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葉檀:點土成金的土地財政和激勵機制須改變

2013-03-20  來源:0352房網(wǎng)  編輯:小憂

摘要:不改變激勵機制,土地財政不會改變。只要點土成金的“金手指”繼續(xù)存在,稅收、扶持實體等方面的改革必然滯后。地方政府之所以對土地財政如此熱衷,原因是一次性提取40年或者70年的土地收益,在當期使用,并且在超發(fā)貨幣的推動下以資產(chǎn)品身份獲得高報價。

  2007年以前,土地出讓收入納入預算外專戶管理,再將扣除征地補償和拆遷費用以及土地開發(fā)支出等成本性支出后的余額繳入地方國庫,納入地方政府性基金預算管理。2007年以后,全部土地出讓收入繳入地方國庫,納入地方政府性基金預算,實行“收支兩條線”管理,與一般預算分開核算,?顚S。

  統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2007年全國土地出讓收入為1.3萬億元;2008年為0.96萬億元;2009年為1.42萬億元;2010年為2.7萬億元;2011年為3.15萬億元;2012年為2.89萬億元,6年加總土地出讓收入共計12.4萬億左右。

  按照會計準則的收入確認原則,屬于本會計期的收入才應該予以確認,如果土地是30年使用權出讓,每年應當確認的收入就是土地出讓收入的1/30,70年土地使用權的則只能每年確認1/70。但現(xiàn)在的地方政府卻是一次性確認所有土地收入,違反了收入確認的穩(wěn)健原則。

葉檀
葉檀

  我國土地使用年限出讓居住地最高70年,工業(yè)用地最高50年,商業(yè)、旅游、娛樂用地40年,綜合或者其他用地50年。如果按照較為保守的50年計算,那么,土地出讓收益多計10.9萬億。也就是說,我們多花了后代幾十年內的財富,什么叫做寅吃卯糧,這就是。目前的土地開發(fā)成本,已經(jīng)占據(jù)了40%,如果12萬億中有10%成為沉沒成本,也就是說有1萬億以上的資金在大拆大建中灰飛煙滅。

  地方政府不僅是土地市場的壟斷者,還是土地市場的投資者,為了應對財政風險,以及土地作為資產(chǎn)品價格的不確定性風險,地方政府必然采取以下的經(jīng)濟理性人舉措。

  在貨幣泡沫以及投資市場泡沫階段盡可能多賣地,地方政府就是這么做的。根據(jù)管清友、郝大明在《土地財政還將延續(xù)》一文中所列舉的數(shù)據(jù),2002年城市征用土地面積高達2880平方公里,2003年和2004年都在1600平方公里以上,2011年達1842平方公里。2002~2011年城市累計征用土地面積16300平方公里,相當于城市建成區(qū)面積新增的83%。

  同期,我國城市化率從37%上升到51.3%,2011年首次突破50%,但其中包含不具有城鎮(zhèn)戶籍的半年以上的常住人口。按照寬松的常住人口標準,我國的城市化率上升14.3個百分點,但按照戶籍標準,我國的城市化率遠遠落后,據(jù)測算按照戶籍計約40%不到,去除2002年常住人口的水分,我國在十年間城市化率提升了10到15個百分點,與此同時,城市面積已經(jīng)新增了80%以上。什么叫做土地城市化快于人口城市化,這就是,把成本留給后人,把收益與投資全部留給自己。

  房地產(chǎn)價格大漲必然推高基礎產(chǎn)品價格,推高實體從業(yè)者的成本,地方政府作為最大的固定資產(chǎn)投資者,能夠做的就是盡快投資,鎖定投資成本。

  土地財政從我國香港借鑒而來,一個城市的土地財政系統(tǒng)已經(jīng)觸發(fā)不可控的風險,遑論960萬平方公里遍地如此。

  中國香港的土地制度已經(jīng)造成嚴重后果,特區(qū)政府的利益參與其中幾乎注定會產(chǎn)生泡沫,而當房價下跌時,沒有人愿意接盤。

  不止如此,我國香港的高地價與高房價推高成本,產(chǎn)生了實體經(jīng)濟擠出效應,財富集聚在房地產(chǎn)與金融大佬手中,貧富分化日趨嚴重。香港市場經(jīng)濟的一個特點是,房地產(chǎn)市場高度壟斷導致稅收稅源較窄。

  對于一個幅員遼闊、各地經(jīng)濟水平參差不齊、著力培養(yǎng)雄厚的實體經(jīng)濟的大國,這劑毒藥就能致命。

  把70年的土地出讓金大部分納入土地基金分年使用,讓政績工程無處落地;大力改革稅收體制,涵養(yǎng)稅源,最終擠出土地財政,是救命之策。

(責任編輯:0352房網(wǎng))

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