曾憲斌：2012年樓市慢牛 2013年房?jī)r(jià)大漲
2012-12-30 來(lái)源：曾憲斌的博客 編輯：木木
關(guān)于2012年的樓市，我們不妨先來(lái)回顧4件頗有標(biāo)志意義的事情。
先說(shuō)一場(chǎng)賭局。兩年前的2010年10月，正當(dāng)一系列限購(gòu)令緊鑼密鼓出臺(tái)之際，“空軍司令”侯寧如打了雞血般的跟人公開(kāi)打賭：到2012年底，北京房?jī)r(jià)將會(huì)跌50%，稱如果房?jī)r(jià)沒(méi)有跌50%，“我請(qǐng)客，不少于250人參加，花費(fèi)不得少于2.5萬(wàn)元”。
兩年屆滿的2012年11月13日，據(jù)北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，從2010年10月至2012年10月，北京新建商品住宅價(jià)格“二環(huán)內(nèi)漲51%;三四環(huán)之間上漲31%;四五環(huán)之間上漲27%”。
無(wú)獨(dú)有偶，今年11月廣州10區(qū)簽約均價(jià)14769元/平方米，同比上漲10.4%，環(huán)比上升9.8%，創(chuàng)新近一年廣州一手房?jī)r(jià)年內(nèi)新高，距離2010年10月創(chuàng)下的15072元/平方米廣州歷史最高房?jī)r(jià)僅一步之遙。
從全國(guó)來(lái)看，元月份是房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)，一路緩慢爬升至年底，可謂典型的“慢牛”。
第二件事，是今年房地產(chǎn)界央地對(duì)峙，蔚為奇觀。建國(guó)60年來(lái)，從未有過(guò)地方政府群起抵制中央政策的情況，而房地產(chǎn)新政則開(kāi)了個(gè)先例。地方政府或明或暗，從東到西，從大城市到小城市，從個(gè)別到數(shù)十，如星星之火漸成燎原之勢(shì)，出臺(tái)形形色色的“調(diào)整”對(duì)峙“調(diào)控”。從住建部到國(guó)土資源部，“不得擅自放松樓市調(diào)控”的“緊急通知”的文件不絕于耳�？砂聪潞J浮起瓢，真是累壞了這些緊急救火的官員們。
第三件事，是各地“地王”頻現(xiàn)。今年7月中旬北京萬(wàn)柳地塊以4.29萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)成為全國(guó)住宅單價(jià)地王;11月30日，在廣州今年以來(lái)最大的土地拍賣(mài)會(huì)上，一舉誕生多宗區(qū)域地王。12月26日，上海海門(mén)路55號(hào)地塊以56.8億元刷新了今年全國(guó)總價(jià)地王的新紀(jì)錄。
第四件事，進(jìn)入年尾，北京上海廣州深圳紛紛出現(xiàn)“房?jī)r(jià)恐慌癥”、“搶房潮”、“日光盤(pán)”，如12月16日，碧桂園位于南沙的天璽灣開(kāi)盤(pán)，引來(lái)3000多人排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)，同日，芳村的保利塞納維拉正式開(kāi)盤(pán)，盡管項(xiàng)目最終開(kāi)盤(pán)價(jià)比市場(chǎng)預(yù)期要高，主流售價(jià)達(dá)到1.5萬(wàn)至1.7萬(wàn)每平方米，但首批236套單位仍售出近9成。
這四件事可以很清晰地勾勒出2012年房地產(chǎn)的脈絡(luò)：房?jī)r(jià)緩慢而堅(jiān)定地繼續(xù)上漲;政策繼續(xù)調(diào)控，但成效逐漸式微，史上最嚴(yán)厲調(diào)控瀕臨失敗;人們對(duì)政策的理解、對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變：越來(lái)越多的人面對(duì)“地王”已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，為2013年的房?jī)r(jià)走勢(shì)埋下伏筆。
對(duì)2013年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，就是兩個(gè)字：大漲!
房?jī)r(jià)大漲的驅(qū)動(dòng)邏輯，最重要就是十八大的三個(gè)關(guān)鍵詞：“城鎮(zhèn)化”、“人均收入翻倍”、“改革是最大的紅利”。
先說(shuō)城鎮(zhèn)化。所謂城鎮(zhèn)化就是城市化。在世界各地，只要城市化進(jìn)程沒(méi)有完結(jié)、人口紅利沒(méi)有結(jié)束，巨大需求將義無(wú)反顧地推動(dòng)房?jī)r(jià)正相關(guān)地上漲。城市化有兩個(gè)臺(tái)階，一個(gè)是城市化率有75%左右，一個(gè)是最發(fā)達(dá)的國(guó)家如美國(guó)，城市化率95%。中國(guó)目前城市化率剛超過(guò)50%，連上第一個(gè)臺(tái)階還有15到20年時(shí)間。再一個(gè)就是人口紅利的問(wèn)題，“上海今年結(jié)婚的剛需房15萬(wàn)套，占了總售房的50%”。
再說(shuō)人均收入翻倍。人均收入的增長(zhǎng)，必然帶來(lái)住房改善的需求。如果人均收入翻番能實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)還指望停留在2012年的水平，這是不現(xiàn)實(shí)的。相反，房?jī)r(jià)的增幅翻番倒是符合市場(chǎng)邏輯的。
然后再說(shuō)“改革是最大的紅利”。什么是改革?發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是改革。而限購(gòu)、限價(jià)、限利率等新政，都是和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相悖。新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)更為求真務(wù)實(shí)。我們有理由相信，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相左的政策，在總的趨勢(shì)上應(yīng)當(dāng)會(huì)得到糾偏。因此，不管現(xiàn)在表面如何強(qiáng)調(diào)“調(diào)控不動(dòng)搖”，實(shí)質(zhì)都不可能更緊。特別是明年保障房開(kāi)工600萬(wàn)套、完工400萬(wàn)套的目標(biāo)顯示，隨著中低收入階層居住“公交車(chē)”逐步解決，限購(gòu)等因政治而干預(yù)市場(chǎng)的需要變得緩和。
大漲還有一個(gè)理由，就是估值的恢復(fù)。過(guò)去兩三年因新政壓抑的需求，將會(huì)得到集中釋放。
最后，導(dǎo)致大漲的另一個(gè)因素是通貨膨脹�，F(xiàn)在美國(guó)不斷新的量化寬松，日本安倍上臺(tái)也要搞量化寬松，全世界的印鈔機(jī)都發(fā)燙，加上中國(guó)的貨幣發(fā)行量也是眾所周知，這些都必然傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)的上漲。所以從某一個(gè)角度來(lái)講，所謂漲價(jià)，很大程度不過(guò)是貨幣貶值的代名詞。
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