易憲容：樓市調(diào)控由供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向預(yù)期管理

摘要：春節(jié)過(guò)后，傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控新政策在2月20日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上見(jiàn)真章。當(dāng)天的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議提出了完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五個(gè)方面的政策措施，并強(qiáng)調(diào)加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。這就是市場(chǎng)所稱(chēng)的新“國(guó)五條”。

　　新“國(guó)五條”出臺(tái)的第一要?jiǎng)?wù)就是穩(wěn)定及轉(zhuǎn)變當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期

　　盡管不少市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，新“國(guó)五條”基本上是早幾年提出的老調(diào)，政策上并沒(méi)有多少新內(nèi)容，是最為溫柔的政策，對(duì)高房?jī)r(jià)沒(méi)有殺傷力。不過(guò)，我們應(yīng)該看到新“國(guó)五條”出臺(tái)之后第二天，就把中國(guó)股市殺得落花流水，股市大跌。實(shí)際上，不管新“國(guó)五條”有沒(méi)有新內(nèi)容，但它向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)十分明確的信號(hào)，就是房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控方式將發(fā)生重大的變化，由以往對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向預(yù)期管理，新一任政府希望通過(guò)管理預(yù)期、穩(wěn)定預(yù)期來(lái)改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。

易憲容

　　我們應(yīng)該看到，國(guó)務(wù)院在“兩會(huì)”召開(kāi)前部署房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控新政策出臺(tái)，不僅在于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)十分嚴(yán)峻（國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)全面上漲），如果政府仍然不表態(tài)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨巨大的危險(xiǎn)。因?yàn)�，�?dāng)前住房市場(chǎng)中一些人或地方政府正在利用政府換屆的交接期，極力通過(guò)各種方式左右市場(chǎng)預(yù)期，希望以此把國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)推高，把中國(guó)房地產(chǎn)帶向一個(gè)難以收拾的深淵。試想，已經(jīng)吹了十年的房地產(chǎn)泡沫，已經(jīng)上漲了十倍的房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲，這個(gè)巨大的泡沫豈能不破滅？而房地產(chǎn)泡沫破滅一定會(huì)把中國(guó)經(jīng)濟(jì)推向危險(xiǎn)邊緣。因此，最近全國(guó)不少城市住房市場(chǎng)價(jià)格又開(kāi)始快速上漲，政府是難以坐視的。新“國(guó)五條”出臺(tái)第一要?jiǎng)?wù)就是穩(wěn)定及轉(zhuǎn)變當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期。

　　只有從預(yù)期管理入手，才能把握當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的核心

　　就當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的性質(zhì)來(lái)看，盡管經(jīng)歷了兩年多的宏觀(guān)調(diào)控，但市場(chǎng)性質(zhì)即以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)根本沒(méi)有改變。比如，從2010年到2012年4月間國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的調(diào)整，盡管效果不是太顯著，但市場(chǎng)有所反應(yīng)，不少住房市場(chǎng)“量降價(jià)滯”持續(xù)了近兩年，而隨著2012年上半年穩(wěn)增長(zhǎng)政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)�，F(xiàn)象表明，當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)仍然是以投資投機(jī)為主導(dǎo)，只有從預(yù)期管理上入手，才能把握當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的核心。

　　當(dāng)前住房市場(chǎng)出現(xiàn)“量增價(jià)漲”局面，很大程度上就是被不同的房?jī)r(jià)上漲輿論與預(yù)期所左右。在這種局勢(shì)下，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的方式不改變，還是只強(qiáng)調(diào)供求關(guān)系管理，那么一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還會(huì)快速上漲直至泡沫最后破滅。因此，這次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控最為重要的就是把房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控思路由供求關(guān)系管理轉(zhuǎn)向預(yù)期管理上來(lái)。通過(guò)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，讓最近不少城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)得以穩(wěn)定及扭轉(zhuǎn)。也就是說(shuō)，新“國(guó)五條”向市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)十分強(qiáng)烈的信號(hào)，即新一屆政府上任不僅不會(huì)允許當(dāng)前不少城市的房?jī)r(jià)快速上漲，也能夠出臺(tái)相應(yīng)的政策讓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

　　新“國(guó)五條”的核心就是嚴(yán)格遏制住房投機(jī)投資鼓勵(lì)住房消費(fèi)

　　新“國(guó)五條”反映的對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的預(yù)期管理還表現(xiàn)在其政策的實(shí)質(zhì)與核心上。新“國(guó)五條”的核心與實(shí)質(zhì)并不是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大（這是目前國(guó)內(nèi)各大媒體所強(qiáng)調(diào)的一個(gè)看點(diǎn)），也不是所謂的限購(gòu)政策繼續(xù)執(zhí)行等，而是強(qiáng)調(diào)“支持自主需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策”，強(qiáng)調(diào)的是未來(lái)住房市場(chǎng)性質(zhì)的改變。如果要讓未來(lái)住房市場(chǎng)性質(zhì)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，不僅要嚴(yán)格限制與打擊房地產(chǎn)投機(jī)投資，也要采取政策讓房地產(chǎn)賺錢(qián)功能逐漸退出市場(chǎng)。新“國(guó)五條”的核心就是嚴(yán)格遏制住房投機(jī)投資，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。在市場(chǎng)看來(lái)，這是老調(diào)重彈，但如果一些人仍然夢(mèng)想如前十年那樣通過(guò)瘋狂炒房賺錢(qián)，那么新“國(guó)五條”明確地告訴市場(chǎng)，這個(gè)時(shí)代可能會(huì)結(jié)束。

　　既然住房市場(chǎng)將要轉(zhuǎn)化為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房市場(chǎng)的性質(zhì)要全面改變，那么政府就會(huì)圍繞著這個(gè)基本原則再出臺(tái)相關(guān)的具體政策，比如說(shuō)信貸政策差異化更為具體、房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)征收不同的稅收等。因此，市場(chǎng)根本就不能用老皇歷來(lái)看新“國(guó)五條”。

　　總之，新“國(guó)五條”向國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)強(qiáng)烈信息，即“兩會(huì)”后政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控不會(huì)放松，而是政策目標(biāo)更為明確，宏觀(guān)調(diào)控的方式從需求管理轉(zhuǎn)向預(yù)期管理。新“國(guó)五條”的核心是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)堅(jiān)決遏制與打擊，讓房地產(chǎn)賺錢(qián)功能逐漸退出。新“國(guó)五條”為此預(yù)留了巨大的政策空間。因此，新“國(guó)五條”對(duì)市場(chǎng)的影響將是巨大的，住房市場(chǎng)不要低估了新政策的威力與作用。

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