yè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建的物業(yè)管理公司，這種物業(yè)管理企業(yè)同企事業(yè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的近親繁殖關(guān)系，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在管理上從屬于企事業(yè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)商，經(jīng)濟上依附于企事業(yè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)商為了賣房，又拼命壓低物業(yè)管理服務(wù)費，不負責(zé)任的承諾一些事，有的房地產(chǎn)開發(fā)商把開發(fā)項目在規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)時造成的問題，遺留給物業(yè)管理企業(yè)。產(chǎn)權(quán)人入住后發(fā)現(xiàn)問題，全記在了物業(yè)管理企業(yè)帳上，給物業(yè)管理企業(yè)帶來了不應(yīng)有的麻煩。

　　(四)物業(yè)管理消費意識差，業(yè)主自治能力低。盡管業(yè)主普遍已知曉物業(yè)管理的必要性，開始接受物業(yè)管理。由于傳統(tǒng)的物業(yè)管理是不收費的，作為一種長期的消費，從心理上還沒有完全接納，從而使物業(yè)管理服務(wù)正常的運行受到很大的影響。國家《物業(yè)管理條例》已施行了兩年多，作為業(yè)主自治管理實現(xiàn)的基本保障機構(gòu)——業(yè)主大會及業(yè)主委員會的建設(shè)與物業(yè)管理的發(fā)展相輔相成，現(xiàn)在建立業(yè)主委員會的還不足20%。即使已成立業(yè)主委員會，作用發(fā)揮也不很理想，人們對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的小憲法“業(yè)主公約”重要作用的認識不夠，在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督也缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織的參加管理，委托管理與受托管理的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系難以理順，雙方利益不能得到有效保障。

　　(五)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量低、收費難的現(xiàn)象普遍存在。據(jù)調(diào)查，有70%以上的業(yè)主只關(guān)心物業(yè)管理收費標準高低，而不太過問物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量，多數(shù)業(yè)主只愿意按較低物業(yè)服務(wù)收費標準付費，這往往與物業(yè)管理實際成本相去甚遠，過低的收費標準，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)難以為繼，發(fā)展困難，最終使業(yè)主的長遠利益受到損害，政府主管部門對物業(yè)管理的定價思路也是多考慮業(yè)主心理和經(jīng)濟承受能力，少顧及物業(yè)管理企業(yè)的生存發(fā)展和實際虧損狀況。大同市目前70%以上企業(yè)虧損的狀況令人擔(dān)憂，極易形成物業(yè)管理服務(wù)低收費，低標準，低質(zhì)量的惡性循環(huán)。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主應(yīng)在各自享受權(quán)利的同時，履行提供質(zhì)價相符的服務(wù)和按時交納管理費的義務(wù)�，F(xiàn)在有些欠費業(yè)主在本身侵權(quán)的情況下，最終侵犯的是小區(qū)廣大業(yè)主的共同利益。

　　(六)行業(yè)管理人員素質(zhì)不高，管理服務(wù)難以到位。由于物業(yè)管理是新興行業(yè)，目前國家尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，加之近幾年來發(fā)展較快，從業(yè)人員大都是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、單位后勤部門等行業(yè)及下崗人員轉(zhuǎn)到物業(yè)管理行業(yè)的，所學(xué)專業(yè)五花八門。因此管理隊伍素質(zhì)良莠不齊，特別是一些物業(yè)管理企業(yè)忽視自身建設(shè)，對從業(yè)人員沒有建立嚴格的崗位責(zé)任制、工作標準，有的企業(yè)即使建立了責(zé)任制及標準，但沒有一套行之有效的考核標準和考核辦法，尤其是對職工不能經(jīng)常進行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，使管理服務(wù)工作很難到位。如果不改變物業(yè)管理人員素質(zhì)偏低的現(xiàn)狀，不僅直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展，而且難以適應(yīng)新的挑戰(zhàn)。

　　面對上述問題，我們一方面要進一步加強行業(yè)監(jiān)管，推進物業(yè)管理市場化進程，修訂和完善物業(yè)服務(wù)收費辦法及服務(wù)標準，加強從業(yè)人員的資格管理，把好物業(yè)管理市場準入關(guān)，強化物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，在進行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢中推行住戶滿意度的評價，全面推行物業(yè)管理招投標，有效整合物業(yè)管理資源，大力宣傳政策法規(guī)，提高居民的認識程度。另一方面物業(yè)公司要在服務(wù)理念、服務(wù)水平、服務(wù)模式上有新的突破，要給業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，要在服務(wù)技能、服務(wù)技巧、突發(fā)事件的處理以及與業(yè)主溝通等方面下大功夫，要培養(yǎng)優(yōu)秀的企業(yè)員工，要塑造有核心競爭力的優(yōu)質(zhì)品牌，全方位實施“品質(zhì)建設(shè)工程”。

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