葉檀：如果房價繼續(xù)上漲 未來樓市將必然崩盤
2013-09-11 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：房地產越火爆，對地方財政的貢獻度越大，緩解債務危機的能力越強，各方對于房地產的依賴度越高，這是無法解套的循環(huán)。
9月2日發(fā)布的“百城價格指數(shù)”數(shù)據(jù)顯示，“百城房價”已經連續(xù)15個月環(huán)比上漲，8月百城住宅價格同比上漲8.61%，是連續(xù)第9個月上漲，并且漲幅比上月擴大0.67個百分點，廣州房價同比漲幅達24.15%，位列百城之首。
而從環(huán)比來看，環(huán)比上漲的有71個城市，下降的只有29個城市。
有幾個跡象顯示，房地產的絞索越來越緊。
資金集中到大城市，上一輪房地產限購曾逼迫房地產開發(fā)商涌入不限購的三四線城市，隨著調控的放松，開發(fā)商的資金再度聚焦于一二線核心城市，這些城市的人口與財富的集聚能力，被視為可以抵抗房地產泡沫崩潰的最厚冰層。
8月全國十大重點城市的住宅均價達到17871元/平方米，環(huán)比上月上漲1.49%，漲幅比上月擴大0.15個百分點，同比則上漲了12.18%，且已連續(xù)第10個月上漲，漲幅進一步擴大了1.12%。廣州、北京、上海等大城市的漲幅一馬當先。相比而言，洛陽、太原等二線城市漲幅不高，而實體經濟與民間借貸鏈條同步崩潰的地區(qū)，房價出現(xiàn)大幅下挫，如鄂爾多斯、溫州、神木等地。
另一個值得警惕的跡象是，房地產貸款有所收緊。這兩年房貸起起落落，隨著房地產市場升溫，房貸也隨之升溫。銀行放貸個人買房，金融風險全部囤積在銀行。
情況正在發(fā)生變化，銀行貨幣收緊轉而追逐高利潤的中小企業(yè)貸款業(yè)務，房貸數(shù)量下行。據(jù)報道，目前多數(shù)商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款政策并未發(fā)生改變，但貸款發(fā)放方面與前期相比的確較為緊張，首套房貸八五折優(yōu)惠利率“尚未絕跡”，只是申請門檻較高。筆者走訪了一些中介，房貸收縮幅度較大，而在三亞，外地客買房除非具備一年以上的納稅與社保證明，否則無法貸款購房。
貨幣不再像前幾年那么泛濫，銀行與地方政府悄無聲息地收縮貸款范圍，以現(xiàn)金繳款夯實房地產的根基。一旦出現(xiàn)風吹草動，房價下挫，不會像鄂爾多斯一樣對銀行、民間借貸產生多米諾骨牌式的沖擊效應，最多像三亞目前一樣房價滯漲，但現(xiàn)金購房者有支付能力沒有使用金融杠桿，不會為回收資金瘋狂拋售房產，不會形成全面的金融危機。
最后的跡象是移民潮中資金外流，去年可以統(tǒng)計到的、在美購房的中國資金為90億美元，成為僅次于加拿大的第二大群體。央視《經濟信息聯(lián)播》今年3月報道，美國國家房產經紀人聯(lián)合會常務董事杰德史密斯表示：11%的國際銷售量都是來自中國買家，特別是在高端市場，當然整個市場的國際銷售量只有2%~3%，但中國就占了11%，而且這個數(shù)字還在不停增長。
區(qū)區(qū)90億美金并非國人在海外購房的全部，考慮到第三次移民潮之劇烈，地下金融之發(fā)達，通過其他途徑購買海外資產的遠遠不止這一數(shù)字。最近，對國人信心沖擊最大的事件，當然是李嘉誠拋售內地與香港資產，這是空頭的市場行為。
不管李嘉誠的做空，內地地王頻出，北京新地王每平方米7.3萬元，已經與香港接近，如果上升1.5倍則可以與香港高地價看齊。在每平方米產出的單位GDP遠不如香港的情況下，這種地價是瘋狂的。
如果房地產價格停止上漲，地方債務崩盤;如果房地產價格繼續(xù)上漲，則未來市場必然崩盤。崩潰的時間決定于民間資金存量，決定于民間對房地產市場繼續(xù)保持看好預期。與其他資產相比，房地產背后有地方政府之手，依舊是最抗跌的資產。
怎么辦?最好的辦法是讓民間現(xiàn)金夯實房地產市場，其次，提升單位面積的產出做實地價，而這兩點，前者是引誘民資，后者與加快改革提高效率是同一個意思。否則，房地產只有硬著陸一條路。
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