馬光遠(yuǎn)：警惕高房價會成為城鎮(zhèn)化的阻力
2012-12-19 來源：馬光遠(yuǎn)的博客 編輯：無憂
只要建立抑制投資投機(jī)的制度機(jī)制，房價告別暴漲、進(jìn)入溫和期將成為大概率事件。
往年交易平淡的年底樓市，出現(xiàn)了異常的火爆場面：北京一套標(biāo)價230萬元的房子，過了一夜就跳漲至300萬元，而從成交來看，從11月開始，無論是新房還是二手房市場，簽約量環(huán)比均出現(xiàn)三成左右的上漲。其中，新房簽約套數(shù)同比上漲了94%，接近翻倍。而12月上旬北京全市純商品住宅新增供應(yīng)6437套，前十天的供應(yīng)量已比11月全月供應(yīng)量上漲了34%。
隨著成交量的升溫，包括北京在內(nèi)的一線城市的價格也出現(xiàn)了明顯的回升，使得恐慌性的購買不斷進(jìn)入市場，輪番推動年底樓市的火爆。
應(yīng)該說，今年全國的樓市是本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來表現(xiàn)最為搶眼的一年。萬科、招商地產(chǎn)、富力、碧桂園和融創(chuàng)中國等7家知名房企最近公布的前10個月銷售業(yè)績都已經(jīng)超越了去年。其中，萬科以1100.2億元的前10個月業(yè)績，成為今年首個上千億元銷售額的房企。此外，中海地產(chǎn)前9個月累計銷售額達(dá)919億港元，已經(jīng)完成目標(biāo)的91.9%。此外，保利前三季度銷售額較年初800億的銷售目標(biāo)已完成94.54%。北京房地產(chǎn)市場逆勢上漲，今年前十月，北京市商品房銷售面積為1313.4萬平方米，比上年同期增長30.4%，并已超過去年全年。特別是9月和10月，北京新建商品住宅成交套數(shù)為20783套，成交面積為229.35萬平方米。成交量相比去年同期幾近翻倍，也創(chuàng)下近三年來的新高。
這種不正常背后不排除一些開發(fā)商利用“城鎮(zhèn)化”的概念，制造恐慌性的購買。在很多開發(fā)商的邏輯中，城鎮(zhèn)化必然推動住房需求的大增，而住房需求的大增又必然導(dǎo)致房價暴漲，在開發(fā)商“明年3月房價暴漲”的蠱惑下，觀望者開始倉皇入市。
然而，無論是國家加快城鎮(zhèn)化的實質(zhì)，還是房地產(chǎn)政策，并不助長房價的暴漲。這是一個很簡單的常識。城鎮(zhèn)化是要讓農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，進(jìn)入城市的農(nóng)民當(dāng)然需要房子，但就目前的房價而言，不僅進(jìn)入城市的農(nóng)民根本無力購買房子，即使北京的中等收入階層也無力購買北京的房子。也就是說，不要說暴漲，即使房價維持目前的狀況，進(jìn)入城市的農(nóng)民多數(shù)也沒有可能購買房子。而且，無論是在先前召開的中央政治局會議，還是在剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，政策層面都一直強(qiáng)調(diào)要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，這也是高層擔(dān)心開發(fā)商利用“城鎮(zhèn)化”進(jìn)行炒作的先見之明。不出意外，明年限購政策將繼續(xù)，將大大地抑制房地產(chǎn)的真實投資需求。
在投資需求被抑制的情況下，僅僅依靠自主需求，要想撬動房價上漲無疑是癡人說夢。根據(jù)一些機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，中國城鎮(zhèn)住房擁有率快要達(dá)到90%，事實上這個擁有率在2000年左右的時候已經(jīng)達(dá)到了80%以上，10年的時間，不過提高了10個百分點而已，這幾乎意味著，在中國擁有多套住宅的家庭比例不是一個小的數(shù)字。在房價和大多數(shù)人口的收入距離太遠(yuǎn)的情況下，單靠無房一族支撐中國房價，不過是一個笑話。政策若不出現(xiàn)大波動，中國房價這場拔河游戲?qū)⒉辉俪霈F(xiàn)一邊倒的結(jié)局，僵持大格局的溫和上漲也許會是各方都能接受的可能。
事實上，放在未來10年的周期，中國房地產(chǎn)大漲的動能幾乎已經(jīng)消耗殆盡。未來中國加速中國城鎮(zhèn)化的步伐，房價保持穩(wěn)定就是關(guān)鍵和前提，如果房價暴漲，中國的城鎮(zhèn)化將會受到沉重的打擊，很多進(jìn)入城市的人口將無房可住，在暫時無法提供天量的保障房的情況下，無房人口將成為社會不穩(wěn)定的隱患之一。
同時，根據(jù)住建部的數(shù)字，截至2011年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積32.7平方米，已經(jīng)度過了住房的絕對短缺期，未來住房的供應(yīng)和建設(shè)將主要針對增量人口，而不是像前10年一樣還歷史的舊賬。只要建立抑制投資投機(jī)的制度機(jī)制，房價告別暴漲，進(jìn)入溫和期將成為大概率事件。
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