著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人周宏：地價(jià)不限制 房價(jià)調(diào)控難

摘要：新國五條自出來以來就備受質(zhì)疑，能否有效的抑制房價(jià)成為各界普遍關(guān)心的是一個(gè)話題。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士周宏發(fā)表了自己的房價(jià)觀：只要不限制地價(jià)，房價(jià)下降就成為空談。

　　周宏：面粉的價(jià)格漲了，面包的價(jià)格自然也會(huì)漲。人們常這樣比喻地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系。但就在北京執(zhí)行有史以來最嚴(yán)格的限房價(jià)政策的同時(shí)，多塊土地均以不同程度的溢價(jià)成交，其中一多功能用地經(jīng)過60多輪競價(jià)最終以溢價(jià)230%成交。

周宏：只要不限制地價(jià)房價(jià)下降就成空談

　　在房價(jià)調(diào)控方面，京版樓市的調(diào)控細(xì)則明確提出，“全市新建商品住房價(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定。”為此，北京市住建委采取了史上最嚴(yán)厲的價(jià)格管制，不僅涉及期房，連現(xiàn)房也要限價(jià)。但目前北京房價(jià)仍保持上漲趨勢，尤其是人們對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期仍然很強(qiáng)烈。

　　如果今后出讓的土地價(jià)格仍然保持上漲，房價(jià)上漲的預(yù)期將無法改變。如果房價(jià)上漲預(yù)期仍然很強(qiáng)烈，那么目前執(zhí)行的限房價(jià)政策最終可能只是使房價(jià)在統(tǒng)計(jì)數(shù)字上保持不漲，而實(shí)際上房價(jià)依然在漲，只是變形為裝修款。因此，必須要限房價(jià)的同時(shí)也要限地價(jià)。只有兩頭同時(shí)管住，房價(jià)才有可能保持穩(wěn)定，房價(jià)上漲的預(yù)期才會(huì)改變。

　　屢調(diào)屢漲的房價(jià)以及社會(huì)輿論對(duì)土地財(cái)政導(dǎo)致高房價(jià)的詬病，已使各級(jí)政府感到越來越大的壓力。多年以來，土地出讓價(jià)高者得的方式確實(shí)對(duì)房價(jià)上漲起到了推波助瀾的作用，在中國，土地掌握在政府手中，開發(fā)商要想獲取土地只能從政府手中購買。而開發(fā)商拿地的目的是為賺取利潤，自然高價(jià)拿地之后會(huì)以更高的價(jià)格出售。于是，就形成了地價(jià)上漲帶動(dòng)房價(jià)上漲，房價(jià)上漲又拉動(dòng)地價(jià)上漲的循環(huán)。而且在這一循環(huán)中開發(fā)商與地方政府的利益也被綁得越來越緊。自然，房價(jià)越調(diào)越高也與高價(jià)賣地脫不了干系。盡管“國五條”中并沒有提到改變土地出讓方式，但管控房價(jià)已經(jīng)到了不得不改變土地出讓方式的時(shí)候了，否則樓市調(diào)控又將淪為“空調(diào)”。

　　其實(shí)，在2011年北京就曾對(duì)土地出讓方式進(jìn)行過新的嘗試。在2011年8月，北京推出了全國首個(gè)“限地價(jià)、競房價(jià)”的土地——“北京市門頭溝永定鎮(zhèn)居住用地”。“限地價(jià)、競房價(jià)”是限定土地的價(jià)格后，開發(fā)商來競房價(jià)，最終以價(jià)低者得地。該地塊在9月21日揭標(biāo)，由中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司競得，也就是如今正在銷售的中國鐵建梧桐苑。從開盤至今，一直穩(wěn)定在13600元/平方米。無論政策如何變遷、市場如何波動(dòng)，梧桐苑的成交價(jià)格始終沒有變動(dòng)。

　　5月8日北京市國土局公布的239宗年內(nèi)首批擬供應(yīng)地塊中，并未提及“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊。但是京版樓市的調(diào)控細(xì)則卻提到了進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。今后北京可能會(huì)在保障住房和在售商品房之外推出一類新的產(chǎn)品，即通過“限地價(jià)、競房價(jià)”方式產(chǎn)生的“新限價(jià)房”。

　　北京市建委有關(guān)人士表示：納入限價(jià)房序列管理是個(gè)全新概念，主要是針對(duì)中等收入家庭，滿足自住、改善型需求的商品房。不過，這一提法提出至今仍然沒有具體的細(xì)化政策出臺(tái)。

　　既然限價(jià)房序列管理與“限地價(jià)、競房價(jià)”的土地出讓方式緊密相關(guān)，那么就需要國土局與建委盡快出臺(tái)相關(guān)執(zhí)行細(xì)則，以此穩(wěn)定市場對(duì)房價(jià)和地價(jià)的預(yù)期。

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