美國公寓的物業(yè)叫做COMM ON-CH ARGES意思是公共收費(fèi)，或者是業(yè)主共享公寓小區(qū)部分的開支收費(fèi)。不過和國內(nèi)的制度相比較，美國公寓物業(yè)費(fèi)的制度、收集與使用和國內(nèi)有諸多不同。

　　開發(fā)商制定標(biāo)準(zhǔn)

　　美國政府并不參與物業(yè)費(fèi)的制度，政府關(guān)心的是國家的財(cái)政收入，因而只制定購買土地的稅收標(biāo)準(zhǔn)，新蓋的樓一般都有15-20年的減免稅期。

　　每一個(gè)造樓計(jì)劃都必須得到政府的審核。開發(fā)商在消費(fèi)者購樓時(shí)要附一本已得到政府批準(zhǔn)的該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓產(chǎn)品說明書，內(nèi)容包括該公寓地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、材料、單元圖、保修期、買賣手續(xù)、地稅減免計(jì)劃、價(jià)格、物業(yè)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)選舉法等等。OFFERING PLAN一經(jīng)政府批準(zhǔn)，開發(fā)商就不能改變其中的任何條例，如要改變，必須由律師書寫更改報(bào)告(am endment)得到政府司法部門批準(zhǔn)方可執(zhí)行。

　　對(duì)買房的消費(fèi)者來說，OFFERING PLAN中的物業(yè)費(fèi)是消費(fèi)者購房的重要參數(shù)。因?yàn)橘I房的價(jià)格是一次性的，而物業(yè)費(fèi)卻是永久的。所以，為了吸引大家購房，開發(fā)商通常會(huì)盡可能將物業(yè)費(fèi)制定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。

　　一般來說，開發(fā)商會(huì)根據(jù)水煤電的費(fèi)率、員工薪資福利、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等預(yù)算，來制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每個(gè)單元每月要支付多少金額。我手上有不少紐約公寓的OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓，該公寓坐落在曼哈頓中城的第5大道上，共60余層175個(gè)單元，48個(gè)儲(chǔ)藏室，42個(gè)酒庫，每年的物業(yè)費(fèi)預(yù)算是1769597美元，也就是近177萬美元一年。這些物業(yè)費(fèi)中包括13項(xiàng)基本開支。

　　這13項(xiàng)開支的每一項(xiàng)都有幾頁紙的詳細(xì)說明，例如員工薪水福利一項(xiàng)中列出，該公寓雇用一名需要免費(fèi)配給一套入住單元的經(jīng)理，他的周薪為961.54美元;一名維修工，周薪727.61美元;十二名警衛(wèi)、清潔工，他們的周薪是660.63美元以及14名員工的傷殘失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)28851美元;醫(yī)療培訓(xùn)、資金等費(fèi)用117853美元，總共合計(jì)745031美元。該公寓的人工開支745031美元，占了一年物業(yè)費(fèi)的42%，有些驚人!

　　眾所周知，美國的人工費(fèi)用是很貴的。但一般來說，美國大部分公寓的人工開支只是占總物業(yè)費(fèi)的三分之一。如果公寓的人工開支超出物業(yè)費(fèi)的33%，消費(fèi)者會(huì)思考它的合理性了。

　　按照這些明細(xì)核算下來，該公寓874平方(相當(dāng)于80平方米)的單元，每月的物業(yè)費(fèi)就是732.10美元，而1588平方就是1443.69美元，這在紐約，也算得上是相當(dāng)高的物業(yè)費(fèi)。之所以以此為例，是因?yàn)榇宋飿I(yè)費(fèi)的構(gòu)成比例是有代表性的。

　　管理公司收費(fèi)

　　物業(yè)費(fèi)的收取是物業(yè)管理公司最重要的工作之一，而且這也是質(zhì)量管理公司的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

　　通常在公寓的OFFERING PLAN中，已經(jīng)把收物業(yè)費(fèi)的方式、條例、法律責(zé)任都寫得清清楚楚。紐約的公寓一開盤，就是說，從開發(fā)商賣出第一套單元開始，整個(gè)公寓的每個(gè)單元就必須支付物業(yè)費(fèi)，沒有售出的單元的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商支付，一分錢也不能少。物業(yè)費(fèi)一般都是按月收的。管理公司在每個(gè)月的下旬向業(yè)主寄發(fā)管理費(fèi)賬單。

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