葉檀：兩招結(jié)合將給房地產(chǎn)市場(chǎng)以致命的打擊
2012-12-20 來源：葉檀的博客 編輯：無憂
國(guó)土資源部要求嚴(yán)控“地王”。控地價(jià)的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確定價(jià)，否則上升趨勢(shì)無法逆轉(zhuǎn)。
土地價(jià)格反彈迅猛。上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，從總體上看，1~11月，包括北上廣深在內(nèi)的十大典型城市土地出讓金收入為3574億元，與2011年同期相比下降37%。雖然土地出讓金仍處于歷史低位，但同比降幅已連續(xù)9個(gè)月收窄。值得注意的是，11月，十大典型城市土地出讓金收入為663億元，環(huán)比增長(zhǎng)23%，同比增長(zhǎng)0.4%，創(chuàng)下近16個(gè)月新高;此外，11月十大典型城市土地成交均價(jià)為2580元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18%，同比增長(zhǎng)10.1%，創(chuàng)22個(gè)月新高。
以行政手段抑制地價(jià)用處不大，有歷史數(shù)據(jù)為證。土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格相同，在行政調(diào)控下短期下跌，繼之以反彈。十個(gè)典型城市土地出讓金收入，在2010年12月達(dá)到近5年來最高值后，開始進(jìn)入波浪式下行通道，直至今年5月份降至歷史最低點(diǎn)，隨后出現(xiàn)波浪式上行的趨勢(shì)，今年11月環(huán)比增長(zhǎng)超兩成。可以預(yù)料，如果不采取強(qiáng)力的行政手段，土地價(jià)格將進(jìn)入新一輪上漲周期。
地價(jià)上升的病根未除。抬高土地價(jià)格的正是土地收儲(chǔ)等行政手段，以行政壓行政，存在邏輯怪圈。
長(zhǎng)期以來，土地已經(jīng)成為最重要的城市化成本支付來源，也是最重要的融資抵押品。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)劉守英今年在復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系90周年慶典上表示：在上一輪城市化的過程中，基本上是一個(gè)土地推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，土地的寬供應(yīng)和高耗費(fèi)是保證高投資的，靠土地的抵押和融資來保證城市化推進(jìn)的過程。
根據(jù)國(guó)務(wù)院統(tǒng)計(jì)資料顯示，從2000年到2011年間，綜合地價(jià)的水平漲了297%，商業(yè)地價(jià)的水平漲了309%，居住用地的價(jià)格上漲528%，而工業(yè)用地價(jià)格僅提高71%，也就是說我們是長(zhǎng)期靠工業(yè)地價(jià)保證工業(yè)化的推進(jìn)。
要改變高地價(jià)，第一個(gè)手段也是最關(guān)鍵的手段，必須改變以土地城市化為主導(dǎo)的傳統(tǒng)路徑依賴，轉(zhuǎn)而依賴城市的內(nèi)生力量進(jìn)行城鎮(zhèn)化。否則，地方政府通過土地幾級(jí)市場(chǎng)之間的差價(jià)，通過土地收儲(chǔ)建立地方儲(chǔ)蓄庫的發(fā)展模式不會(huì)改變，每隔一段時(shí)間，“地王”現(xiàn)象就會(huì)卷土重來。
控制地價(jià)的第二個(gè)手段是緊縮貨幣。從宏觀上來看，貨幣緊縮政策包括加息、減少基礎(chǔ)貨幣發(fā)放等手段。由于目前全球經(jīng)濟(jì)低迷、投資性貨幣水漫金山，加息并不是好辦法，減少基礎(chǔ)貨幣發(fā)放與貸款、社會(huì)融資總量大幅上升相矛盾，央行只能靠正逆回購(gòu)進(jìn)行快調(diào)與微調(diào)。換句話說，中國(guó)目前不存在大幅緊縮貨幣的客觀條件。
所以，只能進(jìn)行局部的貨幣收縮，以收控地價(jià)之效。國(guó)土資源部建議采取的手段中，包括“提高付款難度”，這一方法以前也曾經(jīng)用過，收到較好的效果。2009年12月，財(cái)政部、國(guó)土資源部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》稱，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過1年。與通常首付款只繳納20%，繳納土地價(jià)款分隔數(shù)年，甚至要靠銷售回款支付土地款的方式，貨幣緊縮一倍以上，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
如果取消預(yù)售房制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的資金鏈條將會(huì)被切斷，取消預(yù)售房如果與土地款一年內(nèi)全部繳納相結(jié)合，對(duì)于過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是致命打擊。
12月18日，國(guó)土資源部召開2012年房地產(chǎn)管理調(diào)控情況新聞通氣會(huì)，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林提出的措施中，包括對(duì)總價(jià)較高的地塊，實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應(yīng);靈活使用多種競(jìng)價(jià)方式;對(duì)可能出現(xiàn)過度競(jìng)爭(zhēng)的地塊，選用“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建”等多種競(jìng)價(jià)方式，或招標(biāo)出讓，或提高付款難度，通過交易暫停靈活轉(zhuǎn)換使用;進(jìn)一步嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。
上述手段中將高地價(jià)地塊切割處理，蛋糕還是那么大，價(jià)格還是那么高，不過是切細(xì)了讓人觀感良好一些;暫停“地王”交易也值得商榷，合法交易為什么不能進(jìn)行?
利器藏而不用，也許是擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)被追魂奪命，影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，影響地方財(cái)政大計(jì)。
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