張宏偉：房?jī)r(jià)連續(xù)13個(gè)月上漲的六大原因分析 (2)

2013-07-03 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

　　下半年流動(dòng)性會(huì)適度收緊，房?jī)r(jià)增幅或放緩

　　從目前來(lái)看，上半年流動(dòng)性寬松，下半年流動(dòng)性會(huì)適度收緊，要優(yōu)化金融資源配置，”用好增量、盤活存量”，借金融之手，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，讓資金流流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

　　從國(guó)內(nèi)環(huán)境來(lái)看，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1-5月份中國(guó)國(guó)內(nèi)M2同比增速為16%左右，均高于政府工作報(bào)告中提及的廣義貨幣增長(zhǎng)13%的目標(biāo)。其中，5月末，廣義貨幣(M2)余額104.21萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)15.8%，比上月末低0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高2.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年6月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10258元/平方米，環(huán)比5月上漲0.77%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第13個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.04個(gè)百分點(diǎn)，其中71個(gè)城市環(huán)比上漲，29個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　從以上數(shù)據(jù)分析可知，2013年1-5月份中國(guó)國(guó)內(nèi)M2同比增速為16%左右，資金供應(yīng)量確實(shí)對(duì)于房?jī)r(jià)上漲起到推動(dòng)的作用。

　　那么，即使M22013年同比增長(zhǎng)13%，按照政府政策制定之初的目標(biāo)執(zhí)行，這仍然表明市場(chǎng)流動(dòng)性仍然相對(duì)寬松，只不過(guò)從今年下半年開(kāi)始市場(chǎng)流動(dòng)性要優(yōu)化金融資源配置，用好增量、盤活存量，借金融之手，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，讓資金流流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年下半年流動(dòng)性會(huì)適度收緊，房?jī)r(jià)增幅或放緩。但是，總體來(lái)看，由于流動(dòng)性相對(duì)寬松，大多數(shù)房企資金面短期內(nèi)還不太缺資金，以及一二線市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)合理性，這些城市在當(dāng)前還不會(huì)出現(xiàn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，即使下半年市場(chǎng)流動(dòng)性稍微收緊，下半年仍然不會(huì)出現(xiàn)大范圍的”以價(jià)換量”的”降價(jià)潮”，但是，不排除個(gè)別房企由于經(jīng)營(yíng)不善資金面的問(wèn)題或今年上半年在土地市場(chǎng)用力過(guò)猛，投入資金過(guò)多，周轉(zhuǎn)不開(kāi)而導(dǎo)致的局部降價(jià)的現(xiàn)象。

　　如果錢荒持續(xù)，明年可能引起市場(chǎng)”降價(jià)潮”連鎖反應(yīng)

　　由于銀行流動(dòng)性緊張，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款或購(gòu)房者的按揭貸款有可能難貸出來(lái)，這個(gè)時(shí)候銀行的利率會(huì)上升，如果這個(gè)時(shí)間持續(xù)超過(guò)6個(gè)月以上，由于銀行的利率偏高，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加以及需求下降，開(kāi)發(fā)商在銷售回款上會(huì)面臨比較大的壓力，再加上開(kāi)發(fā)貸款比較難獲得，理論上開(kāi)發(fā)商這個(gè)時(shí)候會(huì)面臨比較大的去化壓力，此時(shí)，只有適度讓利才可以激活銷售回籠資金，才能夠支付前期拿地的地價(jià)款。

　　從另外一個(gè)角度來(lái)講，如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，那么，對(duì)于明年來(lái)講，房企的資金面的壓力會(huì)更大，到2014年上半年，部分資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過(guò)多、用力過(guò)猛的企業(yè)有可能會(huì)開(kāi)始大幅降價(jià)，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場(chǎng)”降價(jià)潮”的連鎖反應(yīng)。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的房企、拿地比較激進(jìn)的房企以及部分中小房企來(lái)講，無(wú)論是在經(jīng)營(yíng)策略上，還是在尋求逆勢(shì)擴(kuò)張的過(guò)程中，都應(yīng)該比較謹(jǐn)慎，尤其是針對(duì)比較激進(jìn)的房企，再拿溢價(jià)率偏高或樓板價(jià)明顯高于區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的地塊，可能會(huì)在未來(lái)遇到經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　但是，對(duì)于資金面相對(duì)寬裕的央企地產(chǎn)企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)來(lái)講，可能就受制于國(guó)內(nèi)錢荒因素就較少，這些企業(yè)可能會(huì)面臨市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，也有可能會(huì)因此加劇土地市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)資源的集中，從而從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)講加速市場(chǎng)集中度的提高與不同房企之間的分化，最終形成”大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的市場(chǎng)局面。

（責(zé)任編輯：李建霞）