聶梅生：過去調(diào)控不理想 未來房價(jià)正逐步回歸
2013-08-09 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：7月24日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生，針對房價(jià)、房產(chǎn)稅等當(dāng)前樓市熱點(diǎn)話題一一進(jìn)行回應(yīng)，認(rèn)為未來房地產(chǎn)市場走勢主要受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、調(diào)控政策以及房地產(chǎn)市場自身布局影響。
在過去的10年里，房地產(chǎn)呈現(xiàn)越調(diào)越漲的趨勢。本輪調(diào)控之嚴(yán)厲程度和以前相比，有過之而無不及，對于未來房價(jià)漲勢，聶梅生表示，從現(xiàn)階段來看，房地產(chǎn)成交量以及價(jià)格走勢均有趨緩之勢，因此，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，下半年雖然房價(jià)上漲動(dòng)力依然存在，但是同比漲幅將趨緩。
而針對今年上半年各項(xiàng)指標(biāo)處于本輪調(diào)控改革的高位，聶梅生說，兩年調(diào)控一次的周期，這次從2011年到2012、2013年的調(diào)控，各項(xiàng)指標(biāo)都處于高位。2013年以來，房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)率、房地產(chǎn)交易量、交易額等多方面指標(biāo)由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)到近兩年高位，可以從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來說明。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2013年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況報(bào)告顯示，前6個(gè)月全國房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)投資、新開工面積、銷售情況及資金狀況方面均呈現(xiàn)出增長態(tài)勢。在本輪調(diào)控期間，2011年和2012年大部分時(shí)間，房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資形成負(fù)拉動(dòng)作用，但是到了2013年形成了正拉動(dòng)作用。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比增長20.3%，高于全國固定資產(chǎn)投資20.1%的增速，形成正拉動(dòng)作用。而在2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長僅為16.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國固定資產(chǎn)投資20.6%的增速，形成負(fù)拉動(dòng)。
另外，從交易額與交易量來看，今年1、2月商品房銷售額增長速度高達(dá)77.6%，銷售面積增速也超過50%。房價(jià)方面，今年1至6月份房價(jià)平均漲幅高達(dá)11.2%，僅次于2009年21.2%的增速，達(dá)到第二高點(diǎn)。
在開發(fā)商整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境方面，聶梅生認(rèn)為，開發(fā)商的資金到位率比較好，雖然交易量和交易額從一季度的高位往下，但是資金到位率比較高，保持在30%左右，1~6月份還是上升的，因此各種數(shù)據(jù)都反映出開發(fā)商不差錢，它們的資金充裕率比較好，包括個(gè)人抵押貸款和企業(yè)自籌資金。
從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，貨幣政策堅(jiān)持穩(wěn)健是明確的信號，面對二季度貨幣供應(yīng)量的回落以及5月份以來資金外流導(dǎo)致的流動(dòng)性緊張，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議給出了明確的表態(tài)，要將穩(wěn)健的貨幣政策堅(jiān)持住發(fā)揮好，合理地保持貨幣總量。因此，未來貨幣政策整體放松的可能性不大，金融市場流動(dòng)性緊張的局面還會(huì)繼續(xù)。
對于幾次狼來了的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍，聶梅生給出了自己的看法，她認(rèn)為選試點(diǎn)城市一定要房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中有一定的代表性，這樣才有意義。比如上海代表發(fā)達(dá)地區(qū);重慶雖然說直轄市，但是房價(jià)并不是太高，是內(nèi)陸地區(qū)有代表性的城市。
目前情況下，整個(gè)對存量房來收房產(chǎn)稅的法理上，還需要再有一段時(shí)間的準(zhǔn)備。所以我覺得對所有的存量房開征房產(chǎn)稅在今年的試點(diǎn)當(dāng)中可能性并不大，可能還是對有限定的一部分來收房產(chǎn)稅，比如說像上海、重慶都是有限定。至于限定條線劃在什么地方，這恰恰是試點(diǎn)的內(nèi)容，比如說新房，可以按新房舊房劃分，也可以按照多少平方米來區(qū)別。
從調(diào)控政策來看，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍預(yù)期日漸增強(qiáng)的同時(shí)，多個(gè)重點(diǎn)城市尤其一線城市調(diào)控會(huì)趨嚴(yán)，而從緊的調(diào)控會(huì)增加市場的觀望。從商品房銷售面積和新開工面積來看，2012年下半年商品房的銷售增幅高于新開工面積增幅，增加了28.7%，意味著房地產(chǎn)供應(yīng)面積是減少的。從存量房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，截至6月末，僅部分三四線城市的存貨水平較高，多數(shù)城市商品房的存貨量同比減少。因此，結(jié)合供需兩方面因素，預(yù)計(jì)三季度房價(jià)保持穩(wěn)中有升，房價(jià)漲幅趨緩。
聶梅生說，過去的10年，對房價(jià)的調(diào)控我們應(yīng)該說政府采取了很多的辦法，但是其結(jié)果并不是很理想，現(xiàn)在可能行政手段對房價(jià)的干預(yù)會(huì)慢慢地減少一些，長效機(jī)制會(huì)啟動(dòng)，市場的作用會(huì)更強(qiáng)一些，這樣的話就恢復(fù)了房地產(chǎn)自己應(yīng)該有的一些周期，所以房價(jià)還會(huì)有變化，但是這個(gè)變化不是一只有形的手造成的，可能更多的是各種因素造成。
所以，她認(rèn)為，下一場房地產(chǎn)會(huì)隨著市場經(jīng)濟(jì)的這樣一個(gè)特點(diǎn)體現(xiàn)得更多一些，可能行政干預(yù)會(huì)更少一些。今年下半年，房價(jià)下降的可能性并不大，但是飛快上漲的動(dòng)力也不足。
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