劉光宇：中國四線城市地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)為何最高

2012-12-25 來源：劉光宇的博客編輯：無憂

　　近日，一份2012年中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)排行榜發(fā)布，令人意外地是，在參與測評的287個(gè)城市中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名為倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海，廣州、杭州、南京等重要的一二線城市其房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)也較低，而房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較高的城市則主要集中在我國西北的四線城市，這與市場傳統(tǒng)的以房價(jià)高低為衡量風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)大相徑庭。

劉光宇

　　地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與房價(jià)成反比

　　在人們普遍看來，對于像深圳、北京、上海等一線城市房價(jià)普遍偏高，房價(jià)收入始終處在較高水平，所以誤以為這些城市的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)會較大。但從全國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)排行中可以看出，事實(shí)并非如此。

　　四線城市酒泉、呼倫貝爾、黑河依次名列全國城市市場風(fēng)險(xiǎn)前三位，而上海、北京、深圳依次位列第285、286、287位�？傮w來看，市場風(fēng)險(xiǎn)前50強(qiáng)城市中有46個(gè)城市位于內(nèi)陸地區(qū)，占總數(shù)的92%。

　　分析認(rèn)為，一線與二線城市由于龐大的市場需求，以及有限的土地資源，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求狀況明顯。一線、二線、三線、四線風(fēng)險(xiǎn)得分均值依次遞增，也意味著一二線城市風(fēng)險(xiǎn)較小。呈現(xiàn)出一二三四線城市依次遞增，四線市場風(fēng)險(xiǎn)巨大的態(tài)勢。

　　參與測評的287個(gè)城市中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海，另外，廣州、杭州、南京等重要的一二線城市其房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)也較低。

　　相對而言，部分三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)度顯然更值得關(guān)注。風(fēng)險(xiǎn)度前50強(qiáng)幾乎都被三四線城市占據(jù)，拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、供應(yīng)明顯大于需求的三線城市，和41個(gè)四線城市都位列風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)度前50。

　　其中資源型城市鄂爾多斯的房地產(chǎn)崩盤風(fēng)險(xiǎn)也已引發(fā)業(yè)界高度關(guān)注，鄂爾多斯近年來房地產(chǎn)市場炒作過頭，其常住人口不到200萬，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長達(dá)9.71年，供求比高達(dá)3.88，市場嚴(yán)重供過于求。

　　作為三線城市的貴陽市，前段時(shí)間曾被推上了輿論的風(fēng)口浪尖，有人將其風(fēng)險(xiǎn)程度比為“鄂爾多斯第二”，可見其風(fēng)險(xiǎn)之高。但從全國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)排行榜中觀察發(fā)現(xiàn)，貴陽市的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)并沒有傳聞中那么高。

　　鄂爾多斯排名第6位，而貴陽市則位于258名，相差252名，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席、中國資深財(cái)經(jīng)評論人朱大鳴(博客,微博)認(rèn)為，其低迷機(jī)制并不一樣：貴陽的樓市甚至是中國管理層所希望的一種狀態(tài)，即扭轉(zhuǎn)了多年來樓市供不應(yīng)求的局面，同時(shí)，因?yàn)楣┙o量增加，價(jià)格并沒有顯著下滑。而鄂爾多斯市則與之相左，鄂爾多斯樓市主要系投機(jī)資本推動所致，與當(dāng)年海南房地產(chǎn)泡沫運(yùn)作方式十分相似，也是管理層十分擔(dān)憂的最壞的一種結(jié)局。所以，貴陽樓市當(dāng)前狀態(tài)或許是較好的狀態(tài)，最起碼不是屬于最壞那種狀態(tài)。

　　個(gè)別三線城市風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上，隨著一二線城市房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張、房價(jià)的持續(xù)高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發(fā)展樓市的行列中來，但其本身的需求體量其實(shí)并不足以形成支撐，這些城市未來風(fēng)險(xiǎn)正集中展現(xiàn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)倒掛原因何在

　　風(fēng)險(xiǎn)前50名中并沒有一線二線城市，而且呈現(xiàn)出越是一線城市風(fēng)險(xiǎn)程度越低，這種倒掛現(xiàn)象其實(shí)并非空穴來風(fēng)。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）