葉檀：房租上漲價(jià)格超過房?jī)r(jià) 北漂逃離北上廣
2013-04-17 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紅蘭
摘要：北京近兩年的房租上漲價(jià)格超過房?jī)r(jià)，房租價(jià)格上漲顯示富裕城市的實(shí)際生活成本上升幅度。
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》根據(jù)兩份報(bào)告，推斷北京房租十年漲幅146%。2004年北京央立行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司發(fā)布了一份當(dāng)年的北京二手房市場(chǎng)年度分析報(bào)告，其中提到當(dāng)年一居室、兩居室、三居室的平均租金分別是1415元/月、1711元/月、2032元/月，取其中間值，可以匡算出，北京市2004年房租平均值為1723元/月。
此后幾年變化不大，租金收入比顯示大部分投資房地產(chǎn)的人，重視的是房?jī)r(jià)的上升，并不在乎租金收入。2010年租賃市場(chǎng)開始狂歡，2010年，北京租金均價(jià)同比上漲18%，2011年、2012年同比漲幅分別達(dá)到15%、14%。截止2013年3月，租金均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了4238元/月/套（按每平米租金均價(jià)55.77元、套均面積76平方米估算）。這是相對(duì)保守的估計(jì)，根據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2010年、2011年兩年間全市平均租金累計(jì)漲幅達(dá)到了25%。
特大型富裕城市對(duì)人口的吸附能力極強(qiáng)。
根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布2012年北京宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)，截止2012年末，北京市常住人口2069.3萬人，比上年末增加50.7萬人。其中，在京居住半年以上的外來人口773.8萬人，增加31.6萬人。2011年人口比上年末增加56.7萬人，增長(zhǎng)2.9%，增速比“十一五”期間年均增速下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。倒推回去，整個(gè)十一五期間，北京常住人口每年增長(zhǎng)5%，五年增長(zhǎng)27.6%左右，是個(gè)極為驚人的數(shù)據(jù)，龐大的赴京人口為北京的房地產(chǎn)與房租價(jià)格上漲提供了堅(jiān)實(shí)的支撐。
北京容納的是高收入群體，資源約束也只能容納高收入階層，非京籍的普通收入群體在北京難以立足，也不應(yīng)該在“居不易”的北京立足。
從房租看北京生活成本極高。2009年12月，《福布斯》發(fā)布全球租金最貴城市排行榜，按照調(diào)查數(shù)據(jù)，計(jì)算租用兩居室的年房租價(jià)錢得出，東京、香港和北京分列前三位，上海居第五，其他分別是孟買、新加坡、首爾、悉尼、雅加達(dá)、胡志明市。
這還是北京房租大幅上漲之前的數(shù)據(jù)，如果計(jì)入人均收入，京滬等城市與新加坡等地相比，生活成本馬上翻番。
從租金收入比看，北京的租金成本排名第二。租金絕對(duì)價(jià)格排名第一的東京年租金3.67萬港元，人均年收入26.45萬港元，租金收入比在13.9%，屬于正常范圍; 排名第二的香港年租金3萬港元，人均年收入34萬港元，租金收入比在8.8%，屬于較能忍受的范圍;排名第三的北京，年租金2.84萬港元，但人均年收入僅4.65萬港元，租金收入比在61%，屬于難以忍受的高成本范圍；其他匪夷所思的房租收入比，孟買高達(dá)121%，上海為49%，雅加達(dá)51%，胡志明市65%。孟買較為特殊，不僅貧富差距懸殊，還有龐大的貧民窟，造成普通工薪階層的房租高成本。
從榜單看，高收入地區(qū)雖然房租高，但收入更高，生活成本相對(duì)并不高，如新加坡租金收入比僅4.2%，屬于生活成本較低的樂居城市，而低收入地區(qū)租金高，生活成本直線上升，痛苦程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于高收入地區(qū)。試想，工資的一半拿來繳納房租，并且房租還在急速竄升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過工資漲幅，外來的無房工薪階層的生活變得毫無指望。
收入不高的地區(qū)生活成本奇高，通常意味著懸殊的貧富差距。
根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2012年，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36469元，比上年增長(zhǎng)10.8%；扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.3%，增幅高于上年0.1個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村居民人均純收入16476元，比上年增長(zhǎng)11.8%，扣除價(jià)格因素后，實(shí)際增長(zhǎng)8.2%，增幅高于上年0.6個(gè)百分點(diǎn)。北京普通人月收入并不算高，城鎮(zhèn)居民僅3039.1元，而農(nóng)村居民僅1373元。但北京卻擁有著舉世有名的高房?jī)r(jià)與高房租。
福布斯的另一份榜單是對(duì)此謎題的揭示。據(jù)該雜志所列舉的全球擁有億萬美元富豪最多的城市，莫斯科拔得頭籌，紐約第二，香港和倫敦并列第三，北京第9，共有21人跨進(jìn)億萬俱樂部，平均資產(chǎn)達(dá)26億，一舉壓過富豪云集的舊金山。
當(dāng)然，如此相比并不準(zhǔn)確，美國(guó)的科技富豪很多住在舊金山郊區(qū)，巴菲特一輩子住在小鎮(zhèn)奧馬哈，但無論如何，北京等中國(guó)大城市富豪聚集是不爭(zhēng)的事實(shí)。北京本地居民依托房改房、自建房、農(nóng)地拆遷等，擁有不菲的資產(chǎn)，望京拆遷農(nóng)民成為享受極差地租的富裕群體的象征，最困難的是一無資產(chǎn)、二無高薪的新到北京人員。
無怪乎，以北京為首的大城市，商品房銷售異�；鸨�，2012年銷售商品房1943.7萬平方米，比上年增長(zhǎng)35%;其中銷售商品住宅1483.4萬平方米，增長(zhǎng)43.3%。僅北京警方公布的“房姐”龔愛愛，在北京就有41套房產(chǎn)，共計(jì)9666.6平方米。試想各地的市長(zhǎng)、縣長(zhǎng)、央企高管、金融老總、礦主們，在北京有多少房產(chǎn)?限購限不住擁有數(shù)個(gè)合法身份證的人。
2012年年6月北京警方公布“空置房屋381.2萬戶”，而后迅速安撫民心，表示公安機(jī)關(guān)使用的“空置房屋”概念是基于電子地圖的相對(duì)概念，與城市生活中實(shí)際沒人居住的“空置房”概念以及開發(fā)商未售出的房屋沒有任何關(guān)系。有中介機(jī)構(gòu)估算，存量房中無人居住半年以上的空置房在10萬至30萬套之間。
一方面是空置房無人居住，富豪以房產(chǎn)做投資坐等高額投資收益兌現(xiàn)，另一方面是房租上漲，生活成本高企，新融入城市者處于邊緣的合租蟻居。從北京還在竄升的生活成本看，以北京將人口調(diào)控指標(biāo)納入政府績(jī)效管理內(nèi)容看，普通北漂不受歡迎，他們只有兩種選擇，或者主動(dòng)離開，或者因生活成本上升，被動(dòng)離開。
新城鎮(zhèn)化時(shí)期，就地發(fā)展城市群，就地消化人口，已是大勢(shì)所趨。北漂們，逃離北京吧，普通工薪族們，逃離北上廣吧。
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