時評:2013年房地產(chǎn)將進入有漲有跌的結(jié)構(gòu)時代

2013-01-24 來源：0352房網(wǎng) 編輯：優(yōu)等心

摘要：近日，著名經(jīng)濟學(xué)家、清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授魏杰在深圳“清華EMBA名師管理論壇”上表示，中國房價普漲的時代已經(jīng)過去了，但是房價普跌的時代也不會到來，今年開始房地產(chǎn)將進入有漲有跌的“結(jié)構(gòu)時代”。

　　部分城市房價或崩盤

　　“今年調(diào)結(jié)構(gòu)可能涉及五大產(chǎn)業(yè)，第一個產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。”魏杰表示，“調(diào)整有兩個目的，一個是讓房價回歸理性，第二個是讓房地產(chǎn)繼續(xù)支持中國經(jīng)濟增長。”

　　魏杰認(rèn)為，對房地產(chǎn)業(yè)的判斷最近逐漸形成了一個共識，就是“中國房價普漲的時代已經(jīng)過去了，但是房價普跌的時代也不會到來。2013年開始中國房地產(chǎn)將進入結(jié)構(gòu)時代，供求規(guī)律已經(jīng)起作用。”

　　“房子供過于求的地方，房價一定會進入下行的通道，甚至?xí)辣P。” 魏杰表示，最近其調(diào)查153個城市，大部分是三四線城市，發(fā)現(xiàn)大量的三四線城市的房子是嚴(yán)重的供過于求。而有些城市依然供不應(yīng)求，房價可能處在上升的狀態(tài)。“今年樓市最主要的調(diào)整方式是分類指導(dǎo)、區(qū)別對待，比如說把商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)分開，把保障性住房和高檔性住房區(qū)分開。”

　　對于近期出現(xiàn)房地產(chǎn)價量齊漲的一線城市，管理層會否出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施，比如房產(chǎn)稅，記者會后就此專門采訪了魏杰。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控會維持現(xiàn)有的政策，不會有太大的變化，比如現(xiàn)在的限購政策，已經(jīng)很厲害。如果嚴(yán)格執(zhí)行完全可以保持一線城市房價不會大漲，今年我更擔(dān)心的是一些城市的房價崩盤。”魏杰認(rèn)為，“房產(chǎn)稅是一個中長期的稅法研究，近期不會出來，要經(jīng)過各個階層長期磨合。”

　　城鎮(zhèn)化不會促房價上漲

　　對于當(dāng)前熱門的“城鎮(zhèn)化”話題，魏杰認(rèn)為，準(zhǔn)確表達應(yīng)該是“城鄉(xiāng)一體化”，包括城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化和現(xiàn)代農(nóng)村化，是今年的一個重要改革。

　　他特別提醒大家，不要把城鎮(zhèn)化理解為又要蓋房子。“最近有人講房價還要漲，因為城鎮(zhèn)化了，這是錯誤的。有些地方人口聚集了，但有些地方人要走了，房價不是漲而是跌。”

　　魏杰認(rèn)為，城鄉(xiāng)一體化是三個一體化的統(tǒng)一，包括城鄉(xiāng)價格機制一體化、城鄉(xiāng)民生享受一體化和城鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)制度一體化。他舉例說，種糧大省河南，十年來糧食的保護價基本沒什么變化，農(nóng)民種糧虧本，所以拿了補貼卻不去種糧食。雖然豬肉價格漲得厲害，但農(nóng)民養(yǎng)3頭豬還是不如打1天工，所以沒有積極性。“城鄉(xiāng)價格機制不一體化的話，城鄉(xiāng)一體化就很難實現(xiàn)。不能單純的補貼生產(chǎn)，而是要放開生產(chǎn)的價格，補貼消費者。”

　　他說，自己曾經(jīng)到鄉(xiāng)下調(diào)研留守兒童問題，他們最大愿望就是和父母生活在一起。“我國有6500萬的留守兒童，他們基本上都是隔代撫養(yǎng)，造成的后果就是心靈冷漠，從小就不健康。”

　　按照魏杰的觀點，農(nóng)民應(yīng)該和城里人平等享受國家教育、醫(yī)療、社會保障的民生支出，農(nóng)民工的孩子應(yīng)該和城里的孩子在一個學(xué)校里上學(xué)。

　　今年可能減稅一萬億

　　魏杰認(rèn)為，減稅將是今年實施積極財政政策首要做的一件事，大致減一萬億左右。

　　他分析，稅收增長在2012年是頂峰，2013年稅收增長速度就是10%，要讓企業(yè)有休養(yǎng)生息的過程，減1塊錢稅將獲得6塊錢的經(jīng)濟增長，減1萬億等于會有6萬億的經(jīng)濟增長。

　　“財政刺激還將體現(xiàn)在加大民生支出和繼續(xù)重視基礎(chǔ)設(shè)施投資。”魏杰估計今年的基礎(chǔ)設(shè)施投資在2萬億左右。“去年上半年積極財政政策有意淡出基礎(chǔ)設(shè)施，最后發(fā)現(xiàn)靠消費仍無法使經(jīng)濟增長保持在7%以上。今年要繼續(xù)重視基礎(chǔ)設(shè)施投資，如果財政投資維持在2萬億左右的話，經(jīng)濟增速維持在7%以上是沒有問題的。”

　　在貨幣政策方面，魏杰認(rèn)為今年應(yīng)該是“穩(wěn)健偏寬松”，新增貸款會在9萬億以上，貨幣供應(yīng)量增長速度可能在15%左右。

　　“企業(yè)今年將比2012年更好過，尤其比2012年上半年好過。”魏杰坦言，央行偏寬松的貨幣政策將會引來物價反彈，估計2013年無論是消費者價格、投資品價格，都有反彈的可能。

　　加快房產(chǎn)稅改革需問計于民

　　國家統(tǒng)計部門上周發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，最近，我國新建商品住宅價格上漲的城市增多、漲幅擴大，部分城市房價存在反彈壓力。在加強房地產(chǎn)調(diào)控的同時，深化包括房產(chǎn)稅制改革在內(nèi)的一系列制度建設(shè)，有利于實現(xiàn)更高質(zhì)量的經(jīng)濟發(fā)展、促進理性消費和人民安居樂業(yè)。

　　房價的過快上漲不利于國計民生，不僅加劇了投資投機心理，更加重了居民的購房成本。高企的房價和保障房的不足不但成為億萬農(nóng)民融入城市的巨大障礙，沉重的還貸壓力還使更多的城市年輕人變得更加現(xiàn)實，失去了追求夢想的能力。

　　房價和租金的過快上漲還增加了居住成本，抬高了勞動力成本和工商業(yè)成本，使更多的資本涌入房地產(chǎn)市場逐利，這將嚴(yán)重影響國家產(chǎn)業(yè)競爭力，不利于實體經(jīng)濟的健康發(fā)展和物價的穩(wěn)定。

　　他山之石，可以攻玉。近年來西方發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，合理的稅收制度和必要的調(diào)控有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。對中國而言，加快房產(chǎn)稅制等改革，促進住房的理性消費，減少資源浪費，符合人多地少的基本國情和“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”社會要求。此前，我國對房地產(chǎn)稅的改革進行了試點，取得了不錯的成效。

　　一些財稅專家和宏觀調(diào)控部門人士提出了“對首套面積合理的住房免稅、二套及以上套數(shù)商品房實施由低到高的累進稅率”建議，做到既不影響剛性需求的釋放，又有效遏制投資投機行為，為地方開辟新的稅源。

　　加快房產(chǎn)稅制改革，需要相關(guān)部門廣集民智，問計于民，做好房產(chǎn)稅制的框架設(shè)計。

　　一些專家提出，以公平合理的房產(chǎn)稅取代現(xiàn)行“限購”等行政調(diào)控措施，可以實現(xiàn)多贏：既可以讓兩套以上的多套房進入市場流通，增加市場房源，提高資源的利用效率;高收入者在享用豪宅大院的同時，每年向當(dāng)?shù)乩U納數(shù)萬乃至數(shù)十萬的房產(chǎn)稅，專門用于保障房建設(shè)，讓更多的住房困難戶獲益。這不但有利于縮小貧富差距，也讓高收入者贏得社會更多尊重，讓社會更趨和諧。

　　在法律方面，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種需要簡化和合并。現(xiàn)行土地出讓金是土地使用權(quán)的價格，房地產(chǎn)稅是國家對不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)繳納的法定稅負(fù)，兩者不存在所謂不可克服的“法理障礙”和不可解決的“重復(fù)征收”問題。

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