余豐慧：二手房成交井噴 國五條執(zhí)行需精細(xì)化

摘要：“國五條”細(xì)則出臺(tái)后，有兩個(gè)現(xiàn)象引人關(guān)注：一是被放大的所謂離婚潮，目的在于規(guī)避二手房交易差額20%的個(gè)人所得稅；二是不僅一線城市二手房成交激增，二、三線城市二手房交易量都在快速攀升。

　　從供需上分析，出現(xiàn)了兩種不同的市場心態(tài)：一種是受二套房首付款比例和利率提高預(yù)期的影響，一些購房者開始恐慌性入市、尋求合適的購買對(duì)象；另一種是受二手房交易按差額征收20%個(gè)人所得稅影響，二手房或者多套房擁有者開始恐慌性拋售、快速過戶。總體來說，二手房供給大幅度增加，促使近期二手房買賣雙方態(tài)度也有所轉(zhuǎn)變。由于供給增大，二手房價(jià)格開始平穩(wěn)。

　　這說明無論房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)獲利者如何忽悠甚至反對(duì)“國五條”細(xì)則，事實(shí)已經(jīng)證明這是對(duì)癥下藥和非常有效的調(diào)控政策。細(xì)則中的限購升級(jí)、二套房貸從嚴(yán)、二手房交易案差額征收20%個(gè)人所得稅的目的都是為了遏制以投資投機(jī)為目標(biāo)的購房行為。如果房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍，那么，從住房的交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)，采取信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段較大幅度增加其成本，以遏制投資投機(jī)性需求，這個(gè)調(diào)控思路是完全正確的。

余豐慧

　　需要清醒的是，目前二手房成交量井噴，主要是在20%所得稅征收政策剛剛公布和具體實(shí)施以前這個(gè)空檔階段預(yù)期導(dǎo)致的結(jié)果。買賣雙方都想趕在具體執(zhí)行落地之前完成買賣行為，以規(guī)避20%的稅收。同時(shí)，一個(gè)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)象是，城市里工作幾十年的職工，加上房改房、單位集資房和商品房等，大多都有兩三套住房。這些住房大多都不是為了投機(jī)，甚至不是投資所為。征收20%個(gè)人所得稅政策出臺(tái)后，也引起了這部分人的恐慌，許多人也都開始或者準(zhǔn)備出售。從而造成目前這個(gè)階段性、短暫性的二手房集中出售的井噴潮。

　　一旦按差額征收20%個(gè)稅政策落地，市場反映究竟會(huì)怎樣呢？二手房銷售大幅度減少？20%個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁給買房人承擔(dān)？進(jìn)而推高二手房價(jià)格?使得需求一股腦涌到新房銷售市場，推高新建住房價(jià)格？我們不但要分析觀察，更要有應(yīng)對(duì)之策，特別是保護(hù)購房人和剛性需求。

　　一個(gè)消息引起注意。住建部副部長齊驥接受媒體訪談時(shí)說，40個(gè)重點(diǎn)城市的住房信息基本上已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)；將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為嚴(yán)重違規(guī)，將嚴(yán)懲不貸，國家將會(huì)出臺(tái)保護(hù)購房者利益的措施。齊驥的分析是有道理的，首先所得者賦稅，就像工資的所得稅，誰拿到了經(jīng)營性收入誰去支付這個(gè)所得稅。將所得稅轉(zhuǎn)嫁給別人，是涉嫌偷稅漏稅的違法違規(guī)行為，是應(yīng)該負(fù)法律責(zé)任的，這與住房交易稅是有本質(zhì)區(qū)別的。但是，如果發(fā)生了這種轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象，也是暗地里進(jìn)行的，查處起來非常困難，“嚴(yán)懲不貸”將可能落空，保護(hù)購房人利益也可能成為一句空話。

　　余豐慧以為，齊驥的話語最少也釋放出兩個(gè)信號(hào)：一是二手房交易按差額征收20%的個(gè)人所得稅肯定要落地，所謂的保護(hù)購房人利益只是嚴(yán)懲“轉(zhuǎn)嫁”者而已，而不是不征收20%個(gè)稅。這個(gè)必須明確。二是可能會(huì)出臺(tái)保護(hù)剛性需求的一些措施，比如：自住、唯一、五年以上住房出售免征20%個(gè)人所得稅等。

　　余豐慧建議應(yīng)該在兩點(diǎn)上再放寬一些：一是小戶型住房更換成大戶型住房的改善型需求應(yīng)該免征20%個(gè)人所得稅；二是由于工作調(diào)動(dòng)，由一個(gè)城市轉(zhuǎn)到另一個(gè)城市，賣掉原工作地住房，在新工作地購房，應(yīng)該免征。這就要求二手房按差額征收20%個(gè)人所得稅政策在操作層面，必須精細(xì)化實(shí)施。

• 1任志強(qiáng)：中國不缺地 房價(jià)不下來的原因在農(nóng)民
  
• 2“大炮”任志強(qiáng)：堅(jiān)持房價(jià)上漲 錢荒影響房價(jià)
  
• 3黨國英呼吁：取消戶籍限制 高房價(jià)農(nóng)民進(jìn)城難
  
• 4葉檀：“錢荒不慌” 房地產(chǎn)市場預(yù)期不會(huì)垮塌
  
• 5梁信軍：若征收房產(chǎn)稅限購放開 房價(jià)還會(huì)暴漲
  
• 6社科院馬光遠(yuǎn)：五月樓市高燒不退 調(diào)控應(yīng)主動(dòng)
  
• 7中國銀行宗良：土地資源應(yīng)貨幣化以促進(jìn)城鎮(zhèn)化
  
• 8內(nèi)地房企再掀赴港上市潮 大房企青睞借殼上市
  
• 9賈康：房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍 存量高端房為改革方向
  
• 10葉檀：現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記管理之難，難于上青天
  

更多>>樓盤推薦