楊紅旭：買房2012安全2013宜謹慎2014存風險
2012-12-20 來源：楊紅旭的博客 編輯：木木
不知不覺，房地產(chǎn)市場的溫度就熱起來了。去年四季度和今年一季度，包括上海在內(nèi)的部分城市，售樓處被砸的慘狀還沒從人們的記憶中走遠，千人排隊購房的場景就卷土重來了。之前氣極敗壞、急于退房的老業(yè)主們，現(xiàn)在是什么感覺?
11月份以來，一股暖流侵襲了全國樓市。眾所周知，今年樓市的“金九銀十”成色不足，甚至當時被很多媒體渲染得“銅鐵不如”。孰料，多數(shù)一二線城市，11月份住宅成交量再創(chuàng)年內(nèi)月度新高，上海二手房成交套數(shù)創(chuàng)了近四年第二高值。預計12月份，將成為很多城市的年度最高值。樓市暖冬，一時風行。
隨著成交量年底大翹尾，房價的情緒HOLD不住了。去年10月至今年5月，全國70個大中城市新建商品住宅價格曾連跌了八個月。正如10月份溫總理所言：調控初見成效。全面否定調控的極端態(tài)度不可取。從6月開始，房價止跌反彈，不過基本維持很小的漲幅，北京漲幅大些，其他城市，包括上海在內(nèi)，只是溫和上漲。然而，11月房價突然加速上漲。
10月份，70個城市中房價環(huán)比上漲的城市有35個，下跌的有17個。而11月，上漲的城市大增至53個，下跌的城市則減為10個。如果按70個城市的平均增幅，則會發(fā)現(xiàn)，6月至10月環(huán)比增幅僅有0.1%左右，而11月漲幅擴大至0.26%。雖然這一漲幅，相比2009年四季度的1%以上，仍然不算什么，但卻代表著，樓市正由春天向夏天過渡。
分地區(qū)來看，11月份，一線城市房價領漲全國。尤其是北京，上漲0.8%，位居70個城市漲幅榜老二;深圳和廣州也比較強勢，上漲0.6%。只有上海，受制于超過1000萬平米的歷史偏高住宅庫存，房價漲幅只有0.2%，不僅明顯低于其他三市，還低于全國平均水平。
從下跌城市來看，房價同比跌幅排第一是溫州，下跌13.2%，今年以來溫州一蹲在跌幅榜的第一位，其后是杭州、寧波、金華。為什么以溫州為代表的浙江成為全國房地產(chǎn)調控的“重災區(qū)”?主要是發(fā)生了三重危機的疊加和共振：民營經(jīng)濟危機、民間高利貸危機、房地產(chǎn)危機。而這三者內(nèi)部密切聯(lián)系，比如部分高利貸流向了房地產(chǎn)開發(fā)與投資領域。當然，鄂爾多斯樓市也很慘，只是它沒有被納入到70個城市的房價統(tǒng)計體系中去，所以不知道是否比溫州更糟糕。
上周，中國社科院發(fā)布了一份報告，對明年房地產(chǎn)走勢的預測是：全國反彈，區(qū)域崩盤。雖然夸大了部分地區(qū)樓市的危機程度，但總體上說明了一個特征：2013年全國樓市將繼續(xù)回暖，但區(qū)域分化嚴重。筆者對于明年樓市的整體判斷是：震蕩上行，有驚無險。樓市和房價，不可能像2009年那樣直線上升，因為房地產(chǎn)調控始終不放松，而且嚴陣以待。
住建部部長姜偉新在十八大新聞發(fā)布會上表示：調控目前還不想放松，限購短期內(nèi)不會退出;住建部正在積極研究擴大房產(chǎn)稅試點，適當時候可能還會出臺;中央儲備相應的政策，交易量增加、交易價格同時上漲，就會出臺相應的政策進行調控。剛結束的中央經(jīng)濟工作會議中，明確提出：要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調控政策不動搖。18日國土部召開“采取切實措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應，抑制異常地價”的新聞通氣會。這些官方表態(tài)，皆指向一點：2013年不允許房價大漲!
不過，也應看到，雖然房產(chǎn)市場需求持續(xù)釋放，可住宅供應卻還沒跟上來，突出表現(xiàn)在全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和房屋新開工面積，至今仍是明顯的同比負增長�，F(xiàn)在建房少，明年可以預售的房子就不會多。所以，即便明年調控政策極可能升級、加碼，但在市場供求關系的影響下，房價不太可能很快調頭向下，再次“連跌八個月”。但2014年，房價就不一定能堅守高位了，我對樓市短周期規(guī)律的研究表明，2014年樓市很可能持續(xù)降溫。
近日，有網(wǎng)友在我微博上跟帖調侃：“房地產(chǎn)就是個燙傷山芋,扔起來,接住,再扔起來,再接住。至于那些旁觀著等待山芋掉地上，撿便宜的人,你就耐心的等著吧。”在中國樓市十年內(nèi)不會崩盤的大前提下，不管短周期如何波動，老百姓總是面臨著困惑和選擇。我的觀點是：2012年買房很安全，2013年買房要謹慎，2014年買房有風險。
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