吳江：“房價十年不會逆轉”城市化靠得住嗎
2012-12-12 來源：吳江的博客 編輯：木木
國家統(tǒng)計局原局長邱曉華11日表示，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期仍沒有結束，未來房價不會暴跌。他是在當天的國盛證券2013年度投資策略報告會上做上述表述的。
放在當下房價仍然高企，買不起房的公眾還在期待房價回歸的背景下，“房價上漲十年不會逆轉”的說法，的確顯得刺耳不中聽。不僅如此，既然當下樓市調控政策仍在延續(xù)，“房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期仍沒有結束，房價還要上漲十年”，唱紅房價，也多少有唱衰調控之嫌。
不過，對樓市調控的殷殷期待，希望房價回歸的心情，固然不難理解，但支撐房價的各種因素，的確也客觀存在。盡管房價走勢不可避免要受限于各種外部因素，但直接決定房價的，其實仍然是市場上的供求關系。事實上，即便是樓市調控，其目的也只是遏制投機與投資需求，而非直接干涉市場讓房價下降，而這也本是任何經(jīng)濟調控政策所應當遵守的邊界。
可見，對于房價的走勢如何，的確需要客觀的評判，而不能被情緒化所左右，更不能無視房價形成背后的市場因素，而一廂情愿的認定房價高了就一定要降。對于已經(jīng)經(jīng)歷了黃金十年的房地產(chǎn)行業(yè)而言，盡管面臨調控與經(jīng)濟放緩的雙重壓力，但是，房地產(chǎn)市場既然是個市場，未來走勢究竟如何，當然首先還是要看供求趨勢。
事實上，如果說房地產(chǎn)黃金十年得益于迅速的城市化的話，那么，這一利好的確并未消逝。雖然最新的統(tǒng)計顯示，中國城市化率已超50%，但這并不意味著中國城市化進程將趨緩。按照城市化率超過70%為基本完成城市化進程的國際標準來看，中國目前仍處于城市化的前期，而按照2023年達到65%城市化率，城鎮(zhèn)人口9.3億，這意味著未來10年中國將有3.5億農(nóng)民進城變市民，平均每年要將1500萬人進城。而所有這些新市民，都將形成對房地產(chǎn)市場的強勁需求。房地產(chǎn)將迎來又一個“黃金10年”，的確并非信口開河的“唱紅”房價，而是有著對市場需求及其走勢的客觀依據(jù)。
應該承認，從國外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗來看，房價大跌的確通常只發(fā)生在城市化率達到70%，即房地產(chǎn)市場需求基本飽和以后，而在此之前，則鮮有房價大跌的情形。不過，這是否意味著中國房地產(chǎn)市場將繼續(xù)得益于城市化的下半場，并繼續(xù)一路高歌，絕無回調可能呢?事實上，城市化進程固然是房地產(chǎn)市場的客觀利好，但中國城市化的下半場，顯然不是也不該是上半場的重演，不僅如此，由于發(fā)展不平衡，中國的城市化率，并不能充分反應不同城市與區(qū)域的城市化水平。例如，早在2010年，上海、北京的城市化率便已分別達到88.86%、78.71%，而江蘇全省的城市化率也在2011年超60%。既然如此，城市化的下半場，自然不應該是超級城市或城市化率已接近飽和的地區(qū)唱主角，而更應是中小城鎮(zhèn)的城市化水平的提升。那么，對于那些已經(jīng)基本完成了城市化率的超級城市與大城市而言，應該說已不存在太多的城市化利好，而早已超越了70%的城市化率，是否更應說這些地區(qū)的房價已經(jīng)具備了大跌的可能了呢?
一言以蔽之，城市化進程或許仍是大勢所趨，但城市化雖然是房價的利好，但高房價同樣也是對城市化的阻礙。至少，對于城市化率已趨飽和的高房價地區(qū)而言，這個所謂的利好，其實已并不存在，“房價上漲十年不會逆轉”自然也就不能建立在這樣的浮云之上。
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