謝逸楓：2013樓市調(diào)控基調(diào)不變 有5%-10%小漲
2012-12-18 來源：謝逸楓的博客 編輯：木木
此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“中國樓市調(diào)控總基調(diào)不動(dòng)搖”，打破了某些對(duì)樓市調(diào)控將放松的“僥幸心理”，釋放了政策在短期內(nèi)不會(huì)轉(zhuǎn)向、限購令在短期內(nèi)不會(huì)取消的信號(hào)。不過，此次會(huì)議只字未提“房價(jià)合理回歸、房產(chǎn)稅擴(kuò)容、增加土地供應(yīng)、加快保障房建設(shè)”的控房價(jià)“四大殺手锏”，預(yù)示著未來調(diào)控政策加碼的可能性不大，或有局部政策微調(diào)。在城鎮(zhèn)化與穩(wěn)增長及偏松的貨幣政策等的推動(dòng)下，筆者認(rèn)為，2013年房價(jià)將繼續(xù)保持溫和上漲，會(huì)5%-10%之間小幅度上漲。
以2011年不斷加碼的“史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控”為先導(dǎo)，以漸行漸近的保障房和房產(chǎn)稅為標(biāo)志，2012年全國樓市走到了一個(gè)新的十字路口。
而近期的國家決策層最高會(huì)議，則明確了2013年的樓市調(diào)控總基調(diào)。11月8日，國家主席胡錦濤在十八大報(bào)告中做出“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松”的表態(tài)。2012年12月4日中央政治局會(huì)議提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”。而剛剛閉幕的作為定調(diào)第二年房地產(chǎn)調(diào)控政策走勢最權(quán)威風(fēng)向標(biāo)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，依然保持著房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的決心，提出“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”。
短短一句話卻有深刻的內(nèi)涵。筆者認(rèn)為，可以從以下幾個(gè)方面解讀：一則考慮到保民生與政府公信力的需要，2013年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)從緊。二則經(jīng)濟(jì)增長作為首要任務(wù)，調(diào)控不會(huì)加碼，況且房價(jià)存在暴漲的可能性不存在。三則中央調(diào)控房地產(chǎn)的決心比去年小，沒提房價(jià)———譬如2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議里提到的“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，但是調(diào)控不放松。四則鞏固前期調(diào)控成果與防止房價(jià)大幅度反彈，意味著限購、限貸、限價(jià)等政策不會(huì)退出。而房產(chǎn)稅擴(kuò)容的可能性依然存在，一旦房價(jià)出現(xiàn)大幅度反彈，中央必然出儲(chǔ)備政策，遏制上漲勢頭。
所謂“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖”，其中“不動(dòng)搖”成為2013年樓市調(diào)控總基調(diào)，說明樓市繼續(xù)回歸正常的理性發(fā)展，彰顯中國保民生決心。中央持續(xù)三年的房地產(chǎn)調(diào)控取得了初步成效，房價(jià)過快上漲的局面得到有效控制。更為可貴的是，此次調(diào)控還改變了市場“屢調(diào)屢漲”或“只漲不跌”的預(yù)期。與此同時(shí)，保障房建設(shè)緊鑼密鼓地進(jìn)行，今年全國保障性住房的開工任務(wù)已經(jīng)全面完成。就短期調(diào)控效果而言，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾個(gè)目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn)。其一，部分城市房價(jià)過快上漲趨勢基本得到遏制。從房價(jià)走勢看，以北上廣深等一線城市為代表的商品房成交均價(jià)已明顯呈現(xiàn)回落態(tài)勢，各地年初制定的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)基本可以完成。其二，“限購令”等調(diào)控措施已基本將投資、投機(jī)性需求擠出市場。就長期調(diào)控目標(biāo)而言，房價(jià)合理回歸、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展仍舊任重道遠(yuǎn)。監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)市場持續(xù)保持調(diào)控高壓，實(shí)質(zhì)上是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑的一次大調(diào)整，即告別以往粗放型增長模式轉(zhuǎn)入持續(xù)、健康、理性的發(fā)展軌道，房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利時(shí)代”將終結(jié)。
“不動(dòng)搖”決定做出的背后，實(shí)則表明了當(dāng)局對(duì)政策側(cè)重點(diǎn)的一種排序。立足于當(dāng)下，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，民生是要排首位的，其次才是經(jīng)濟(jì)增長。從2010年房地產(chǎn)調(diào)控加碼伊始，“不動(dòng)搖”的表述便屢屢出現(xiàn)在高層言辭中，可以明確地說，此次的表態(tài)有著特殊重要意義。目前有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)否放松的激辯，其后隱藏著利益的博弈，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍抱有“僥幸心理”，再加上地方土地財(cái)政等慣性思維，市場上出現(xiàn)了放松樓市調(diào)控的聲音。中央的此次表態(tài)，徹底打消了一些人試圖要挾決策層放松調(diào)控的念頭，釋放出了如下重要信號(hào)——— 政策在短期內(nèi)不會(huì)轉(zhuǎn)向、限購令在短期內(nèi)不會(huì)取消。即便限購令取消，對(duì)房產(chǎn)稅的推行也會(huì)接棒。
從長期背景來看，我國正處于城市化加速期，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議著重提出積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用巨大。每一個(gè)百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化率，對(duì)應(yīng)的都是上千萬人口以及數(shù)以萬億元計(jì)的投資和消費(fèi)。中國房地產(chǎn)未來能走多久取決于城鎮(zhèn)化率的多少，而消費(fèi)升級(jí)帶來的住房需求升級(jí)將支撐中國房地產(chǎn)的長期發(fā)展。
而延續(xù)從緊調(diào)控政策對(duì)2013年房地產(chǎn)行業(yè)走勢的具體影響，要視一系列因素而定。譬如保障房何時(shí)能夠形成規(guī)模和批量有效供給;譬如宏觀經(jīng)濟(jì)基本面走勢如何等。決策層將依據(jù)這些不斷變化著的信息“相機(jī)抉擇”，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展輕重緩急對(duì)不同的調(diào)節(jié)目標(biāo)進(jìn)行權(quán)衡。
總體而言，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的方針對(duì)于房地產(chǎn)市場屬于利好，2013年房價(jià)將會(huì)整體呈現(xiàn)小幅度上漲的穩(wěn)中有漲態(tài)勢，一方面穩(wěn)增長是穩(wěn)中求進(jìn)的經(jīng)濟(jì)總基調(diào)，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，將為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供有利的環(huán)境。另外一方面是積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，證明中央對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需中的功能寄予厚望。將這個(gè)行業(yè)的泡沫慢慢擠出，這也是宏觀政策的本意之所在。中央進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，是為了民生及該行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，而絕不是為了打壓這一產(chǎn)業(yè)。過去十年，既是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的“黃金十年”，也是房地產(chǎn)業(yè)粗放式經(jīng)營的十年。本次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)中求進(jìn)、穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”，其中“調(diào)結(jié)構(gòu)”是1998年那次拯救經(jīng)濟(jì)時(shí)所沒有的方針，說明中央正著力“加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把改善民生作為保增長的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)”。未來將強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)在民生方面扮演的角色，而非像過去幾年那樣市場中投機(jī)、投資、炒房行為猖獗。
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