葉檀：房地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)巨變 中低檔產(chǎn)品受追捧
2013-04-26 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紅蘭
摘要：房地產(chǎn)重大結(jié)構(gòu)調(diào)整的窗口期已經(jīng)到來，隨著決定性的不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等政策出臺預(yù)期明確，大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)到來。
最直接的變化是，敏感資金逐漸離開房地產(chǎn)市場，剛需接棒房地產(chǎn)市場。投資性需求退潮，必然倒逼房地產(chǎn)價(jià)格定價(jià)機(jī)制從投資品轉(zhuǎn)向消費(fèi)品。
一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)有可能給人虛假的印象，以為爆發(fā)式增長可以持續(xù)。全國商品房銷售額13992億元，增長61.3%。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，百城均價(jià)連續(xù)10個(gè)月上漲至近萬元，環(huán)比漲幅突破1%，同比連續(xù)4個(gè)月上漲且漲幅持續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價(jià)自2012年6月首次止跌后連續(xù)10個(gè)月環(huán)比上漲。而央行的數(shù)據(jù)顯示，房貸爆發(fā)式增長高達(dá)7103億元，占同期各項(xiàng)新增貸款的27%，較去年新增2436億元，增幅是去年同期的3倍。
銷售的結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生巨大變化，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中檔及中低檔產(chǎn)品表現(xiàn)搶眼，成為市場的一大亮點(diǎn)。與去年一季度相比，其成交金額市場占有率分別由29%、21%，上提升至36%和25%，成交面積市場占有率則從去年同期的35%、28%，上升至43%及34%。投資需求被限制，房企主動調(diào)整，以及城鎮(zhèn)化過程中新進(jìn)城市人口的需求，成為市場中最亮眼的因素。只有北京等極少數(shù)城市，高端住宅仍然受到追捧，富裕人群一次到位的購買力，集中在這些核心城市。
如果剛性需求夯實(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)，中國房地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)軟著陸，民間中低收入階層能夠動用的購房資金成為衡量未來房價(jià)的基礎(chǔ)，有可能購房熱情與能力超出我們的想像。要強(qiáng)調(diào)的是，今年一季度尤其是三月份的數(shù)據(jù)，受到國五條個(gè)稅政策的扭曲，反映了市場的恐慌性情緒，不能做為正常數(shù)據(jù)衡量，今年二季度之后的數(shù)據(jù)能夠反應(yīng)正常的市場走勢。
繼續(xù)大規(guī)模進(jìn)軍房地產(chǎn)市場尤其是住宅地產(chǎn)的投資者，將成為最后所有打壓政策的接盤者。
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