葉檀：房企瘋狂之勢(shì)難掩部分城市泡沫崩潰之態(tài)
2013-05-15 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：紅蘭
摘要：5月13日，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀發(fā)文表示城鎮(zhèn)化的龍頭產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)。原文如下：
一線城市地價(jià)回到瘋狂年代，房地產(chǎn)的最后之舞令人猝不及防。我能想到房?jī)r(jià)上漲，卻不能想像上漲這么多。
看看上海，5月9日的世博地塊拍賣，臺(tái)企Maxbase Holdings Limited在超200輪競(jìng)價(jià)后，以12.12億競(jìng)得滬市浦東新區(qū)上海世博會(huì)地區(qū)A09A-02商辦地塊，樓板價(jià)39931元/平，溢價(jià)率47.4%。遠(yuǎn)東新世紀(jì)拿下另一世博地塊，樓板價(jià)高達(dá)40079元。二者為今年單價(jià)新地王，雖然沒(méi)有超過(guò)2010年蘇州河北岸地塊（樓板價(jià)為每平方米5.2萬(wàn)元），但新一輪地王誕生潮在望。
上海世博地塊熱帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)大幅上升，蒒建雄先生表示，區(qū)域內(nèi)在售的惟一別墅項(xiàng)目尚東鼎成交連創(chuàng)新高，總價(jià)1000-2000萬(wàn)元的別墅買家基本上都是企業(yè)主，且都是一次性付款。誰(shuí)能說(shuō)中國(guó)民間沒(méi)有資金？誰(shuí)能說(shuō)中國(guó)沒(méi)有通脹壓力？在房地產(chǎn)市場(chǎng)民間資金的實(shí)力，與資金分配的不均衡體現(xiàn)無(wú)遺。尚東鼎周邊的公寓樓盤，從年初以來(lái)，每平方米上漲5000元，單價(jià)已達(dá)每平方米3.7萬(wàn)至4.4萬(wàn)元，什么項(xiàng)目能夠在4個(gè)月就獲得20%左右的收益，一線城市核心區(qū)域的樓盤就是。上海實(shí)行了似有若無(wú)的房產(chǎn)稅，還實(shí)行了限購(gòu)政策，擋不住洶涌而入，不在乎房產(chǎn)稅、或者以公司名義購(gòu)買避開(kāi)房產(chǎn)稅的客戶。
豈止上海，各大城市在5月份迎來(lái)土地供應(yīng)高峰。截至目前的統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)31個(gè)城市將在本月內(nèi)共計(jì)推地392宗，共計(jì)面積約2005萬(wàn)平方米，尤其是一線城市將迎來(lái)一場(chǎng)土地盛宴。北京市土地儲(chǔ)備整理中心信息顯示，5月北京市推出的經(jīng)營(yíng)性用地達(dá)13宗；廣州市國(guó)土局信息也顯示，5月廣州掛牌的土地項(xiàng)目達(dá)15宗。二線城市杭州宣布5月將推出26宗土地，總出讓面積達(dá)123.83公頃，創(chuàng)下今年以來(lái)的推地量新高。
5月2日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，2013年4月，中國(guó)百城住宅平均價(jià)格約為1萬(wàn)元/平方米，環(huán)比3月上漲1.00%，連續(xù)11個(gè)月上升。
各類資金齊聚房地產(chǎn)市場(chǎng)，房貸大幅回暖，所謂貸款控制、預(yù)售款控制形同虛設(shè)。4月24日，央行公布的今年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，一季度新增房地產(chǎn)貸款高達(dá)7103億元，占同期各項(xiàng)新增貸款的27%，是去年同期新增房貸2436億元的近3倍。截止3月末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額12.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.4%，增速比上年末高3.6個(gè)百分點(diǎn)。無(wú)論是土地開(kāi)發(fā)貸、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸還是個(gè)人房貸，都在大幅竄升，同比分別增長(zhǎng)21.4%、12.3%、17.4%，只有保障房開(kāi)發(fā)貸款的同比增速在下降。
大型的房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)好日子。根據(jù)CRIC研究中心的數(shù)據(jù)，行業(yè)集中度提高，銷售面積與銷售額同步增加，而銷售額增速大大高于銷售面積，說(shuō)明房?jī)r(jià)提升相當(dāng)快。
從銷售面積分析，TOP10房企入榜門檻由56萬(wàn)平方米上升至100萬(wàn)平方米，TOP20房企則從39萬(wàn)平方米上升至55萬(wàn)平方米，較去年同期相比，分別上漲了54%與41%。從銷售金額分析，TOP10房企入榜門檻達(dá)到115億元，與2012年一季度66億元門檻相比，增幅達(dá)到74%，TOP20金額門檻也顯著提升，銷售額從33億上升至66億元，同比翻番，巧合的是66億元正是去年一季度TOP10的入榜門檻。這是幾何級(jí)數(shù)的上升，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)包括復(fù)蘇勢(shì)頭不錯(cuò)的汽車行業(yè)能夠達(dá)到這樣的增速。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂熱，說(shuō)明中國(guó)的城鎮(zhèn)化仍然是房地產(chǎn)主導(dǎo)下的結(jié)果，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商買地、造城，地方政府搬遷行政中心、拆遷、削山、填海，甚至如西安一樣褻瀆佛教圣地。
面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，各地出臺(tái)平抑政策，北京二套房貸款首付比例提高至七成；北京、廣州全面執(zhí)行商品房限價(jià)指導(dǎo)；蘇州、杭州公積金門檻提高，貸款額度收緊。
還是行政手段，還是限價(jià)、不許發(fā)售、提高首付比例，雖然這些政策被以往的調(diào)控證明徹底失效，但地方政府還是樂(lè)此不疲。因?yàn)檫@樣的政策不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成根本沖擊，又能收到愛(ài)民之譽(yù)，還能增強(qiáng)行政權(quán)力，可進(jìn)可退。而真正核心的政策如房產(chǎn)稅、如預(yù)售款限制等，卻付之闕如。
房地產(chǎn)企業(yè)有大后臺(tái)。
即使如此瘋狂，一些無(wú)法吸引人口與資金的三四線城市，一線實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退的城市，離泡沫崩潰并不遙遠(yuǎn)�！�
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