摘要：2012，被稱為樓市調(diào)控史上最嚴(yán)的一年，但時至年尾，無論是上市房企披露的業(yè)績還是全國主要城市房地產(chǎn)成交再現(xiàn)“供銷兩旺”的場面，都在顯示樓市已進(jìn)入暖冬。而接近年底，關(guān)于房價明年是漲是跌的爭論又再度開戰(zhàn)。

　　“大炮”任志強(qiáng)多次在公開場合表示，明年3月房價將會暴漲。深圳英聯(lián)不動產(chǎn)董事長、經(jīng)濟(jì)學(xué)者郭建波12月2日晚微博約賭任志強(qiáng)，重申其對中國樓市的預(yù)言，即明年3月一線城市樓價下跌行情即將開始。郭建波稱如果自己賭輸了，明年3月房價又上漲，將于明年兩會開幕當(dāng)天在北京長安街裸奔10公里，反之則要求任志強(qiáng)在媒體上公開道歉。

　　比起“裸奔”的噱頭，人們更關(guān)注的是賭局的結(jié)果，即明年房價的走勢究竟如何，是“穩(wěn)中有降”還是如任志強(qiáng)預(yù)言的“房價必大漲”？甘肅衛(wèi)視播出的《新財富夜談》節(jié)目中，財經(jīng)評論員葉檀、盛富資本和美國盛諾金地產(chǎn)基金董事長總經(jīng)理黃立沖、上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭，一起來“圍觀”2013樓市跨年之“賭”。

　　2013年房價走勢前瞻

　　葉檀：關(guān)于明年的房價，基本上有三類觀點(diǎn)。一類認(rèn)為會大漲，如任志強(qiáng)；還有一類認(rèn)為是平穩(wěn)，基本上是研究者比較多；還有一類認(rèn)為會下跌。

　　海通證券副總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷指出，房地產(chǎn)的平穩(wěn)是社會各方都希望看到的，房價的暴漲暴跌對經(jīng)濟(jì)是一個很大的擾動，預(yù)計明年的房價維持平穩(wěn)，保障房建設(shè)的力度還是會很大。

　　國泰君安證券研究所副所長兼房地產(chǎn)首席分析師孫建平認(rèn)為，房價總體上會比較穩(wěn)定，其間會有小幅溫和的上漲。幅度預(yù)測可能為百分之三點(diǎn)幾。其中北京等個別一線城市的房價，由于可售庫存短期不足，需求較旺等因素，上漲壓力會比較大。

　　瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬則預(yù)估在2015年到2017年中國的房地產(chǎn)會出現(xiàn)一次大的調(diào)整，但是調(diào)整要以三大要素同時出現(xiàn)為前提：第一，回收流動性過剩；第二，中國的貿(mào)易順差大幅度減少，因為貿(mào)易順差、外匯占款，是中國流動性的最大源頭；第三，美聯(lián)儲退出量化寬松政策。那么現(xiàn)場的嘉賓究竟支持誰的觀點(diǎn)呢？

　　楊紅旭：房價在2013年將震蕩式上行。它不可能像2009年一樣一飛沖天，但是短周期的底部在2012年已出現(xiàn)。2013年即便政策有起伏有松緊，房價仍會沿著震蕩上行的軌跡往上走。

　　李驍：明年房價總體來說是穩(wěn)中有升，但是市場有分化：一線城市總體上看好，一部分的二線城市也還比較看好，但另一部分的二線城市和大多數(shù)的三四線城市則不是那么樂觀，縣級市五線城市的話那就更不樂觀。

　　黃立沖也同意上述觀點(diǎn)，同時他指出房價上漲最主要是資金推動，和明年國家對M2的投放有關(guān)系，這對房價有正面的推動作用。

楊紅旭：房地產(chǎn)企業(yè)最差錢的時候是在今年上半年，三季度已經(jīng)好轉(zhuǎn)了，四季度和明年企業(yè)資金面將持續(xù)好轉(zhuǎn)。還有一個因素，存貨，可售面積。一線和二線商品房由2月份需要18個月去庫存，減為目前的9個月。新開工面積今年是負(fù)增長。像任志強(qiáng)所說的，新開工面積今年的負(fù)增長，意味著明年可以賣的房屋量是偏緊的。所以導(dǎo)致明年的供略減，求不變，價格自然會往上走。

　　葉檀：你們說的整體價格往上走，其實我也支持。我到廣州等一線城市去，發(fā)覺很多人在買房子。2012年上半年我那時候覺得房價會往下走，結(jié)果一看下半年的形勢不對，整個的市場開始往上走。但是怎么解釋，最近像溫州、貴陽、濟(jì)寧、鄂爾多斯這些地方的樓市泡沫崩潰呢？

　　李驍：鄂爾多斯、溫州等城市的房價我覺得是個別現(xiàn)象。這些地方的樓市會崩盤，我覺得是兩點(diǎn)原因造成的：第一，就是他們用非常高的利率來融資拿地，調(diào)控后資金鏈斷裂。第二個原因就是當(dāng)?shù)氐墓┣箨P(guān)系完全打亂了。比如說溫州，最新一次的人口普查結(jié)果，人口在過去這么多年當(dāng)中流出是40萬以上。而一線城市是典型的人口導(dǎo)入型的，需求相對堅挺。

2013年調(diào)控政策猜想

　　葉檀：我們來看2013年有哪些新政有可能推出？首先我們來看看影響最大的房產(chǎn)稅。

　　黃立沖：房產(chǎn)稅最終會全面推出，但什么時候推出要看政府的辦事效率。房產(chǎn)稅最重要的作用，不在于降房價，而在于增加投機(jī)成本和投資成本。第二，地方政府缺錢，再用土地財政去拿錢看來是不大可能，這是為什么我認(rèn)為它會推出的原因。房產(chǎn)稅推出后，短時間內(nèi)會直接拉升租金，因為業(yè)主就直接轉(zhuǎn)嫁到租戶身上了。

　　楊紅旭：上海重慶已經(jīng)試點(diǎn)了。今年官方文件反復(fù)在強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)房地產(chǎn)試點(diǎn)改革。最快我覺得可能在1月初會增加試點(diǎn)城市。全國推開可能需要3到5年。我認(rèn)為根本就不要奢望房產(chǎn)稅能夠使房價長期下跌或長期穩(wěn)定，不可能的。

　　12月25日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議傳遞出明確信號。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說：2013年要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。而關(guān)于樓市政策的預(yù)判，場外嘉賓又有哪些觀點(diǎn)呢？

　　孫建平：政策的指導(dǎo)上可能還是會貫徹鼓勵消費(fèi)，限制投資這么一個導(dǎo)向。房價上漲壓力大的城市，也不排除向增量房收房產(chǎn)稅的可能。在全國范圍內(nèi)已經(jīng)實現(xiàn)的限購政策，很難會放緩或者是放松。

　　郭建波：第一，現(xiàn)有的政策不會改變。第二，我相信新一屆政府對樓市的政策可能會更加趨于謹(jǐn)慎和保守，不排除有新的調(diào)控或抑制的一些政策。包括房產(chǎn)稅的擴(kuò)大，深圳提出的遺產(chǎn)稅試點(diǎn)，未來對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息更加透明化等舉措。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會議的定調(diào)以及多個部門的相繼表態(tài)，明年的房地產(chǎn)政策基調(diào)已確定。2013年樓市仍將面臨一定程度的政策壓力，但新型城鎮(zhèn)化思路的提出以及保障房建設(shè)繼續(xù)加碼等因素將給房地產(chǎn)業(yè)帶來一定利好。