葉檀：國(guó)五條出臺(tái) 離婚說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控錯(cuò)誤嗎
2013-03-12 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：小憂
摘要：“國(guó)五條”出臺(tái)，雖然20%的個(gè)人所得稅并未出臺(tái)落地細(xì)則，但離婚潮、提前買(mǎi)賣(mài)房屋規(guī)避稅收已經(jīng)出現(xiàn)。北京住建委最新公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，同期北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到了9400套，環(huán)比上一周（2月23日-3月1日）增加140.5%，與上月同期（2月2日-8日）相比大幅增加279.5%。據(jù)說(shuō)，一些城市的離婚家庭比正常時(shí)間多出三、四倍。
以離婚規(guī)避限購(gòu)，證明很多人把經(jīng)濟(jì)利益暫時(shí)置于家庭親情之上。既然一些人能夠毫無(wú)顧忌把千余頭死豬扔進(jìn)江，既然開(kāi)著寶馬車(chē)的人曾經(jīng)堂而皇之地申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房，既然房地產(chǎn)已經(jīng)成為多數(shù)居民最主要的財(cái)富，在這樣的文化與財(cái)富土壤下，出現(xiàn)離婚規(guī)避限購(gòu)、規(guī)避稅收的情況也就不難理解。更何況，暫時(shí)離婚并非永久離婚，購(gòu)房、產(chǎn)權(quán)分離后出現(xiàn)復(fù)婚潮，可以想見(jiàn)。
這是經(jīng)濟(jì)人的理性選擇。經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題、稅收的問(wèn)題，必須理性處理。并非主張突破道德的底線，而是想指出，明確的預(yù)期才有明確的行為模式，在中國(guó)現(xiàn)實(shí)下，明確的預(yù)期可能與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體完全不同。
對(duì)于某些國(guó)人而言，為房產(chǎn)離婚、復(fù)婚也許是對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)的做法，并非道德上的劣跡。西方人對(duì)于房產(chǎn)的興趣向來(lái)不如東方人強(qiáng)烈，中國(guó)、日本的購(gòu)房潮時(shí)期，房?jī)r(jià)的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)次貸危機(jī)前房?jī)r(jià)的增速。
如果推出房產(chǎn)稅，并對(duì)自住與改善型需求規(guī)定免稅額，相信會(huì)杜絕中低收入階層的假離婚現(xiàn)象。對(duì)于高收入階層而言，他們就會(huì)把房產(chǎn)稅預(yù)期納入投資收益的考量范疇，對(duì)投資做出更為精準(zhǔn)的決定，而不是以離婚作為手段規(guī)避政策。只要房地產(chǎn)繼續(xù)作為家庭的支柱財(cái)產(chǎn)，那么，就會(huì)有人尋找各種方式規(guī)避重稅，相信未來(lái)中國(guó)與美國(guó)一樣，稅法專(zhuān)家會(huì)大行其道。
也許在西方發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體眼中，中國(guó)的離婚潮是政府重稅倒逼的結(jié)果。但不同的文化、不同的財(cái)富構(gòu)成，使得各地的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。我們無(wú)法評(píng)估在土地財(cái)政與房產(chǎn)稅之間，哪一個(gè)影響更大一些。比土地財(cái)政更糟糕的情況只能是，在征收房產(chǎn)稅之后，土地財(cái)政不降反增。
另一則案例也能夠證明各方對(duì)于泡沫的理解各不相同，反映出不同的社會(huì)特色。
房地產(chǎn)價(jià)格屢調(diào)難降，房地產(chǎn)市場(chǎng)本無(wú)泡沫的言論浮出水面。全國(guó)政協(xié)委員、香港祥祺控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)陳紅天表示，“碰一下就破的就是泡沫，硬的沒(méi)泡沫，打都打不爛的不叫泡沫，過(guò)去五六年各種手段都沒(méi)有把房地產(chǎn)壓下去，這就沒(méi)有泡沫了。”此論違反常識(shí)，泡沫時(shí)間有長(zhǎng)有短，短的一、兩年就崩盤(pán)，長(zhǎng)的可以到五、六年以上，甚至十幾年。
目前統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)泡沫以房?jī)r(jià)、居民收入、貸款增長(zhǎng)等方式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，但此類(lèi)國(guó)際通行指標(biāo)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)偶爾失靈，存在著非常奇特的現(xiàn)象。
雖然房?jī)r(jià)收入比畸高，雖然黑燈率很高，但銀行的個(gè)人按揭貸款依然是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。原因在于，中高收入階層掌握大部分資產(chǎn)，他們甚至不必依賴銀行借貸就能擁有數(shù)套房產(chǎn)，而中低收入階層把房產(chǎn)當(dāng)作立身之本，集家族之力償還借貸，不到最后關(guān)頭絕不會(huì)把房產(chǎn)拱手讓給銀行。大部分購(gòu)房者仍然把大城市作為事業(yè)的起點(diǎn)，想方設(shè)法在大城市買(mǎi)房。
中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫崩潰的表現(xiàn)，并不在于按揭貸款崩潰，并不會(huì)像美國(guó)一樣，房產(chǎn)價(jià)格下降、二次抵押者把房產(chǎn)交給銀行，最大的可能性是，富裕群體集體拋棄擁有的多套房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到境外，地方政府以土地抵押的負(fù)債大部分成為壞賬，到那時(shí)，會(huì)出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，地方政府與銀行的資產(chǎn)負(fù)債表急劇惡化，債務(wù)危機(jī)大爆發(fā)。逐漸減少土地依賴，逐步縮小貧富差距，逐步減少空置率，才是軟著陸的根本。
中國(guó)需要自建反映特色的指標(biāo)系統(tǒng)，這不是掩耳盜鈴，拋棄PM2.5指標(biāo)另創(chuàng)自己滿意的數(shù)據(jù)，而是根據(jù)更精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)更好地反映市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。不拋棄PM2.5，同時(shí)建立自己的指標(biāo)與調(diào)控系統(tǒng)，才是根本。
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