葉楚華：造勢恐慌性購房是房產(chǎn)商的營銷手段
2012-12-25 來源：葉楚華的博客 編輯：無憂
12月開始，有些城市的房產(chǎn)商及其媒體吹鼓手開始擂起房產(chǎn)促銷的戰(zhàn)鼓，忽悠起房價上漲的預期，鼓吹民眾恐慌性購房的新聞。尤其是在一線城市，樓市回暖的消息鋪天蓋地。不把房奴們忽悠致死不罷休。
12月開始，有些城市的房產(chǎn)商及其媒體吹鼓手開始擂起房產(chǎn)促銷的戰(zhàn)鼓，忽悠起房價上漲的預期，鼓吹民眾恐慌性購房的新聞。尤其是在一線城市，樓市回暖的消息鋪天蓋地。一些潛在購房者也被房產(chǎn)商的造勢所忽悠，在自己應該繼續(xù)持幣待購與立刻出手購房之間猶豫不定。年關(guān)將至，房產(chǎn)商種種造勢的行為，歸根究底無非是一種饑餓營銷的手法。所謂饑餓營銷，就是通過捂盤、洗售、引導輿論等種種手段，造成供不應求的熱銷假象，引發(fā)人們?yōu)楸苊夥績r繼續(xù)上漲而恐慌性購房的行為，從而達到促銷房產(chǎn)，抬高房價的目的。這種營銷手法多年來常被房產(chǎn)商使用，在我們的新著《誰綁架了房地產(chǎn)：中國經(jīng)濟瀕臨衰退的前因后果》中對房產(chǎn)商這一運用得爐火純青的營銷策略有具體而微的歸納與剖析。
其實，對于絕大多數(shù)房產(chǎn)商而言，今年的年關(guān)是自中國房地產(chǎn)市場化改革以來的這十多年來最為艱難的一年。恐慌的不應該是潛在購房者，恰恰應該是房產(chǎn)商及其利益相關(guān)群體的部分政府職能部門。最近一段時間，大量捂在囤房者手中一直未上市的空置房突然涌入二手房市場，已經(jīng)嚴重沖擊房產(chǎn)市場。
相比較于一線城市來說，二三線城市房地產(chǎn)市場的情況更為嚴重，少數(shù)城市房市已崩潰，而大多城市的房市已接近瀕臨崩潰的局面。
首先從一些地方財政來看，根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2012年前11個月，國有土地使用權(quán)出讓收入23478億元，同比下降17.5%。，土地出讓收入安排的支出21673億元，其中征地拆遷補償?shù)瘸杀拘灾С?6927億元，占出讓收入的72%。由于土地收入急劇降低，而征地拆遷成本不斷上升，地方上的土地財政日趨萎縮，一些地方政府不得不被迫大幅降低支出。其次，一些與房產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的行業(yè)，諸如地方性報紙、雜志等平面媒體的經(jīng)營陷入困境。比如在華東某省會城市，2012年平面媒體的房產(chǎn)廣告業(yè)務同比下降了30%-50%。由于房產(chǎn)廣告費用是平面媒體的主要收入來源，廣州幾家大型地方報紙已度日如年，競相裁員以降低開支。
在這種局面下，中小房產(chǎn)商末路的到來時顯而易見的。普通中小房產(chǎn)商在銀行貸款已經(jīng)十分困難。前段時間，他們尚且可以通過民間借貸(實質(zhì)乃是高利貸)克服資金周轉(zhuǎn)不暢的困難。但在現(xiàn)在，很多城市的民間借貸市場幾乎崩潰，擔保公司紛紛倒閉。
據(jù)說現(xiàn)在律師非常緊缺，原因就在于擔保公司的債務官司極多，多到現(xiàn)有的律師數(shù)量已無法應付如此之多的債務官司。而一般公檢法系統(tǒng)對于幾百萬上千萬的經(jīng)濟案件也是懶得去管，原因與此雷同——案件太多，區(qū)區(qū)幾百萬上千萬實在沒有足夠的人手去應付。尚存的一些民間借貸市場的資金資金持有者也十分排斥房產(chǎn)商。他們中的很多人一聽說是借錢給房產(chǎn)業(yè)，堅決拒絕是唯一的選擇。
在目前的局面下，資金實力弱而投機風險高的普通中小開發(fā)商資金鏈斷裂與房產(chǎn)商的跑路乃至于自殺就如同我們一年前所預測的一樣是必然的結(jié)果。與此形成鮮明對比的是，再次應驗了我們過去所預測的，大魚吃小魚，資本壟斷的情況將日趨嚴重。大房產(chǎn)商如萬科、中海、保利、恒大、富力等，其實力必然進一步增強。我們過去所做的大量預測其實現(xiàn)在都在逐漸兌現(xiàn)，這些預測與分析以及對未來房產(chǎn)業(yè)的詳細分析與預測，有興趣的讀者可參考我們的新著《誰綁架了房地產(chǎn)：中國經(jīng)濟瀕臨衰退的前因后果》。
前幾天，中國社科院發(fā)布的《住房綠皮書》及中國住房發(fā)展報告與我們在舊文中所指出的意見幾乎一致。社科院的專家指出，2年多的房地產(chǎn)調(diào)控存在著三大漏洞：第一，問責沒有兌現(xiàn)，沒有公布2011年各地完成調(diào)控目標的情況，沒有追究未實現(xiàn)者的責任;第二，2012年中央有關(guān)部門沒有延續(xù)2011年各城市確定調(diào)控目標的要求，使得問責制無法實施;第三，針對一些城市變相放松調(diào)控政策的行為，僅采取制止措施，沒有進行責任追究。這意味著，房地產(chǎn)調(diào)控中的地方政府目標責任制度或?qū)⒃谖磥硗瞥�，從而強制地方財政轉(zhuǎn)型，防止地方與中央房產(chǎn)調(diào)控政策博弈的加劇。
此外，我們要看到，隨著土地財政的萎縮，地方政府的薪裁員即房地產(chǎn)營業(yè)稅在2012年11月同比增長了58.7%。財政部部長謝旭人也公開宣稱，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進行簡并，并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅等。這表明割裂地方對土地財政及土地融資平臺的依賴性，打破房地產(chǎn)利益鏈的進程正在進行中。這又反過來證明了我們過所提出的觀點：在一些地方只能部門與房產(chǎn)商以及其他相關(guān)利益群體之間，因利合而聚必然會因利分而散。
至于城鎮(zhèn)化，并非過去的城市化，對于房價上漲沒有任何利好的作用，我們很快將撰寫撰文分析城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)之間的關(guān)系。
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