王大賢：只對一線城市限購二三線城市全取消
2012-12-12 來源：王大賢的博客 編輯：木木
臨近歲末，各地樓市出現(xiàn)了明顯的升溫跡象。據(jù)中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的報告，我國100個城市(新建)住宅平均價格環(huán)比連續(xù)5個月上漲，且漲幅有擴大之勢，環(huán)比上漲的城市不斷增多，環(huán)比下跌的城市不斷遞減。由于開發(fā)商資金漸漸充裕，京滬穗等一線城市樓市回暖預期重又高漲，各地加大推地力度，“地王”頻頻出現(xiàn)。許多人由此擔心，房企現(xiàn)在敢于高價拿地，未來就有信心高價賣房，豈非房價又將進入新一輪上漲期?
在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，“限購限貸”是主要手段。應該說，這對抑制市場投機發(fā)揮了一定作用，但屬于純粹的行政手段，且過于剛性，不可避免會傷及大量正常的改善型需求。因而市場上一直在猜測“限購限貸”何時退出。雖然短期內(nèi)取消的可能性不大，但遲早會退出，未來終究還是要以稅收和法律手段取代行政手段。房產(chǎn)稅被很多人認為是未來房地產(chǎn)調(diào)控的替代措施。比如財政部財政科學研究所所長賈康就稱，未來房地產(chǎn)調(diào)控大方向是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段來逐步替換“限購令”等行政手段。目前大范圍征收房產(chǎn)稅也已具備了經(jīng)濟測算的合理性和輿論基礎。
因此，現(xiàn)在更多人關注的是房產(chǎn)稅的征收模式。房產(chǎn)稅要推廣至全國，仍面臨著向何種住房征收、稅率如何設置、如何在抑投資的同時促剛需等一系列亟待解決的難題。
去年1月，重慶和上海作為全國首批試點城市，開始征收房產(chǎn)稅。上海的房產(chǎn)稅僅針對新成交住房，按應稅房交易價格的70%計算繳納，適用稅率為0.6%。重慶方案更嚴厲，對所有存量高端住宅都征收房產(chǎn)稅，對獨棟住房存量增量都征收;稅率也比上海高，而且是超額累進稅。從試點近兩年來看，房價調(diào)控作用并不明顯，并未在財政收入上增收多少，對房價上漲的抑制作用也不明顯。所以，期望通過針對個人房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅來遏止大城市房價的上漲，作用不大。
在我國香港特區(qū)，針對住宅炒作征收額外印花稅，在打擊炒房、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場上已取得積極成效。香港的經(jīng)驗對內(nèi)地樓市下一步調(diào)控的稅收政策選擇提供了重要啟示。
內(nèi)地與香港在幾乎相同的時間開始調(diào)控房地產(chǎn)市場。內(nèi)地于2009年11月(距今剛好3年)開始逐步對房地產(chǎn)市場開始從緊調(diào)控，香港則是在2009年10月末開始推出調(diào)控措施。內(nèi)容上也有許多相似之處，如增加供應、增加住宅銷售透明度、收緊房地產(chǎn)信貸等。但增加供應的措施受制于住房建設周期，短期內(nèi)難以見效;緊縮信貸的效果則被流動性充裕、低利率、房地產(chǎn)企業(yè)融資多樣化所抵消。因此，兩地調(diào)控措施均未完全達到預期目標，樓價仍然穩(wěn)步上揚。在此背景下，內(nèi)地的主要城市于2010年10月起陸續(xù)推出了對商品房的限購政策;香港則于2010年11月推出了直接針對炒房的額外印花稅政策。主要內(nèi)容包括：對住宅交易在原有最高4.25%的從價印花稅基礎上，征收“額外印花稅”，額外印花稅分三級稅率，根據(jù)住宅購買后交易期限的不同，征收不同的印花稅;取消所有住宅交易延遲繳交印花稅的安排。政策出臺后，精準打擊了炒家，住宅短炒大為收斂;住宅市場及時降溫，交易量大幅下滑;房價上漲趨勢受到明顯遏制。
房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)驗教訓表明，調(diào)控要有成效，一套目標明確、規(guī)則透明、大眾認可的市場化、長期化的調(diào)控機制必不可少。
有了這樣的一套調(diào)控機制，才可能將目前一刀切的“限購”政策改為結(jié)構性限購，即只對準一線城市，而對二、三線城市特別是縣城的限購政策全部取消，同時加大保障房的建設力度。
建立這樣一套調(diào)控機制，需要加快推進房產(chǎn)稅的立法。香港特區(qū)的實踐證明，房產(chǎn)交易稅在遏制投機方面的作用優(yōu)于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅。因此，在立法中應重點考慮通過房產(chǎn)交易稅調(diào)控房地產(chǎn)市場。通過房產(chǎn)交易稅調(diào)控房地產(chǎn)市場，相比征收房產(chǎn)稅更易操作，且效果明確。同時，從長遠計，可以考慮取消70年(還有不少地方時50年甚至40年的產(chǎn)權)的住房產(chǎn)權限制，給予住戶永久住房產(chǎn)權，這就能使社會各階層更容易接受房產(chǎn)稅改革，減少改革帶來的沖擊和負面影響，讓改革更為順暢。
在這套調(diào)控機制下，最好將現(xiàn)有的房地產(chǎn)營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅等名目繁多的稅種予以簡化或合并，整合為一個稅種，統(tǒng)一稱為印花稅或房產(chǎn)交易稅。取消營業(yè)稅附加。征收對象從個人擴大至公司，打擊以公司名義持有住房的炒房行為。按售價全額征收，避免陰陽合同對政策效果的抵消。針對短炒行為推出多級稅率。持有時間越短，稅率越高。
還有，在內(nèi)地二手房交易中，陰陽合同非常普遍，大大削弱了房產(chǎn)交易稅對炒房的打擊效果。為此，需要抓緊建立不動產(chǎn)科學評估體系，使陰陽合同失去滋生的土壤。
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