楊紅旭：住宅庫(kù)存量持續(xù)增加會(huì)壓跨樓市嗎
2012-12-17 來(lái)源：楊紅旭的博客 編輯：木木
前段時(shí)間，一則新聞讓業(yè)界惶惶不安：“數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，全國(guó)待售面積約為3.2億平方米，超過(guò)去年底的2.7億平方米，并一直維持在高位。房企去庫(kù)存壓力仍然很大，個(gè)別房企按今年的銷售速度，所需時(shí)間甚至要達(dá)到10年。維持在高位的待售面積，成為懸在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍。”
3.2億平米的待售面積，到底有多少嚴(yán)重、多嚇人?不妨回顧一下歷史。2008年開始，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，至2009年初時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)巨頭制造了一波“空置率危言”，他們根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，以2008年11月底全國(guó)商品房空置面積為1.36億平方米為基礎(chǔ)，推測(cè)2009年的全國(guó)商品房空置面積將超過(guò)2億平方米。按照我國(guó)近年來(lái)年竣工住房建筑面積6億平方米計(jì)算，自然而然地推算出2009年全國(guó)商品房空置率將達(dá)30%以上，并提出“大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線。”
“2008年11月底全國(guó)商品房空置面積為1.36億平方米”，這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，空置面積的標(biāo)準(zhǔn)定義：報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
統(tǒng)計(jì)局的空置面積，完全不合國(guó)際慣例：按照國(guó)際通行算法，空置率是指待出售、出租的房屋占市場(chǎng)全部存量房地產(chǎn)的比率。所以，經(jīng)過(guò)媒體炒作、社會(huì)質(zhì)疑后，2009年后官方不再將“空置面積”稱謂，改成了“待售面積”，它只說(shuō)明尚未售出和租出的新建商品房的面積，表明的短期內(nèi)的市場(chǎng)供求情況，而與全社會(huì)的長(zhǎng)期性的房屋空置無(wú)關(guān)。
實(shí)際上，1995年以來(lái)，隨著我國(guó)商品房成交量的不斷增長(zhǎng)，待售面積也隨之增長(zhǎng)，只有2004年和2007年出現(xiàn)過(guò)小幅下滑。增長(zhǎng)是正常的，因?yàn)榘殡S著市場(chǎng)交易規(guī)模的擴(kuò)大，總有一些房源在推出后，需要一個(gè)去化周期，不可能一開盤立即賣光;另外，很多樓盤都會(huì)剩下一點(diǎn)尾盤，或者房子有缺陷，或者開發(fā)商不急于出售。
因此，看待售面積增減，意義并不大，至2012年10月底，全國(guó)商品房待售面積為3.3億平米(而非3.2億平米)，比2011年底增加了約0.5億平為平米，記者采訪不靠譜的專家，得出不靠譜的結(jié)論。很多“看空派”借題發(fā)揮，認(rèn)為空置面積爆增，有些上市公司的存貨需要10年才能去化完(這又扯到另一個(gè)不同的口徑:上市公司的存貨概念很寬泛，不僅包括可售房，還有未售的土地和工程)，市場(chǎng)快崩盤了，房?jī)r(jià)很快將大跌。這是一種完全不著邊際的論調(diào)，如果一些不明真相的民眾相信了，又要錯(cuò)過(guò)購(gòu)房時(shí)機(jī)。
為了更好表現(xiàn)待售面積的合理與否，可以用“商品房待售面積除以年度商品房銷售面積”，就可以知道二者之間的關(guān)系。1996-1997年，這一比值高達(dá)78%，表明積壓嚴(yán)重，反映出那時(shí)中國(guó)樓市非常低迷。其后，這一比值呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明房改之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸步入快車道，市場(chǎng)供不應(yīng)求。2007年，達(dá)到17%的歷史性低點(diǎn)，那年樓市最瘋狂。2008年樓市低迷，這一比值首次反彈，2009-2010重新回落(市場(chǎng)回暖)，2011-2012有所上升(市場(chǎng)降溫)。2012年這一比值為30%，仍遠(yuǎn)優(yōu)于2004年之前。哪來(lái)的高危庫(kù)存?
因此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的待售指標(biāo)，并不能精準(zhǔn)反映實(shí)際供求。筆者一般用典型城市的商品住宅待售量，來(lái)分析短期市場(chǎng)存貨壓力。從2011年二季度開始，全國(guó)20個(gè)典型的住宅庫(kù)存持續(xù)增加，2011年 12月至今，總體高位盤整，明年應(yīng)呈減少趨勢(shì)。一二線城市，與三線城市的走勢(shì)有差異。一二線城市的庫(kù)存于2011年12月，之后持續(xù)小幅下滑，三線城市直至11月才出現(xiàn)頂部跡象，但還有待進(jìn)一步印證。
雖然去年以來(lái)庫(kù)存增長(zhǎng)，當(dāng)前仍處歷史高位，但今年3月以來(lái)，成交量也在快速增長(zhǎng)。其結(jié)果是，存貨去化周期快速縮短。2012年8月以來(lái)，一線城市和部分二線城市的住宅存銷比再度回落至8-9月，與2010年一季度的水平相當(dāng)，而后者當(dāng)時(shí)處于市場(chǎng)處于繁榮期，總體供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)大漲。所以，今年下半年以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)止跌反彈現(xiàn)象顯著。而三線城市，當(dāng)前住宅存銷比略超15個(gè)月，高于2010年一季度的12-13月，所以我們可以看到，很多中小城市的房?jī)r(jià)水平，仍低于去年。。
總而言之，當(dāng)前我國(guó)住宅庫(kù)存量，確實(shí)處于歷史最高水平，但不必過(guò)憂。至于鄂爾多斯和溫州的房?jī)r(jià)大跌，具有一定的特殊性，不能視為全國(guó)房?jī)r(jià)泡沫崩滅的開始。全國(guó)一二線城市的去貨周期已降至相對(duì)合理區(qū)間，房?jī)r(jià)不僅不會(huì)崩盤，已經(jīng)連續(xù)的數(shù)月，明年總體仍具有一定的上漲動(dòng)力。
上一篇：任志強(qiáng)：近10年調(diào)控沒一次是對(duì)的都有后遺癥
下一篇：馮海寧：廣州北京“花錢買購(gòu)房資格”需徹查
·易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭：4月房?jī)r(jià)漲幅將回落
·楊紅旭：預(yù)計(jì)2013商品房成交均價(jià)震蕩上行
·楊紅旭：買房2012安全2013宜謹(jǐn)慎2014存風(fēng)險(xiǎn)
·楊紅旭：政府若不出新政 明年房?jī)r(jià)必然大漲
·楊紅旭：預(yù)計(jì)2013年全國(guó)樓市將震蕩上行
