易憲容：中國當(dāng)前房地產(chǎn)市場政策仍在諱疾忌醫(yī)

2013-11-01 來源：聯(lián)合早報編輯：李建霞

摘要：近十年來，中國房地產(chǎn)市場問題一直是市場關(guān)注的焦點(diǎn)，最近更是把這個熱點(diǎn)問題火上澆油。因為，今年住房投資增長、住房銷售的增加及房價上漲，都成了帶中國經(jīng)濟(jì)增長上行的主要力量。

　　所以，新一屆政府上任之后，最為重要的策略在許多經(jīng)濟(jì)政策上以靜制動。尤其是前十年市場爭論十分激烈的房地產(chǎn)政策，更是蕭規(guī)曹隨，甚至于不對房地產(chǎn)政策發(fā)表任何意見，也不出臺任何政策。

中國社會科學(xué)院金融研究所研究員——易憲容

　　但是，即使同樣是這樣的房地產(chǎn)宏觀政策，前幾年政府每年都會對房地產(chǎn)政策發(fā)表不同的意見，比如讓房價回歸到合理水平或理性水平，并同時出臺越是宏觀調(diào)控越是讓房價上漲的政策，其目的當(dāng)然是在不影響房地產(chǎn)帶動國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長的情況下，來平息絕大多數(shù)人對住房市場價格快速上漲的不滿。即使這些政策執(zhí)行會離所要求的目標(biāo)越來越遠(yuǎn)也是這樣。

　　新政府上任已經(jīng)有八個多月，但到現(xiàn)在為止就是對住房市場既不表態(tài)也不出臺政策。實際上，如果對既有的房地產(chǎn)政策不發(fā)表意見也不做出任何改善的房地產(chǎn)政策，也就意味著新政府對既有房地產(chǎn)政策的默許，而這種默許也就決定以預(yù)期為主導(dǎo)的住房市場價格。

　　當(dāng)前，也有媒體說，中國政府在研究房地產(chǎn)未來發(fā)展的長效機(jī)制，而且也在聽一些人意見。不過，一是這種房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制是什么內(nèi)容，民眾一點(diǎn)都不知道，政策文件更是不見蹤影;二是如果這種房地產(chǎn)長效機(jī)制不是通過公共決策方式來制定，而只是聽取所謂“精英”意見，或由職能部門少數(shù)人來制定，那么這種房地產(chǎn)政策的長效機(jī)制要平衡和調(diào)整當(dāng)前住房市場的重大利益關(guān)系是根本不可能的。如果是這樣，估計這種房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制所起到的作用同樣是十分有限的。

　　可以說，在當(dāng)前，中國住房市場是一個以投資為主導(dǎo)的市場，住房價格與需求完全是由預(yù)期來決定的。在政府對既有住房市場政策默許的條件下，其實就給出國內(nèi)房地產(chǎn)市場一個明確預(yù)期，即前十年拉動增長的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)不會改變，甚至于會有過之而無不及，未來中國住房市場價格仍然會如前十年那樣上漲。在這樣的市場預(yù)期下，中國住房市場價格一定會不斷地上漲。

　　事實上，在這種市場預(yù)期下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格出現(xiàn)持續(xù)17個月以上時間的上漲(這種價格上漲是房價持續(xù)上漲十年基礎(chǔ)上再上漲)，而且不少城市房價上漲得十分驚人。從已公布的數(shù)據(jù)可以看到，今年首九個月的商品房銷售面積按年增長23.3%，住宅銷售額按年增長34.5%。住房消費(fèi)額的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房銷售面積增長近50%。可見國內(nèi)房價上漲之快。而中國住房市場價格上漲，也引發(fā)了全國不少城市土地價格上漲及土地銷售量增長。而這種住房銷售快速增長基本上是依賴銀行信貸來實現(xiàn)的。

　　從央行公布數(shù)據(jù)來看，今年前三季度，人民幣貸款增加7.28萬億元，其中住戶貸款增加3.07萬億元，非金融企業(yè)及其他部門貸款增加4.20萬億元。個人從銀行貸款占比達(dá)到了42%以上，創(chuàng)歷史新高。也就是說，住戶貸款所占貸款的比重越來越高，而住戶貸款又是中長期貸款所占的比重較高。這正好與今年住房市場銷售快速增長相吻合。

　　還有，由于住房投資的暴利(有人計算過中國炒房投資比高利貸收益還高)，不僅居民會借助銀行金融杠桿進(jìn)入住房市場，而且企業(yè)同樣從銀行貸款進(jìn)入住房市場。如果把這塊算上，銀行信貸進(jìn)入住房市場的比例可能會更高。在這種情況下，中國房地產(chǎn)市場及金融體系的風(fēng)險更是在快速上升。

　　對于這些現(xiàn)象，無論是政府職能部門，還是地方政府，都認(rèn)為當(dāng)前中國房地產(chǎn)價格的上漲，主要是“剛性需求”增長之結(jié)果。比如，有政府部門的人就說，當(dāng)前中國各城市房價快速上漲與政府宏觀調(diào)控政策沒有關(guān)系，主要是住房“剛性需求”推動;而央行則給出的數(shù)據(jù)，即今年住房貸款85%以上是滿足所謂住房“剛性需求”，即貸款給購買第一套住房者;還有，10月23日北京市政府推出的“京七條”是要增加七萬套自住性住房來遏制過高房價等等。

　　從這些言論及政策的內(nèi)容來看，當(dāng)前中國住房政策是建立在一個莫須有的“剛性需求”基點(diǎn)或假定之上。為何說“剛性需求”是莫須有?因為，市場的需求是什么?不是個人的愿望，更不是個人過高的欲望，而是有實際支付能力的購買力。如果沒有支付能力，個人對住房的愿望不能達(dá)成交易，住房的“剛性需求”從何而來?當(dāng)中國房地產(chǎn)價格讓絕大多數(shù)人都沒有支付能力進(jìn)入市場時，這種住房需求更是無從談起?這里所謂的住房的“剛性需求”是假定住房是一種完全的生活必需品，居民居住的天賦人權(quán)。

　　但僅只是住房需求的必要條件而不是充分條件，如果沒有購買住房支付能力或政府資助，最為基本生活必需品也是無法得到滿足的。實際上，政府房地產(chǎn)政策沒有把住房界定為最為必需的生活品而用政策限定，反之把住房當(dāng)作是完全的賺錢工具或投資品，或是把住房的消費(fèi)性質(zhì)與投資性質(zhì)混為一談。這就是前十年國內(nèi)住房市場越是宏觀調(diào)控房價越是上漲的根源所在。

　　如果政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不是從其根源入手，把住房的投資與消費(fèi)作一個清楚界定并用有效的經(jīng)濟(jì)杠桿嚴(yán)格限制投資(信貸政策與稅收政策)，而還是把其政策建立在一個莫須有的“剛性需求”的基點(diǎn)上，并希望增加一個所謂“自住性住房”(如北京市那樣，只是限定這種住房五年內(nèi)不可交易，五年后交易后收益30%歸財政，這樣同樣不是真正自住性住房。因為一則這種住房在首次時價格就已經(jīng)低于市場30%，二則如果五年后房價上漲大于30%，比如前十年北京房價上漲10倍，這樣住房也是有利可圖為投資品)來平抑房價，那是根本不可能的。

　　因為如果不嚴(yán)格限制住房投資或去除住房賺錢功能，而是把住房作為投資市場，又有好的金融杠桿，那么住房供給增加再多，也是無用的�；虬炎》拷ㄖ皆虑蛏先ヒ膊豢蓾M足無限擴(kuò)張的投資需求。這就是當(dāng)前中國房地產(chǎn)政策最大誤區(qū)。如果這個基點(diǎn)不改變，同樣會把中國房地產(chǎn)市場拖入深淵。中國當(dāng)前房地產(chǎn)政策仍然是諱疾忌醫(yī)。

（責(zé)任編輯：李建霞）