鄧浩志：歲末土地盛宴彰顯開發(fā)商后市雄心
2012-12-13 來源：鄧浩志的博客 編輯：木木
11月30日廣州本年度最大規(guī)模的土地拍賣會(huì)，共有9宗土地成交。競拍的焦點(diǎn)集中在3宗住宅用地，都是經(jīng)過多輪競價(jià)，在達(dá)到競拍上限價(jià)位后再“競配建”。其中，荔灣區(qū)滘口地塊，配建3100平方米安置房，樓面價(jià)為14210元/平方米;白云永泰集賢莊地塊，配建20100平方米安置房，樓面價(jià)為11455元/平方米;白云區(qū)羅沖圍地塊，配建1100平方米保障房，樓面地價(jià)為12325元/平方米。
整體來看，這次土地出讓呈現(xiàn)“宅地?zé)�、商地�?rdquo;的冰火兩重天景象。原因有兩個(gè)方面：一是住宅供地太少，而商服用地則供地太多。根據(jù)今年的供地計(jì)劃，廣州十區(qū)將推出商品住宅用地2.55平方公里，商服用地3.23平方公里，后者大大超過了前者。
盡管樓市調(diào)控嚴(yán)厲，但不少開發(fā)商似乎都比較看好后市，如果扣除要配建的安置房或保障房面積來計(jì)算，那么，滘口地塊的樓面地價(jià)為14831元/平方米，集賢莊地塊的樓面地價(jià)為14599元/平方米，羅沖圍地塊的樓面地價(jià)為12771元/平方米。而且上述價(jià)格還未計(jì)算建造安置房或保障房的成本費(fèi)用，若再加上這部分造價(jià)，估計(jì)滘口和集賢莊地塊都要超過15000元/平方米。而目前它們周邊的樓價(jià)一般都在2萬元以下，但以上項(xiàng)目總體盈虧平衡點(diǎn)都是3萬元/平方米左右，2年時(shí)間內(nèi)該片區(qū)房價(jià)能夠上漲50%?，還是繼續(xù)又一個(gè)豪宅項(xiàng)目，但無論結(jié)果如何，這幾個(gè)的項(xiàng)目壓力都會(huì)不小。
對于看好后市的房企來說，最大的理由可能是房地產(chǎn)市場從去年下半年開始出現(xiàn)的大幅度萎縮。因?yàn)橘Y金緊張，加上最近一年政府土地供應(yīng)大幅減少，去年第三季度開始新開工住宅項(xiàng)目就大幅減少，所以普遍預(yù)期明年下半年開始或許會(huì)出現(xiàn)一波供應(yīng)低潮，房價(jià)也可能因?yàn)檫@樣而出現(xiàn)上漲。而片區(qū)土地賣出高價(jià)在歲末可能造成一定“心里壓力”，多半會(huì)產(chǎn)生周邊項(xiàng)目想漲價(jià)，買家也擔(dān)心漲價(jià)的情況。但目前廣州一手住宅庫存總量仍然充足，短期內(nèi)都不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，所以雖然土地高價(jià)賣出，但歲末房價(jià)依然會(huì)以穩(wěn)定為主。
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