王書城：明年全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲已無懸念
2012-12-27 來源：王書城的博客 編輯：木木
研究中國(guó)的房?jī)r(jià)問題，主要是要看一線城市的房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)，盡管中國(guó)的各類城市近千個(gè)，情況各不相同，與一線城市有很大不同，但是，北上廣深諸城的房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)卻始終是中國(guó)房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。本輪的全國(guó)性的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)三年了，明年的房?jī)r(jià)是合理回歸還是瘋狂暴漲，對(duì)于中國(guó)的社會(huì)來說，是一個(gè)與千家萬戶有關(guān)的焦點(diǎn)話題。
近日，有兩條消息頗為引人關(guān)注，也可以這樣認(rèn)為，其中的信息將預(yù)示著明年一線城市的房?jī)r(jià)走向，其靈敏度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住建部領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于明年繼續(xù)調(diào)控不放松的表態(tài)。
一條消息是，12月26日，上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)股份有限公司、威旺置業(yè)聯(lián)合體以總價(jià)56.8億元摘得上海海門路55號(hào)商辦地塊，樓板價(jià)23330元/平方米，溢價(jià)率21.11%。該成交總價(jià)不僅再次刷新上�？們r(jià)地王記錄，也成為今年全國(guó)新總價(jià)地王。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月26日，上海各類經(jīng)營(yíng)性用地的出讓總金額約860.31億元，而2011年這一數(shù)字為1291.79億元，同比下滑了33.4%。而2010年上海各類經(jīng)營(yíng)性用地的出讓收入總額達(dá)到1521.99億元。同樣土地出讓面積也比去年少，截至12月24日，上海今年成交的各類經(jīng)營(yíng)性用地3860.43萬平方米;而2011年上海各類經(jīng)營(yíng)用地出讓總面積在4963.03平方米。
另一條消息是，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)意見領(lǐng)袖任志強(qiáng)的華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司在12月25日北京通州臺(tái)湖三宗地塊的競(jìng)拍中敗北。在25日的競(jìng)拍中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)志在必得的拿地信心，最終被不斷飆漲的樓面價(jià)澆滅。北京全年土地供應(yīng)的大幅縮水，加之年底翹尾因素托熱的市場(chǎng)預(yù)期，助推了開發(fā)商搶地的積極性。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2012年12月24日北京市共有149宗地塊成交，出讓面積為1209萬平方米，規(guī)劃總建筑面積1560萬平方米，相比去年同期成交宗數(shù)減少90宗，土地面積與規(guī)劃建筑面積降幅分別為36.4%、30.3%。與此同時(shí)，2012年(截至12月24日)北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交120100套，成交面積1308.07萬平方米，相比去年同期分別增長(zhǎng)35.3%、39.6%，達(dá)到三年來的新高。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月24日，北京商品住宅市場(chǎng)共新增供應(yīng)66013套，預(yù)售許可面積724.8萬平方米，供需缺口高達(dá)53913套。供應(yīng)量“不給力”一方面使得北京樓市成交未能保持在高位，另一方面也使得今年下半年開始市場(chǎng)價(jià)格又開始上揚(yáng)。
房子的本質(zhì)屬性是商品，因此，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)的供需關(guān)系來決定的，任何人為的調(diào)控政策，都會(huì)使市場(chǎng)的合理關(guān)系受到扭曲，因而，也必然會(huì)受到市場(chǎng)的更猛烈的報(bào)復(fù)。
調(diào)控三年造成的結(jié)果是：一線城市的土地供應(yīng)量大幅減少，新建商品房的供應(yīng)量減少，房地產(chǎn)住宅的開發(fā)投資減少，而商品房的成交數(shù)量開始上升。地方政府的日子也不好過，土地出讓金以及與房地產(chǎn)的相關(guān)稅收減少，明年的保障性住房建設(shè)的數(shù)量又回到了幾年前的水平。而這些保障房也是主要是棚戶區(qū)改造的回遷房，并沒有增加住宅的有效供給。從目前一線城市房地產(chǎn)的供需關(guān)系和老百姓的購買意愿以及購買能力來分析，由于人們對(duì)于調(diào)控政策的普遍失望，剛需購房者開始大量地進(jìn)入市場(chǎng)，無論再出臺(tái)何種調(diào)控政策，明年的房?jī)r(jià)一定會(huì)漲，而且可能會(huì)是暴漲。
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