葉檀：房價“失控”結(jié)構(gòu)調(diào)整 剛性需求大爆炸
2013-03-26 來源：0352房網(wǎng) 編輯：安靜
摘要：從去年年底開始的房地產(chǎn)價格上漲已經(jīng)持續(xù)了9個月左右。北京五道口老公房憑借地段與學(xué)區(qū)優(yōu)勢，上升到每平方米10萬元，成為標志性事件。從做空大師美國的查諾斯到中國萬科董事會主席王石，都發(fā)出警告：樓市存在明顯泡沫，且可能失控而破裂。
這輪房價上升是在限購、限貸的背景下進行的，與以往的房地產(chǎn)價格上升有了截然不同的含義。
此輪房地產(chǎn)價格上升說明通脹壓力上升，雖然未必體現(xiàn)在CPI數(shù)據(jù)中。
剛性需求出手是個典型的標志。無論是房價快速上升的一線城市，還是其他熱點城市，在房貸結(jié)構(gòu)中，首次房貸占據(jù)了一半甚至80%以上的比重，100平方米左右的自住房與首套房貸，是衡量房地產(chǎn)是投資還是自住的主要指標。如果說以往中國房地產(chǎn)價格上漲主要是高收入階層投資所需，那么，這次房價上升則是中低收入階層意識到未來通脹上升的風險后集中購房的結(jié)果。2011年受制于房地產(chǎn)調(diào)控交易量下行，剛性需求者進入觀望期，隨著房價上升、貨幣發(fā)行量上升，剛性需求者著急入市，觸發(fā)了此輪房地產(chǎn)交易量的爆發(fā)式上漲。
另一個更重要的原因，是交易者為了規(guī)避稅收風險。雖然各地尚未出臺國五條的細則，但嚴格按照差價征收20%所得稅，以及未來可能擴大房產(chǎn)稅試點，意味著未來的交易與持有成本將上升。交易者最理性的反應(yīng)就是及時交易，以免除稅收上升的后患。這與汽車稅收優(yōu)惠政策等異曲同工，消費者往往趕在優(yōu)惠期限內(nèi)購車，出現(xiàn)交易量的爆發(fā)式增長，當優(yōu)惠政策到期后，汽車銷售就會進入低迷期，從美國到中國無不如此。不要看現(xiàn)在房地產(chǎn)交易中心的交易額是平常的3倍以上，有工作人員忙到休克，如果中國房產(chǎn)稅政策靴子落地，就會進入房產(chǎn)交易的低迷期。
交易者結(jié)構(gòu)的調(diào)整還表現(xiàn)在高端市場交易量下行。無論是杭州還是北京，動輒千萬的豪華住宅被拋售，成交量不佳，人們的手機上不時會接收到“高尚住宅房主急降200萬，出售”的信息。
上海的別墅成交今年以來較為活躍，但3月1日至12日別墅的成交占商品住宅總交易量比重僅為5.01%，處于相對較低水平。漢宇地產(chǎn)新房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，進入2012年之后，別墅總體呈“走下坡路”的趨勢，歷月成交量占全市商品住宅交易量比重大多維持在5%左右。北京也是如此，二手房市場明顯升溫，截至2月，連續(xù)三個月量價齊升。據(jù)北京市住建委統(tǒng)計，3月第一周，北京二手住宅成交8804套，接近2月全月的水平。特別是交通便利、教育設(shè)施完善的地區(qū)，今年以來高端房市場受到冷遇。購房者不愿意承擔未來高端房市場出租收益率低、稅收高等風險，再次說明了房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。
房地產(chǎn)市場正在被剛性需求夯實，大量的剛性需求使一線城市的房價急速上升，人口與資金主要流入核心城市。由于剛性需求的進入，未來的風險不會聚集于房地產(chǎn)市場，而會體現(xiàn)在其他兩個方面：由于剛性需求者追逐房產(chǎn)，通脹前景上升，普通人的消費意愿將大大下降。
權(quán)威調(diào)查印證了這一點。3月19日，央行公布《2013第一季度儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，居民儲蓄和消費意愿下降，投資意愿上升。44.5%的居民傾向于“更多儲蓄”，較上季度下降2.6個百分點；傾向于“更多消費”的居民占比為17.9%，較上季度下降1.5個百分點；傾向于“更多投資”的居民占比為37.6%，較上季度提高4.1個百分點。有68%的居民認為目前房價“高，難以接受”，較上季度提高1.3個百分點，高于去年同期0.3個百分點；30.1%的居民認為 “可以接受”；只有2%的居民認為“令人滿意”。而預(yù)期下一季度房價繼續(xù)“上升”的居民占比為34.4%，較上季度提高5.4個百分點，高于去年同期16.7個百分點。說明目前購房火爆是通脹壓力倒逼的結(jié)果。
未來房地產(chǎn)投資的趨勢將出現(xiàn)變化。央行調(diào)查，居民偏愛的前三位投資方式依次為：“基金及理財產(chǎn)品”、“房地產(chǎn)投資”和“購買債券”，選擇這三種投資方式的居民占比分別為25.9%、19.9%和14.6%。未來投資房地產(chǎn)者，將與美國市場一樣，以地段與物業(yè)取勝，偏向于中心區(qū)域的便利之處，目標是獲取更高的租金收益，而非投資交易增值。
房價失控的背后是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，是擁有多套房者逐漸拋售房產(chǎn)，是剛性需求在通脹壓力下的大爆炸。
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