謝逸楓：2012年房企呈現(xiàn)壟斷式 分化加劇
2013-01-05 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：無(wú)憂(yōu)
摘要：曾經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱讓眾多企業(yè)擠破頭也要往里鉆，房地產(chǎn)的錢(qián)好賺為當(dāng)時(shí)很多企業(yè)和個(gè)人所認(rèn)可。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2008年發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2008年年末全國(guó)共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)214397家�？扇缃袂闆r不一樣了，據(jù)中房協(xié)日前發(fā)布的《2012中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理藍(lán)皮書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“藍(lán)皮書(shū)”)顯示，2011年年末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量約為5.5萬(wàn)余家。
0352房網(wǎng)訊：中房協(xié)2012年12月25日發(fā)布《2012房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理藍(lán)皮書(shū)》。該藍(lán)皮書(shū)指，通過(guò)國(guó)內(nèi)各房企經(jīng)營(yíng)狀況分析測(cè)算，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)至少有30%的國(guó)內(nèi)房企出局，企業(yè)總數(shù)將由目前的約5萬(wàn)家銳減至3.5萬(wàn)家。日前，中房協(xié)與蘭德咨詢(xún)發(fā)布的《2012房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理藍(lán)皮書(shū)》顯示，根據(jù)藍(lán)皮書(shū)預(yù)計(jì)，但如果目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)持續(xù)下去，價(jià)值未來(lái)幾年內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度可能放緩，預(yù)計(jì)未來(lái)三年里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量的遞減速遞將不會(huì)低于2009-2010年平均降幅12.8%。
以此推算，到2015年將會(huì)減少到3.4萬(wàn)家，也就是2010年66290家的52%，也就是說(shuō)2011~2015年里，將有48%的企業(yè)出局，如果保守的按照年降幅10%計(jì)算，到2015年將會(huì)減少到3.9萬(wàn)家，也就是說(shuō)這五年間將有41%的企業(yè)出局。當(dāng)然，這期間還有新進(jìn)入的企業(yè)成立，多數(shù)留存的企業(yè)也會(huì)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目法人，綜合各種可能的權(quán)變因素影響，預(yù)計(jì)到2015年或?qū)⒂?.5萬(wàn)家房地產(chǎn)法人單位，未來(lái)三年內(nèi)(2013~2015)在至少有30%的企業(yè)出局。根據(jù)藍(lán)皮書(shū)顯示，2011年是房地產(chǎn)市場(chǎng)及企業(yè)進(jìn)一步調(diào)整的一年�？梢钥隙ǖ氖�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量將會(huì)進(jìn)一步減少。中房協(xié)強(qiáng)調(diào)，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)際意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)約有1.7萬(wàn)家。預(yù)計(jì)未來(lái)三年里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量的遞減速度將不會(huì)低于2009-2010年平均降幅12.28%。
因此，綜合各種可能的權(quán)變因素影響，預(yù)計(jì)到2015年或?qū)⒂?.5萬(wàn)家房地產(chǎn)法人單位，未來(lái)三年內(nèi)(2013-2015)將至少有30%的企業(yè)出局。中房協(xié)與蘭德咨詢(xún)發(fā)布的《2012房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理藍(lán)皮書(shū)》顯示，2011~2015年，將有41%~48%的企業(yè)被淘汰出局，其中2013年~2015年或?qū)⒅辽儆?0%的企業(yè)出局。按照《藍(lán)皮書(shū)》預(yù)計(jì)，未來(lái)3年內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量的遞減速度將不會(huì)低于2009年至2010年平均降幅的12.28%。2012年前三季度銷(xiāo)售金額中，前10名房企占比達(dá)到14.01%，較2011年增加了1.43%，前20名企業(yè)集中度為19.11%，高出2011年前三季度2%。
美國(guó)格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，根據(jù)中房協(xié)的房企統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2008年金融危機(jī)之后，2009年開(kāi)始房企數(shù)量已開(kāi)始呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢(shì)。2004年-2008年全國(guó)房企數(shù)量不斷擴(kuò)之，2004年全國(guó)房企59242、2005年56290家、2006年58710家、2007年62518家、2008年87881;到2008年之后，房企數(shù)量則不斷減少，2009年80407家、2010年66290家、2011年55000家。目前房企的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情況不甚樂(lè)觀。面臨問(wèn)題包括企業(yè)數(shù)量不斷減少，投資增速放緩，單一開(kāi)發(fā)不斷消失，分化加劇;融資困難，資金鏈更緊，凈利潤(rùn)下降;存貨量大增，周轉(zhuǎn)率下降;結(jié)構(gòu)合理者得市場(chǎng);地產(chǎn)央企梯級(jí)分化明顯;貨幣資金減少，資金壓力增大;利潤(rùn)不降反升。
美國(guó)格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)一方面已經(jīng)顯露出強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面;另一方面，地區(qū)性中小企業(yè)的日子比過(guò)去明顯更難過(guò)了，原因在于政府調(diào)控逐漸加壓的背景下，原先房地產(chǎn)行業(yè)依靠土地自然增值獲利的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)遭遇嚴(yán)重瓶頸，尤其在一線、二線城市,這樣的趨勢(shì)將會(huì)更為明顯，這就決定了過(guò)去中小企業(yè)遇調(diào)控即收縮，遇行情即銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)手段，逐漸開(kāi)始行不通。2011年有超過(guò)70%的房企依然延續(xù)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速明顯放緩，期末存貨、貨幣資金、一年內(nèi)到期負(fù)債指標(biāo)普遍不太樂(lè)觀。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然延續(xù)了企業(yè)業(yè)績(jī)分化加劇，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高的態(tài)勢(shì)。不少中小房企處于虧損之中，資金短缺。
剛剛過(guò)去的2012年，“回暖”成為樓市首要關(guān)鍵詞，而年末出現(xiàn)的“翹尾”行情似乎更有些出人意料。開(kāi)發(fā)商在賺得“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”之后，紛紛上調(diào)了今年的銷(xiāo)售目標(biāo)。根據(jù)《2012年中國(guó)房企住宅銷(xiāo)售TOP50》排行榜顯示，大型房企的業(yè)績(jī)甚至超越以往。在萬(wàn)科之后，綠地集團(tuán)和保利地產(chǎn)分別以1078億元和1018億元躋身千億房企行列。2012年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度銷(xiāo)售TOP50榜單終于塵埃落定。雖然2012年仍然是調(diào)控最嚴(yán)格的一年，但是無(wú)論從全國(guó)總量，還是規(guī)模企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，都出現(xiàn)了進(jìn)一步的提升。值得注意的是萬(wàn)科、綠地、恒大等6家企業(yè)形成第一陣營(yíng)，與第二陣營(yíng)和中小企業(yè)明顯拉開(kāi)差距。中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)距離千億俱樂(lè)部一步之遙，也都超過(guò)了900億元，分別為935億元、923億元、905億元。
不光千億俱樂(lè)部在2012年實(shí)現(xiàn)了突破，多家房企去年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也都十分亮眼，去年10月就已經(jīng)有保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中駿置業(yè)、華潤(rùn)置地、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等11家標(biāo)桿房企均已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。萬(wàn)科以1418億元的銷(xiāo)售額保住了“老大位置”，其次，綠地、保利分別以1078億元和1018億元擠進(jìn)“千億俱樂(lè)部”。中海、恒大、萬(wàn)達(dá)分別以935億元、923億元、905億元緊隨其后，共同形成第一陣營(yíng)。600億至900億元之間出現(xiàn)了一個(gè)斷檔。銷(xiāo)售額排行第七的綠城中國(guó)成交額為510億元，華潤(rùn)置地以500億元排名第8。
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