童大煥：2012年的樓市調(diào)控著實(shí)令百姓揪心

　　總理3月14日還在說(shuō)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，5月份房?jī)r(jià)就開始大漲。應(yīng)驗(yàn)了我4月26日對(duì)一幫朋友公開說(shuō)的預(yù)言，當(dāng)時(shí)我勸朋友們，要買房最好上半年最遲不要超過(guò)今年底。

童大煥

　　歷時(shí)兩年的史上最嚴(yán)厲調(diào)控，雖然至今沒有松動(dòng)政策本身，但實(shí)際結(jié)果是經(jīng)濟(jì)衰退而房?jī)r(jià)和房租都大漲。它再次證明了一個(gè)基本的邏輯和道理：時(shí)勢(shì)終歸比人強(qiáng)，規(guī)律是任何人都繞不過(guò)去的。今年十一月份，我的新書《窮思維富思維》緊貼著兩年的調(diào)控，把這個(gè)問(wèn)題做了全面的解析。

　　相對(duì)于中國(guó)絕大多數(shù)普通百姓的收入來(lái)說(shuō)，中國(guó)內(nèi)地的房?jī)r(jià)的確是太高了。中國(guó)老百姓干著世界最長(zhǎng)時(shí)間的活，拿著幾乎世界最低的工資，享受著世界最低水平的社會(huì)保障，卻要忍受著差不多世界最高的房?jī)r(jià)物價(jià)。誰(shuí)說(shuō)房?jī)r(jià)和物價(jià)不高，誰(shuí)就沒有良心;但誰(shuí)要是認(rèn)為把房?jī)r(jià)降下來(lái)就有利于老百姓，誰(shuí)就沒有頭腦!

　　該不該降是一回事，能不能降會(huì)不會(huì)降是另一回事。前者是價(jià)值判斷，后者是事實(shí)判斷。價(jià)值判斷服從正義標(biāo)準(zhǔn)，事實(shí)判斷服從真理標(biāo)準(zhǔn)。所謂真理，就是“真正的道理”，就是萬(wàn)事萬(wàn)物發(fā)展的自有邏輯和規(guī)律，你想違背它，強(qiáng)令它服從你的正義標(biāo)準(zhǔn)，抱歉，它不會(huì)服從你，而且一定會(huì)反過(guò)來(lái)報(bào)復(fù)你!

　　今天的中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格，一方面被自上而下的貨幣超發(fā)不斷拉高;被拉高的不止是房?jī)r(jià)，還有其它方面的一切物價(jià)。另一方面被地方政府招商引資和地方債自下而上地頑強(qiáng)抬。地方政府向銀行貸款進(jìn)行征地，其中只有一小部分用于房地產(chǎn)建設(shè)，大部分補(bǔ)貼工業(yè)進(jìn)行招商引資。導(dǎo)致“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”綁架房地產(chǎn)，地方債又綁架金融，金融影響整體經(jīng)濟(jì)。

　　現(xiàn)在以土地做抵押的地方債已經(jīng)高達(dá)十幾萬(wàn)億元，但銀行所有者權(quán)益相當(dāng)于凈資產(chǎn)只有7萬(wàn)多億元。如果房?jī)r(jià)下跌，政府儲(chǔ)備的土地賣不出去或者賣不出好價(jià)錢，地方債怎么還?銀行怎么辦?失業(yè)怎么辦?

　　因此，今年的房?jī)r(jià)在宏觀調(diào)控下再度逆勢(shì)升高，并不是因?yàn)橄拶?gòu)被時(shí)間消解，也不是因?yàn)榈胤秸�府變相抵制或放松調(diào)控，而是中央政府自己在經(jīng)濟(jì)衰退的壓力下被迫放松了貨幣政策。

　　雖然住建部最近表示，明年繼續(xù)限購(gòu)，但并不等于樓市宏觀調(diào)控加碼。因?yàn)橄拶?gòu)就像筑壩，水位很高了，一炸壩可不得了。所以只能繼續(xù)限購(gòu)，哪怕樓市調(diào)控已經(jīng)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)真空遠(yuǎn)比想像的厲害得多。這就叫騎虎難下。

　　大家肯定很關(guān)心，明年樓市會(huì)怎樣?我要說(shuō)的是，總體上持續(xù)穩(wěn)定上漲沒有任何懸念。但房地產(chǎn)投資已經(jīng)告別閉起眼睛都能只賺不賠的時(shí)代，需要智慧和眼力。

　　大中城市商鋪，由于電商沖擊，要特別謹(jǐn)慎，很多商鋪功能會(huì)被電商取代，商業(yè)地產(chǎn)將來(lái)的主要方向是聚會(huì)、社交、餐飲、奢侈品;旅游地產(chǎn)特別是旅游住宅地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)剩，一些地方嚴(yán)重過(guò)剩;一些空城、鬼城很難有爬起來(lái)的可能;一些城市的遠(yuǎn)郊地產(chǎn)需要警惕�？傊�，哪些地區(qū)過(guò)�；蚣磳⑦^(guò)剩，哪些區(qū)域稀缺，堅(jiān)守人聚財(cái)聚人散財(cái)散的鐵律。

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