葉檀：預計2013年房地產(chǎn)市場將穩(wěn)步上升
2012-12-26 來源：葉檀的博客 編輯：無憂
從2012年四季度開始，房地產(chǎn)市場強勁反彈，2013年房地產(chǎn)在控制的呼吁聲中繼續(xù)上漲。
2012年的房地產(chǎn)市場的特點是分化，由于經(jīng)濟景氣周期下行，以及出口大幅下降，導致以單一資源為主的中小城市如鄂爾多斯、以外向出口為主的中小城市如溫州東莞等地房價下降，如冰山融化。
也許因為冰山融化驚嚇到了某些人，也許因為地方財政的警報開始拉響，從2012年年中開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商開始以低價檢選土地，下半年大規(guī)模進入市場，到四季度地價上升，以至于某地方政府不得不以行政手段中止企業(yè)拿地。從年中開始，北上廣深一線城市價格堅挺、成交量上升，其他省會城市房價開始抬頭，到四季度趨勢已經(jīng)十分明顯。房地產(chǎn)市場由淡轉(zhuǎn)旺，其背景是剛性與改善型需求主導、表面上限購限貸仍在嚴格執(zhí)行�？梢韵胂�，一旦房地產(chǎn)政策放松，房地產(chǎn)市場將如何火爆。
2013年，房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有升：
第一，主導房地產(chǎn)市場的首先是城鎮(zhèn)化。農(nóng)民無論是自愿上樓還是被動上樓，都需要“樓”。假如未來十年有4億農(nóng)民朋友進入城鎮(zhèn)，如果他們手中擁有征地而來的第一桶金，通過商品房解決農(nóng)民進城的住房問題，那么市場必須提供給他們足夠的商品房;如果進城的農(nóng)民朋友大部分征地款被剝奪，那么地方政府必須提供足夠的保障房，羊毛出在羊身上，分配給農(nóng)民朋友的保障房等支出必須通過房地產(chǎn)收益得到補償。所以，成本就是房地產(chǎn)，40萬億的成本，需要多少房地產(chǎn)支撐?女人永遠缺少一件衣服，地方政府永遠缺少社會保障的一塊資金。
第二，基建投資需要土地杠桿。城鎮(zhèn)化進入快車道，中國需要大規(guī)�；�，2013年軌道交通等基礎設施投資還將大干快上：中央重點工程由央企負責，各地基礎工程基本上都由各地城投公司負責，城投公司發(fā)城投債、到銀行借貸，最重要的抵押品、資產(chǎn)評估就是土地，失去土地，就像火箭失去燃料，還做什么基建?還建什么軌交?
樂觀的說法是，可以利用民資，確實，中國存款將近百萬億，民資作用不可小覤。城投債或者信托就是利用民資的重要方式，除非造假，仍然需要抵押、擔保、風險等級評估。而從溫州等地的軌交民間集資情況看，民資對于入股、集資軌交興趣缺缺，一方面是因為公益項目贏利前景黯淡，需要政府補貼，另一方面，是擔心無法提到相應的管理權(quán)與收益權(quán)，甚至擔心最終被“關(guān)門打狗”，從歷史經(jīng)驗看，這樣的擔憂絕非空穴來風。
第三，貨幣相對充裕。由于投資擴大、基建上馬，全球主要央行發(fā)鈔，投資貨幣與全球套利貨幣四處蔓延。
從今年四季度開始，熱錢開始沖擊中國香港地區(qū)，導致香港金管局釋放千億港幣、幾十次干預匯市，以壓低港幣匯率。明年，全球熱錢流動勢頭有增無減，國內(nèi)資金流動到發(fā)達經(jīng)濟體進行資源、品牌、技術(shù)并購，而大規(guī)模的移民推動了人口、資金進入地的房價。發(fā)達國家借入零利率的美元、日元，在全球?qū)ふ姨桌麢C會�？梢钥隙�，中國貨幣政策將比今年略有寬松，以適應投資增長，全球主要央行零利率抑制了中國央行的加息空間，明年真實匯率還將繼續(xù)上升，名義匯率加上通脹都處于小幅上升區(qū)間，尤其是通脹的預期，正在逐漸加重，導致人們購買資產(chǎn)的熱情上升。
不可忽視，2013年還有兩個特點，房地產(chǎn)市場繼續(xù)分化，溫州、鄂爾多斯、邯鄲等地回升無望，冰山從邊遠地區(qū)融化，而大部分省會以上核心城市房價還會上升。另一個特點，房價上升半遮半掩、欲說還羞，有關(guān)方面意識到房地產(chǎn)泡沫在將來的危害，因此房地產(chǎn)政策繼續(xù)緊縮，而實際需求與經(jīng)濟決定了房地產(chǎn)市場上漲的內(nèi)生動力。盡管一步三回頭，盡管戴著原罪的帽子，盡管無數(shù)罵名，房地產(chǎn)市場還是在往上走。
市場有邏輯，路徑依賴也有邏輯，罵聲與政策不可能消除邏輯。
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