葉檀：貴陽正追趕鄂爾多斯 曾批大同造城模式
2013-07-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：張璇
摘要：財(cái)經(jīng)作家葉檀表示貴陽正在追趕鄂爾多斯。開發(fā)商不在造樓，而在造城，他們才是城鎮(zhèn)化的急先鋒，舞臺(tái)背后，政府才是貴陽樓市的真正推動(dòng)者，貴陽是政府主導(dǎo)土地財(cái)政的極致樣本。貴陽在房地產(chǎn)市場赫赫有名，并非房價(jià)高，而是樓盤與膽子一樣大，因此貴陽成為觀察三四線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的“樣板間”。
貴陽大盤曾經(jīng)的代表是號稱中國第一大盤的花果園，體量1830萬平方米，規(guī)劃入住35萬人口，平均每人擁有的面積達(dá)到52.3平方米。而現(xiàn)在，中鐵國際生態(tài)城2038.02萬平方米的體量超過了花果園，預(yù)計(jì)總投資400億元人民幣。貴陽西南國際商貿(mào)城規(guī)劃占地面積多達(dá)10平方公里，總建筑面積約1420萬平方米，預(yù)計(jì)總投資600億元。目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個(gè)，建筑規(guī)模超過1000萬平方米的樓盤有四個(gè)。
貴陽大盤眾多，模式不同，國際生態(tài)城打的是旅游、養(yǎng)老、生態(tài)地產(chǎn)的概念，而西南國際商貿(mào)城打的是商業(yè)旺角的概念，而未來方舟兼具博物館、歌劇院、室內(nèi)娛樂中心等文化設(shè)施，數(shù)個(gè)大盤牢牢占據(jù)了貴陽各個(gè)方位的房地產(chǎn)概念。
貴陽市政府在下一招險(xiǎn)棋，以年相當(dāng)于東部地區(qū)十年的建設(shè)速度“趕英超美”。
貴陽在省內(nèi)具有無可比擬的優(yōu)勢，但對外吸引力較弱，目前的常住人口不足以覆蓋擴(kuò)張的樓盤。2011年底貴陽常住人口439萬人，占全省人口總數(shù)的12.65%，是貴州全省9個(gè)市(州)中人口占全省比重提高較多的一個(gè)。截至2012年末，貴陽市常住人口為445.17萬人，比上年增長1.33%，增長近6萬人，十年僅增長60萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能消化能容納百萬人的大樓盤。
貴陽購房入戶政策的激勵(lì)，不足以產(chǎn)生類似于2003年上海藍(lán)印戶口同樣的威力，當(dāng)時(shí)上海吸引的是全國尤其是華東地區(qū)的購房群體，由于效果太好不得不匆匆取消購房入戶政策，而貴陽購房入戶吸引的是省內(nèi)人口，對外地尚缺乏吸引力。不要說貴陽，就是更大的城市天津，由于毗鄰北京，尺度頗大的購房入戶政策也難以消化大批房地產(chǎn)供應(yīng)量。
貴陽或者增加本地吸引力，如海南一樣讓全國投資者把貴陽當(dāng)作消閑投資房產(chǎn)圣地，或者動(dòng)用行政力量讓更多的貴州人進(jìn)入貴陽，但這些人如果沒有足夠的資金，將成為城市中不具備投資能力的無效購買群體。
貴陽大量推地可以反映當(dāng)?shù)刎?cái)政壓力之大。從數(shù)據(jù)看，貴陽的土地出讓收入之高，對土地收入、租費(fèi)依賴之嚴(yán)重，與其他地方如出一轍。
根據(jù)貴陽市財(cái)政局的數(shù)據(jù)，2011年貴陽市本級稅收收入為52.2420億元，為預(yù)算的100.27%，比上年增長23.15%，作為大頭的增值稅為4.4095億元，同經(jīng)增長11.62%;營業(yè)稅完成13.8458萬元，同比增長21.29%;企業(yè)所得稅完成9.8515萬元，同比增長17.65%。非稅收入完成14.9613億元，同比增長101%，以土地出讓金為主的基金預(yù)算收入69.4447萬元，基金預(yù)算結(jié)余117069萬元。政府基金收入既超過了稅收收入，也超過了一般預(yù)算收入，成為地方財(cái)政的頂梁柱。
與其他城市相比，這樣的土地收入不算高，考慮到土地出讓的數(shù)量，貴陽的土地溢價(jià)并不高，去年掛牌出讓的熟地與2005年相比，維持在每平方米1750元左右，沒有大幅上漲。貴陽之所以還能夠建成大量的基礎(chǔ)設(shè)施、樓堂館所，與地方政府的外包相關(guān)。
公共設(shè)施、面子工程、新興產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)外包法。
以中天城投的未來方舟項(xiàng)目為例，雖然所得到的5000多畝土地，拿地成本只有100萬元/畝，較一般開發(fā)商在當(dāng)?shù)啬玫芈缘�，但中天城投所建設(shè)的主題公園、海洋館、博物館等，建立城市中軸線與地標(biāo)建筑，早已超過了開發(fā)商的職責(zé)范圍，而是代行地方政府之責(zé)。而地方政府的回報(bào)很明確，低價(jià)地，政策綠燈。
再如西南國際商貿(mào)城，居然肩負(fù)著把所在區(qū)貴陽觀山湖區(qū)建成貴州省商貿(mào)中心的重任，不僅如此，7月3日，貴陽市的微型企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化基地、觀山湖區(qū)SYB創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)基地落戶于該商貿(mào)城，落戶的小微企業(yè)可以享受系列優(yōu)惠，省市領(lǐng)導(dǎo)出席昭示規(guī)格之高。
看到了嗎?不僅金融、地方財(cái)政與房地產(chǎn)業(yè)綁定，文化旅游、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、商業(yè)運(yùn)輸均與房地產(chǎn)密不可分，房地產(chǎn)已經(jīng)全方位與滲透到中國經(jīng)濟(jì)中，滲透到城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中。這就是現(xiàn)實(shí)，中國經(jīng)濟(jì)兩只手，一只是政府，一只是開發(fā)商。
其他地方大同小異，吸納不了資金人口者成為鄂爾多斯第二，幸運(yùn)者成為上海第二。
最后說一段小插曲，貴陽當(dāng)?shù)氐呐笥驯硎�，不�?huì)去買超級大盤，而會(huì)去買精致的小盤。原因很簡單，“如果35萬人里面大部分人傍晚一起做飯、一起洗澡，水能供應(yīng)得上嗎?如果一起上班，道路能保障嗎?萬一失火了，消防車進(jìn)得來嗎?”
缺乏人性關(guān)懷，為這場宏大敘事做了一個(gè)不可忽視的注腳。
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