葉檀：房地產(chǎn)就是融資工具 拉長了金融杠桿
2012-12-18 來源：葉檀的博客 編輯：無憂
房地產(chǎn)作為抵押融資工具，拉長了金融杠桿，現(xiàn)在，房地產(chǎn)金融杠桿正在溫州等地破滅。
在抵押貸款市場，一度銅、鋁、鋼鐵等商品作為重要的抵押品，從銀行貸出大量的款項(xiàng)。今年12月11日舉行的“中國有色金屬行業(yè)年會”透露，目前保稅區(qū)的銅庫存量已經(jīng)達(dá)到100萬噸，比今年3月的庫存量幾乎翻番，并且沒有下降的趨勢。一位國內(nèi)大型銅冶煉企業(yè)的內(nèi)部管理層表示，保稅區(qū)里的銅庫存，用來做過融資的比例不到100%也有99%。
與中國經(jīng)濟(jì)景氣周期相反，國內(nèi)銅進(jìn)口節(jié)節(jié)上升。根據(jù)中國海關(guān)總署11月21日公布的數(shù)據(jù)，中國10月精煉銅進(jìn)口量為295,341噸，同比增加74%。 1-10月期間，中國精煉銅進(jìn)口量總計為210萬噸，較去年同期下降15%。中國10月銅精礦進(jìn)口量為517,097噸，同比增加10%。1-10月期間，中國進(jìn)口了510萬噸銅精礦，較去年同期減少5.3%。中國銅進(jìn)口成為左右國外大宗市場的最重要的因素。在2009年左右，國內(nèi)外銅材價差存在套利空間，進(jìn)口為了套利;而到了2011年、2012年進(jìn)口銅主要是為了融資。平價融資而后高息貸款，獲得10個點(diǎn)以上的利息差價。
除了銅之外，中國的鋼貿(mào)市場今年出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，是因?yàn)殇搩r大幅下降這一條融資鏈風(fēng)險太高，銀行開始抽資。
有色金屬如此，任何可以充當(dāng)?shù)盅浩返呢浳餆o不如此。
最近一期的《瞭望東方周刊》報道，溫州樓價大面積跳水，處于痛苦的去杠桿化過程中。第三季度，商品房價環(huán)比下降0.8%，跌幅居全國70城市之首，主因是實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，銀行貸款緊缺導(dǎo)致溫州企業(yè)流動資金的缺乏，溫州人拋售存量房以應(yīng)對年底資金荒，背后的因素是對房價預(yù)期大幅下挫。
溫州炒房客通行借力打力，如文中所舉的投資客的例子，2000年左右以600萬元人民幣買入大面積公寓，目前估值2400萬元，通過此房抵押貸款1800萬元再炒數(shù)套房，目前所擁有的資產(chǎn)共計，一套400多平方的店面房，一套300多平方的住宅，全款付清，總共價值5000多萬元。以600萬元的投資獲得5000萬元的收益，收益率高達(dá)833%。
炒房客買房不為自住，也不追求租金回報。溫州的店面房和住宅的租售比已經(jīng)嚴(yán)重失衡，基本在2%以內(nèi)，一套價值1000萬元的店面房，租金只有2萬元左右。租金回報率畸低是房地產(chǎn)泡沫的典型癥狀，健康市場租金回報率在5%甚至更高，而泡沫市場只盼著房價上漲進(jìn)行融資，或者轉(zhuǎn)手獲得資產(chǎn)品價差，不考慮租金回報。
當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一個怪圈，溫州開發(fā)商多是一些企業(yè)入股的房地產(chǎn)公司，將實(shí)體企業(yè)做房地產(chǎn)融資的平臺。溫州一些商人和炒房客，則習(xí)慣用房產(chǎn)作為自己實(shí)體企業(yè)的流動資金的融資平臺。也就是說，企業(yè)用資產(chǎn)進(jìn)行融資，無論廢銅爛鐵還是房地產(chǎn)，只要能夠融到平價資金就行，而個人則通過房地產(chǎn)獲得資金后，進(jìn)入高息市場吃利差。
所有的資產(chǎn)因此具備強(qiáng)烈的金融屬性，有色金屬進(jìn)口無法反映實(shí)體經(jīng)濟(jì)周期，只反映資金價差，只取決于銀行對抵押品風(fēng)險的認(rèn)定;房地產(chǎn)也是如此，與自住、改善型需求沒有關(guān)系，甚至與投資也沒有關(guān)系，只與當(dāng)?shù)氐馁Y金是否緊張有關(guān)系，與資金價差有關(guān)。
當(dāng)房地產(chǎn)的金融屬性強(qiáng)到一定程度，在缺乏衍生品的情況下，房地產(chǎn)金融杠桿高達(dá)8倍以上，房地產(chǎn)市場稍有風(fēng)吹草動，從金融、房地產(chǎn)到實(shí)體，滿目瘡痍在所難免。
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