經(jīng)濟學家：幾近瘋狂的“地王頻現(xiàn)”不是好兆頭
2013-09-14 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：9月4日，北京農(nóng)展館地王引發(fā)的關(guān)注余溫未降，5日上海、杭州、蘇州一日內(nèi)就又連續(xù)拍出三個“地王”，三塊土地總成交價超過400億元。僅僅兩天時間，全國四大城市連現(xiàn)四個“地王”，特別是北京地塊樓面價竟高達73099元/平方米，連業(yè)內(nèi)人士都大呼意外。
在中國經(jīng)濟持續(xù)低迷之下，今年的土地市場卻逆市火爆。僅8月一個月，北上廣深等十個典型城市土地出讓金收入就達811.6億元，同比增長149.3%。土地成交均價為每平方米3259元，同比增長151.4%，已持續(xù)11個月同比正增長。
“地王”年年有，今年何其多。“地王”頻現(xiàn)背后自有其自身的經(jīng)濟邏輯。最重要也是最直接的原因就是房企對未來樓市還是看好的，可以說，所有高價拿地房企都對未來的房地產(chǎn)需求持續(xù)保持高位充滿信心。二是去年下半年以來的不俗銷售業(yè)績已經(jīng)為房企準備了充足的彈藥，再加上通過各種銀行表外融資渠道獲得的資金，“不差錢”的房企拿起地來自然底氣十足。三是在一二線城市，具有位置優(yōu)勢的土地已經(jīng)成為稀缺資源，“物以稀為貴”，地價不漲也難。四是大部分房企手中的土地庫存已不多，補庫存顯然是公司發(fā)展的剛性戰(zhàn)略需求，在土地市場供應(yīng)嚴重不足的情況下，地再貴也得硬著頭皮上。用某開發(fā)商的話說，就是“死也得去賭”。
何況，這種“賭”不一定就會死。2009年、2010年、2012年，每次“地王”出現(xiàn)時，大家都認為是在“賭”�？山酉聛淼氖聦崊s一再證明，“賭”不但沒有死，可能還活得比別人更好。時至今日，這種先驗性的認知在很多開發(fā)商的腦海里已經(jīng)根深蒂固。
只是，這種“越調(diào)越漲”的游戲是否真的如開發(fā)商所愿能繼續(xù)“賭”下去?筆者個人并不看好。在過去的十年，房地產(chǎn)看空派因為“屢屢失言”常常被大家所調(diào)侃，而唱多派則以勝利者的姿態(tài)洋洋自得。房地產(chǎn)市場如所有其他商品市場一樣，有漲就有跌，調(diào)整遲早會來，這一點我堅信，除非中國的經(jīng)濟發(fā)展模式有巨大的轉(zhuǎn)變。中國樓市從來沒有經(jīng)歷過調(diào)整的“一路上揚”，肯定會迷惑貪婪人們的雙眼，只有當潮水退去時，才會知道誰一直在裸泳。
之所以會調(diào)整，是因為我們已經(jīng)開始步入經(jīng)濟增長的新臺階。包括德國、日本、韓國、中國臺灣等國家和地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗表明，在經(jīng)歷了二三十年的高速經(jīng)濟增長后，當人均GDP達到11000國際元左右時，無一例外地會出現(xiàn)增長速度的自然回落。據(jù)有關(guān)研究測算，2012年我國的人均GDP已經(jīng)超過9000國際元。再縱觀2009年后中國經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)實，可以初步判斷中國經(jīng)濟增速確實正在經(jīng)歷不同增長平臺之間的切換。經(jīng)濟增長由高速切換到中速或低速時，人們最容易犯兩類錯誤：一是“推高”，不惜一切手段想回到以前的高速增長時代;二是“快落”，當轉(zhuǎn)型問題處理不好時，經(jīng)濟容易陷入“泥潭”。而且經(jīng)驗表明，“快落”往往是“推高”造成的，開始不認輸，結(jié)果輸?shù)酶鼞K。想想我們當前對中國經(jīng)濟或者中國樓市未來的盲目樂觀，是不是也在犯第一類錯誤呢?
經(jīng)濟轉(zhuǎn)換期的最大特點是需求發(fā)生了根本性的變化。在平臺切換前，經(jīng)濟波動造成的短期需求不足和產(chǎn)能過剩往往會被隨后而來的長期需求增長所吸收。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心劉世錦的研究，我國的長期需求峰值將陸續(xù)到來。城鎮(zhèn)化住宅需求的年度峰值約為1300萬套，預計出現(xiàn)在2015年左右，此后可能會保持既有水平或者開始出現(xiàn)負增長。
劉世錦的研究還表明，在經(jīng)濟換臺階時，人們的預期容易產(chǎn)生混亂，情緒波動比較大，經(jīng)濟的走向不是太明朗，所以這一時期經(jīng)濟具有超過以往的不穩(wěn)定性和不確定性。日本在“失去的二十年”里最厲害的時候房價下跌了近三分之二;從1997年到2002年的5年時間里，中國香港大部分房子大跌了50%左右。而今天，李嘉誠已經(jīng)開始拋售內(nèi)地的房產(chǎn)以“落袋為安”。難道，在中國經(jīng)濟整體下臺階、房產(chǎn)稅試點進一步擴圍、土地制度改革有望于不久后啟動的大背景下，中國房價的調(diào)整有可能會是例外嗎?
今天的高地價注定要與未來的高房價相連，在中國經(jīng)濟不可避免地下臺階的大趨勢下，近乎瘋狂的“地王”頻現(xiàn)絕對不是什么好兆頭。
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