據(jù)悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有服務(wù)合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛；而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償和財產(chǎn)權(quán)屬等其他案由。 

　　解讀 

　　這主要是因為對于物業(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。 

　　如果一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題，比如遭到盜竊等，那么其后果將與物業(yè)公司沒有任何關(guān)系；同時由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。 

　　解決方法 

　　在簽訂物業(yè)管理合同時，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。 

　　關(guān)注3 

　　關(guān)鍵詞 

　　物業(yè)管理費 

　　近期牽涉到物業(yè)管理費的主要有兩個方面的內(nèi)容，一個是物業(yè)管理費究竟包含了一些什么費用，由于相關(guān)條例出臺后，“物業(yè)管理費”的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo)明“物業(yè)管理費”5個字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業(yè)管理費收不到的問題，這主要體現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商在房屋銷售低潮時，經(jīng)常許諾減免部分業(yè)主物業(yè)管理費，待業(yè)主入住后，物業(yè)管理企業(yè)卻不予兌現(xiàn)；有些則是其他業(yè)主對減免物業(yè)管理費的做法堅決不同意，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。 

　　此外，同一物業(yè)小區(qū)，相同的商品房因國家房改政策實施，產(chǎn)生了不同性質(zhì)房屋，造成物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理未實現(xiàn)同質(zhì)同價的原則，因此也產(chǎn)生矛盾導(dǎo)致管理費無法收繳等現(xiàn)象。 

　　解讀 

　　由于“物業(yè)管理費”是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業(yè)主來說，很容易把這4項內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。同時，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對于自己繳納的“物業(yè)管理費”究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。 

　　因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)�，有的甚至低�?0-30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費業(yè)主的心理不平衡。《物業(yè)管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業(yè)服務(wù)費由哪些構(gòu)成沒有羅列出來，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。 

　　同時，造成物業(yè)管理費的欠費糾紛，除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開發(fā)商遺留問題為主要原因外，物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)不明確，不能體現(xiàn)質(zhì)價相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業(yè)主對物業(yè)管理費的定價缺少相關(guān)知識，物業(yè)收費忽高忽低，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾重重，這種情況在前期物業(yè)管理上尤為突出。 

　　解決方法 

　　在收費方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費用繳費收據(jù)上，將相關(guān)的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個“物業(yè)管理費”的名稱來取代其中各類的費用名稱。(秦佳 陳世福)

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