馬躍成：未來難以出現(xiàn)房企瘋狂出價(jià)搶地的現(xiàn)象
2013-07-19 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：6月以來出讓的經(jīng)營性用地，絕大多數(shù)有著低溢價(jià)率的出讓特征。從這些現(xiàn)象，可以推測，調(diào)控已經(jīng)讓土地市場發(fā)生變化，以前那種溢價(jià)百分之幾百的情況不大可能再出現(xiàn)了。
知名財(cái)經(jīng)評論人馬躍成表示，在今年的土地招拍掛中發(fā)現(xiàn)幾個現(xiàn)象，一是，同一個區(qū)域的地塊成交價(jià)相差巨大；二是，對同一個地塊不同公司的評價(jià)截然相反；三是，遠(yuǎn)郊面粉貴過城區(qū)面包的情況時(shí)有發(fā)生；四是，非名企不斷成為土地爭奪戰(zhàn)的勝利者；五是，地產(chǎn)圈大佬們對土地市場的觀察普遍冷靜了許多；六是，今年的土地收入基礎(chǔ)是以量換量，調(diào)控的意思很明顯。
雖然土地市場看起來熱情火爆，但是，今年的爭奪激烈程度與往已不可同日而語。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，5月份土地成交高溢價(jià)的熱度難以延續(xù)，未來一段時(shí)間難以出現(xiàn)房企瘋狂出價(jià)的現(xiàn)象。
而在6月以來出讓的其他6宗經(jīng)營性用地，絕大多數(shù)也有著低溢價(jià)率的出讓特征。我們可以推測，調(diào)控已經(jīng)讓土地市場發(fā)生變化，以前那種溢價(jià)百分之幾百的情況不大可能再出現(xiàn)了。
日前，某機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前6個月全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金達(dá)1.13萬億元，同比大幅增長60%。其中北上廣三地上半年經(jīng)營性土地出讓金已超1739億元,接近去年全年的1934.92億元。今年上半年，土地市場之火是不爭的事實(shí)。
據(jù)稱，地王退地真相就是樓面價(jià)太高開發(fā)不起。雖然，誰的難受誰知道。但是，瘋狂的樓市很難抑制開發(fā)商的沖動。
在各地高賣地收入的背后，是地王的集中涌現(xiàn)。但是，前幾天，有報(bào)道稱，目前出現(xiàn)的20多個地王，其實(shí)只有一個真地王。其他的根本就算不上地王，只是媒體的熱潮和企業(yè)的宣傳效應(yīng)。
以前的地王曬大坑、撂荒地的不在少數(shù)。今年更是出現(xiàn)，多起退地的情況。7月5日，南京市國土資源局發(fā)出公告，終止南京下關(guān)濱江2號地塊出讓程序。該地塊是2012年11月30日由中冶置業(yè)控股的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司以56.2億元獲得的。作為去年的全國總價(jià)地王，還被國土部公開調(diào)查過。之前，在6月24日，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)無奈宣布杭州申花地塊“退地”，損失定金達(dá)到4.84億元。兩年半前的2010年11月，雅戈?duì)柲孟律昊?3號地塊和56號地塊，成交價(jià)各達(dá)11.65億元和12.56億元，合計(jì)24.21億元，成為杭州“地王”。據(jù)稱，地王退地真相就是樓面價(jià)太高開發(fā)不起。
雖然，誰的難受誰知道。但是，瘋狂的樓市很難抑制開發(fā)商的沖動。6月27日，上海徐涇一地塊被上海綠地聯(lián)合福建泰坤公司以47.21億元競得，刷新上海今年以來總價(jià)“地王”紀(jì)錄。同一天，萬科和保利聯(lián)合體以53.72億元競得重慶江北區(qū)一塊“地王”。與此同時(shí)，7月3日,京滬兩地又各出“地王”。北京夏家胡同地塊經(jīng)過62輪激烈競拍,由懋源置業(yè)摘得，總價(jià)17.7億元，剔除保障房折合樓板價(jià)約每平方米4.1萬元,溢價(jià)率約35%。浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)一商住地塊經(jīng)過323次加價(jià)，被萬科以總價(jià)48.7億元競得，樓板價(jià)每平方米21415元，溢價(jià)率達(dá)到88.6%。之前，北京通州郊區(qū)的臺湖鎮(zhèn)地塊屢創(chuàng)新高，成為北京樓市一塊新熱土。
雖然土地市場看起來熱情火爆，但是，我們也發(fā)現(xiàn)，今年的爭奪激烈程度與往已不可同日而語。日前，包括夏家胡同地塊、昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊等多宗熱門地塊陸續(xù)成交，僅7月3日一天北京土地市場總成交額便達(dá)到66.9億元。但平均溢價(jià)率一項(xiàng)，卻僅有17.2%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，5月份土地成交高溢價(jià)的熱度難以延續(xù)，未來一段時(shí)間難以出現(xiàn)房企瘋狂出價(jià)的現(xiàn)象。
而在6月以來出讓的其他6宗經(jīng)營性用地，絕大多數(shù)也有著低溢價(jià)率的出讓特征。以保利地產(chǎn)6月27日4.8億元拿下的北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)IV-06地塊F3其它類多功能用地為例，溢價(jià)率僅有1%。綠地在6月27日、7月1日接連拿下的通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)多功能用地，房山區(qū)拱辰街道辦事處及長陽鎮(zhèn)商業(yè)地塊等三宗地塊，總地價(jià)為14.92億元，但溢價(jià)率也均未超過1%。從這些現(xiàn)象，我們也可以推測，調(diào)控已經(jīng)讓土地市場發(fā)生變化，以前那種溢價(jià)百分之幾百的情況不大可能再出現(xiàn)了。
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