馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)鏈條 應(yīng)盡快打破信息黑幕
2013-03-11 來源：0352房網(wǎng) 編輯：安靜
摘要：對(duì)中國(guó)這么一個(gè)市場(chǎng)化程度嚴(yán)重不足的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在市場(chǎng)管理、市場(chǎng)交易、土地制度、房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等一系列基本制度方面存在嚴(yán)重殘缺，并導(dǎo)致種種的亂象，但在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，最大的亂象卻是信息的極其混亂和不對(duì)稱。就信息的公開和透明而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)十足的“檸檬市場(chǎng)”，無論是在房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)、住房的基本供應(yīng)量、開工面積，還是在基本的銷售數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)方面，都存在著信息的嚴(yán)重殘缺不全和虛假等情況，可以說，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的鏈條都存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱：
首先，政府的供地信息不透明。政府的年度建設(shè)計(jì)劃、保障性住房的建設(shè)計(jì)劃、土地出讓年度計(jì)劃，要么殘缺，要么根本不公布。2010年，為了強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控，國(guó)土部強(qiáng)行公布了2010年的土地供應(yīng)計(jì)劃，但也只是公布了一個(gè)大數(shù)，具體的供應(yīng)計(jì)劃如何，土地存量有多少，囤地的情況有多嚴(yán)重，除了研究機(jī)構(gòu)的估算之外，政府從來不公開，造成了土地越來越少的假象。
其次，開發(fā)商是市場(chǎng)信息壟斷者之一。開發(fā)商在取得某一特定區(qū)域的開發(fā)權(quán)后就事實(shí)上成為了這一局部地區(qū)在特定時(shí)期的唯一產(chǎn)品提供者，利用信息的不對(duì)稱分期滾動(dòng)開發(fā)、炒作概念、提高房?jī)r(jià)、捂盤惜售等情況比較普遍，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)完全成為一個(gè)信息很不透明的“檸檬市場(chǎng)”，開發(fā)商有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)和定價(jià)權(quán)。
第三，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)混亂，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)大量失真。1998年房改以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直缺乏權(quán)威的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，在開發(fā)商和地方政府的壟斷下，學(xué)術(shù)、科研機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來源有限，而一些機(jī)構(gòu)自己編的指數(shù)不僅權(quán)威性不強(qiáng)，更甚者通過操縱信息指標(biāo)達(dá)到自己的商業(yè)利益目的。在房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)失真的情況下，官方公布的一些房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不僅和現(xiàn)實(shí)背離，更出現(xiàn)了很多的笑話。2009年，在全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的情況下，官方的統(tǒng)計(jì)結(jié)論居然是只漲了1.5%。而官方一直公布的70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因其不斷失真從而失去了統(tǒng)計(jì)的價(jià)值和意義。
最后，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最大利器是限購(gòu)，通過限購(gòu)抑制投資投機(jī)，然而，在住房全國(guó)沒有聯(lián)網(wǎng)的情況下，不僅限購(gòu)本身根本無法執(zhí)行，而且因?yàn)?ldquo;房姐們”通過辦理多個(gè)身份和戶口等造假手段，使得一些城市的限購(gòu)只是限制了一些遵紀(jì)守法的老百姓。對(duì)于有辦法的人而言，限購(gòu)就是一個(gè)紙老虎。限購(gòu)在執(zhí)行層面的失控和地方政府與開發(fā)商炒作“城鎮(zhèn)化”的概念，是2012年下半年以來房地產(chǎn)再次逆勢(shì)上漲的主要原因，而這背后的最大的問題，依然是信息的問題。
在政府壟斷了土地供應(yīng)，開發(fā)商壟斷了房?jī)r(jià)的真實(shí)信息的情況下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就成了一個(gè)信息的“鐵幕”，民眾只能在各種真?zhèn)尾环值男畔⒌闹笓]棒下翩翩起舞。比如，1998年房改以來，中國(guó)統(tǒng)計(jì)部門從來沒有進(jìn)行住房的基本普查，目前中國(guó)究竟有多少存量房，各個(gè)城市供需缺口究竟有多大，擁有兩套以上住房的人的比例究竟有多少，這事實(shí)上是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的問題。因?yàn)榉课荼旧碜鳛椴粍?dòng)產(chǎn)，各地的房管局都有詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但就是這么一個(gè)非常簡(jiǎn)單的問題，卻成了中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域最大的信息之謎。2012年，北京市公安局曾在社會(huì)治安管理的層面對(duì)北京住戶進(jìn)行過全面清查，曾有380萬(wàn)套空置房之說，但信息一公布，立即被有關(guān)部門否認(rèn)，但真正的數(shù)據(jù)又是什么，卻又不公開。
在基本數(shù)據(jù)不公開的情況下，我們只會(huì)看到：土地永遠(yuǎn)是不夠的，房子永遠(yuǎn)是短缺的，房?jī)r(jià)肯定是要上漲的結(jié)論，而支撐這個(gè)結(jié)論的，就是永遠(yuǎn)不公開的數(shù)據(jù)。一切都是猜測(cè)，一切都是人為的炒作，目的則只有一個(gè)：維持中國(guó)的高房?jī)r(jià)，維持土地財(cái)政的現(xiàn)狀。2012年，按照國(guó)務(wù)院的要求，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，應(yīng)于2012年6月30日前實(shí)現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)，但到現(xiàn)在為止，住建部仍遲遲未公開聯(lián)網(wǎng)情況，但擁有幾十套甚至上百套住房的房姐房叔卻不斷涌現(xiàn)，刺激著社會(huì)的神經(jīng)，瓦解著整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控和政府公信力的信心。
事實(shí)上，每一輪房地產(chǎn)調(diào)控，中央一直三令五申要建立信息披露制度，但迄今為止，連一個(gè)權(quán)威的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)都沒有，這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最薄弱的環(huán)節(jié)之一。沒有基本數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)調(diào)控，本身就是一句空話。建議通過立法的形式，規(guī)定信息披露的透明性、準(zhǔn)確性、公開性，規(guī)范政府、開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為，依法懲戒隱匿信息以此牟利的活動(dòng)。特別是一定要加快城市房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)的步伐，一定要對(duì)中國(guó)住房情況進(jìn)行一次全面的普查，讓開發(fā)商和地方政府不要再利用人為制造的“稀缺”繼續(xù)炒高房?jī)r(jià)，這是中國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展的前提。
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