楊紅旭：預計2013商品房成交均價震蕩上行
2013-01-04 來源：k8.cn 編輯：無憂
摘要：2012-2013年，正值歐美經(jīng)濟苦痛掙扎，正值國內(nèi)黨和政府換屆，正值中國經(jīng)濟轉型，正值樓市冷暖轉換，這一切，都讓觀察與分析，不同尋常。
2012年，房地產(chǎn)市場的運行軌跡，類似于2009年，發(fā)生了由冷到暖的逆轉，但上漲的速度、強度和空間，都明顯小于2009年。從商品房成交來看，3月份主要城市成交面積大幅反彈，其后持續(xù)走高，到6、7月份，成交量已遠超去年月均水平，8-10月成交量小幅下滑，11-12月走出翹尾行情，很多一二線城市成交量創(chuàng)全年新高，暖冬特征顯著。預計2012年全國商品房成交面積同比增長4%左右。
從價格來看，全國商品房成交均價，除了年初出現(xiàn)同比下跌外，大部分月份保持正增長，全年預計7%，與去年基本持平。若看70個大中城市的房價指數(shù)，在自2011年10月開始下行8個月之后，于6月首次止跌反彈，從此開始進入上漲通道，但直至11月，也僅是維持微漲，11月則漲幅突然擴大，這與成交面積的大增密切相關。但房價指數(shù)同比去年，仍出現(xiàn)了不足1%的小跌。這就意味著，本輪房價調(diào)控，取得了一定成效，并非完全“空調(diào)”。
房屋成交量是領先指標，房價變化略滯后于房屋成交量，而土地市場、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工量、國房景氣指數(shù)，則是偏滯后的指標。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降14.8%，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長16.7%，房屋新開工面積同比下降7.2%，11月份國房景氣指數(shù)為95.71。這四個指標皆于三季度見底。這是與房屋供應有關的指標，尤其是購地量和新開工量，出現(xiàn)了明顯的年度負增長，預示著2013年房屋供應偏緊，不利于穩(wěn)定房價。
說完市場，再談政策。2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策乏善可陳，因為政策基本沒變化。中央政策，只有兩點可以說說。一是，在總體繼續(xù)從緊的前提下，對于首套房貸定向寬松，多數(shù)銀行的首套貸款皆可打折，多為85-9折。二是，進入下半年后，頻頻重申調(diào)控不動搖，尤其是7月份，打出了一套組合拳：7月7日，溫家寶總理在江蘇調(diào)研時強調(diào)：絕不允許房價反彈。7月19日，國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅決防止房價反彈。7月24日，國務院決定派出8個督查組，對16個省市開展專項督查。7月31日，中央政治局召開會議提出：下半年堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈。
效果應該是有一些的，比如8-10月份部分城市住宅成交量已有所下滑，房價漲漲幅也略微回落。但是，由于沒有新政策，房價總體仍舊上漲，甚至11月開始加速上漲。很多人疑惑不解，既然中央政策全年沒放松，為何樓市還會逆轉、回暖?主要是貨幣政策放松了，尤其是6、7月連續(xù)兩次降息，不僅降低了行業(yè)的融資成本，也助漲了購房者的樂觀預期。從外部看，6月美國推出QE3后，全球流動性趨松，人民幣也快速升值，部分熱錢進入中國。當然，熱錢聚積香港的現(xiàn)象更為突出，房價高漲不止，迫使港府推出特別印花稅打壓房價。
回顧2012年，發(fā)現(xiàn)年初時我的幾組預測相當靠譜：“2012年樓市將經(jīng)歷三部曲：探底、筑底、復蘇。”“下半年市場將強于上半年，明年將強于今年”。2012年3月，住宅成交量剛反彈時，我堅定的判斷“春季行情肯定有”。6月份時預測(7-8月)：“夏季淡季不淡”。8月份時預測：“金九銀十成色不足，但將高位盤整”。10月份時預測：“這個冬天不太冷”“樓市迎暖冬”。
那么，2013年房地產(chǎn)市場和政策將走向何方?“2013年市場將強于2012年”，上文已提到，2012年初就已描出一個輪廓。首先，進一步延展總體預測：2013年“一條線：震蕩上行，有驚無險。”市場總體是上行的，但不會太順利，因為政策將會進一步升級，但即便打壓，市場也不會大幅回落，高位盤整的可能性大。
其次，進一步再做具體預測。2013年相比2012年：國家統(tǒng)計局口徑的全國商品房成交量(包括可售型保障房)增長20%左右，成交均價同比上漲10%左右。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長10%左右，成交均價上漲20%左右。全國開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比增長15%左右。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長25%左右。另外，70個城市房價指數(shù)月度環(huán)比以上漲為主，少數(shù)月份可能持平或微跌;月度同比保持正增長，12月增幅達5%左右。國房景氣指數(shù)持續(xù)上行，12月達103點左右。
隨著房價的持續(xù)上漲，收緊政策，新一輪的調(diào)控政策，勢在必行。
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